預告抵押登記的效力

隨着經濟的發展，購房提上了大多數家庭生活的日程，很多家庭可能為了子女上學考慮，會買一些學區房或者交通方便的二手房。在二手房交易中，常見的購房糾紛有：過户糾紛、支付糾紛、房屋質量糾紛以及承諾未履行的糾紛。由於二手房的交易會更加複雜和多變，因此，廣大購房者在購房過程中應詳細考察，慎重決策，並且簽訂一份條款完備的購房合同，這樣，才能歡歡喜喜地安居樂業。

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預告抵押登記效力是怎樣的

《物權法》第20條規定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。”這條法律規定肯定了物權預告登記制度。建設部《城市房地產抵押管理辦法》第34條第2款規定：“以預購商品房抵押的，登記機關應當在抵押合同上記載，抵押的房地產在抵押期間竣工的，當事人應當在抵押人領取房地產權屬證書後，重新辦理房地產抵押登記。”雖然這條規定是行政規章，但對“預告抵押登記”做出了明確定義，結合《物權法》和《城市房地產抵押管理辦法》來看，預告抵押登記的目的只是防止預售人將不動產出售給第三人，不能得出預告登記的權利人享有優先受償權。本案中，某銀行只是依照物權法有關法律規定辦理了預告抵押登記手續，該手續只能保證借款人李某不得擅自處分該房屋的作用。如果借款人李某擅自處分該房屋，將不發生任何物權效力。

我國《擔保法》第33條規定：“本法所稱抵押，是指債務人或者第三人不轉移對本法第三十四條所列財產的佔有，將該財產作為債權的擔保。債務人不履行債務時，債權人有權依照本法規定以該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償。前款規定的債務人或者第三人為抵押人，債權人為抵押權人，提供擔保的財產為抵押物。”第34條規定：“下列財產可以抵押：(一)抵押人所有的房屋和其他地上定着物;(二)抵押人所有的機器、交通運輸工具和其他財產;(三)抵押人依法有權處分的國有的土地使用權、房屋和其他地上定着物;(四)抵押人依法有權處分的國有的機器、交通運輸工具和其他財產;(五)抵押人依法承包並經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權;(六)依法可以抵押的其他財產。抵押人可以將前款所列財產一併抵押。”結合來前述兩條規定可以看出，設定抵押的財產必須是抵押人享有所有權。

看完了上文之後，大家應該清楚預抵押登記是什麼意思了吧。這是一種對購房者有利的登記制度，一旦在房管局進行了備案登記之後，那麼可以排斥其他第三人對房產行使權利，從這點上來看，其實也就能避免出現一房數賣的情況，損害到購房者的合法權益。