呼和浩特抵押擔保糾紛調解案例
一、呼和浩特抵押擔保糾紛調解案例
2014 年 3 月 4 日 ，呼市工商局 12315 指揮中心接到申訴：消費者王女士於 2013 年 12 月 20 日，在新城區紅星美凱龍索菲亞衣櫃店內，購買了一套整體衣帽間。商家承諾， 35 日內送貨並上門安裝，結果逾期 70 多天後才送貨，且貨到後衣櫃尺寸不符，無法安裝。消費者要求商家儘快解決並賠償損失，但商家以種種理由推脱，不予解決。後經新城區工商分局東風路工商所執法人員調查核實，依據《中華人民共和國消費者權益保護法》第十六條第一款“經營者向消費者提供商品或者服務，應當依照《中華人民共和國產品質量法》和其他有關法律、法規的規定履行義務”及《中華人民共和國合同法》第一百零七條“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任”的規定，責令商家為消費者送貨安裝並賠償相應的違約金 6224 元。
二、 抵押擔保是什麼?
抵押擔保是指債務人或者第三人不轉移對某一特定物的佔有，而將該財產作為債權的擔保，債務人不履行債務時，債權人有權依照擔保法的規定以該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償。
由此可以看出抵押擔保的特點在於：
1、抵押人可以是第三人，也可以是債務人自己。這與保證不同，在保證擔保中，債務人自己不能作為擔保人。
2、抵押物是動產，也可以是不動產。這與質押不同，質物只能是動產。
3、抵押人不轉移抵押物的佔有，抵押人可以繼續佔有、使用抵押物。這也與質押不同，質物必須轉移於質權人佔有。
4、抵押擔保以抵押權人(債權人)行使優先受償權而實現。優先受償權是抵押權的核心內容。
5、抵押權的行使必須以債務人不履行債務為前提。
三、怎樣處理房地產抵押糾紛?
房地產抵押糾紛
我們知道,房地產抵押是資金的需求者以其合法擁有的房地產抵押給銀行或其他可予貸款的債權人,從而取得貸款的形式。抵押的目的對債務人來講是為了獲取貸款,對債權人來講是為了自己所發放的貸款的收回和補償有可靠的保障。一旦抵押期滿,債務人不能按期償還貸款時,債權人則可以處分抵押物,從處分抵押物所得資金中使自己的貸款得到優先受償。在這個全過程中,圍繞抵押
房地產抵押糾紛的處理
1、由房地產先抵押後出租引起糾紛的處理
《擔保法》並未禁止抵押物出租,因此,在抵押權設定後,抵押人是可以出租抵押物的。原因如下:首先,抵押權只是就抵押物優先受償的權利。抵押人就某物設定抵押後,仍對該物享有所有權,只要租賃期限不超過債務的清償期,抵押人可以就抵押物行使佔有、使用、收益和處分的權利,即可以將該物出租。其次,由於房地產抵押並不轉移抵押物的佔有,因此具備將房屋出租的條件。最後,由於抵押物是為了擔保債務的履行,承認抵押人對抵押物的出租權,可以更好地發揮不動產的使用價值,從而更好地保汪債權的實現。
但由於在抵押物上設定租賃權,也可能會影響抵押權的實現,因此對於抵押人出租抵押物應作一定的限制,但應區別對待。如果租賃期在主債務履行期限屆滿之前,或者當事人特別約定一旦他人要實現抵押權,則租賃合同終止,或者抵押權人在實現抵押權時,對於抵押物上存在的租賃關係並無異議,同意原租賃合同的繼續履行。在這幾種情況下,不必限制抵押人出租房屋,抵押權的實現也不必然導致後訂立的租賃合同無效。
而如果不符合上述幾種情況,原則上應允許抵押權人或抵押物的新所有人主張原租賃合同無效。其原因在於:由於抵押權設定在先.如果允許抵押人在抵押物上設定租賃關係,那麼,在抵押權實現之時,必然會受租賃權的限制。若以拍賣方式實現抵押權,則買受人不會願意所買的房屋上存在着他人設定的租賃權,這樣就會影響拍賣價值。而如果通過作價轉讓方式實現抵押權,那麼抵押權人對於抵押物的使用和收益就會受限制,這對於抵押權人是不公平的。
2、由房地產先出租後抵押引起糾紛的處理
出租人將已出租的房屋設定抵押後,將會成為抵押權實現的一種負擔。一方面,在債務履行期屆滿而債務人無力還債時,如果抵押人與抵押權人達成協議,債權人以折價方式實現抵押權,則承租人可以通過行使優先購買權阻止抵押權人獲得房屋所有權,如果承租人不行使優先購買權,那麼,根據“買賣不破租賃”的規則,抵押權人不能解除原租賃關係,將房屋用作他用。另一方面,在債務履行期屆滿債務人無力還債時,如果債務人將房屋變賣或者拍賣,按照“買賣不破租賃”的規則,在房屋交易完成後,租賃關係將繼續存在,這必然會降低抵押物的交換價值,從而降低對抵押權的保障。正是因為租賃權對抵押權的實現造成了妨礙,因此,抵押人將已經出租的財產設定抵押時,應對抵押權人負告知的義務。如未告知抵押權人而給抵押權人造成損害,抵押人應負賠償責任。
3、因被抵押的房屋發生毀損滅失而引起糾紛的處理
我國《擔保法》第51條規定:“抵押人的行為足以使抵押物價值減少的,抵押權人有權要求抵押人停止其行為。抵押物價值減少時,抵押權人有權要求抵押人恢復抵押物的價值,或提供與減少的價值相當的擔保。抵押人對抵押物價值減少無過錯的,抵押權人只能在抵押人因損害而得到的賠償範圍內要求提供擔保。抵押物價值未減少的部分,仍作為債權的擔保。”
抵押房屋發生滅失、毀壞後,對抵押人的法律效力涉及抵押權的保全效力。所謂抵押權的保全效力是指抵押權所具有的使抵押權人有權採取必要措施保全抵押財產價值的法律效力。抵押房屋發生毀損滅失,可能會出現以下三種情況:(1)當抵押人的行為足以使抵押房屋價值減少時,抵押權人有權要求抵押人停止其行為。如抵押人不停止其行為,抵押權人有權訴諸法律,請求法院責令其停止;(2)當抵押人的行為已使抵押房屋價值減少時,抵押人有義務提供與減少價值額相當的擔保;(3)抵押房屋的毀損系第三人而為時,抵押人有義務向第三人請求賠償,並提供與其所得賠償金相當的擔保,否則抵押人有義務向抵押權人以自己所得賠償,提前清償債權。
抵押權人的保全效力只及於抵押人或第三人的過錯即故意或者過失行為,如果抵押房屋的毀損滅失由於不可抗力如自然災害、戰爭等因素引起,則抵押人不負責對房屋毀損造成的價值減少提供新的擔保。
如果被抵押的房屋由於自然災害等而滅失的,其價值轉化為其他形態時,如保險賠償金等,房地產抵押權的效力仍可及於其代位物上,房地產抵押權人可以對上述保險金行使優先受償權。
如果被抵押的房地產滅失,沒有保險金、賠償金等代替物,也沒有任何剩餘物,房地產抵押權歸於消滅。抵押房地產部分滅失時,基於房地產抵押權的不可分性,房地產抵押權存在於剩餘物上,仍不消滅。
4、因房地產抵押登記而引起糾紛的處理
在我們生活中,登記公示的房地產抵押權狀況與真實的權利狀況常有不符,主要表現在兩個方面:一是主債權本身無效或因清償而消滅,而抵押權登記尚未註銷;二是房地產抵押登記因錯誤、遺漏或誤被註銷,從而導致登記內容與真實權屬狀況不相一致。因房地產抵押登記而引起的糾紛大致表現在上述兩種情況中,在第一種情形下,當事人應根據有關規定,及時辦理註銷登記。但在此之前,抵押登記仍具有形式上的效力。在第二種情形下,登記機關應辦理更正登記,利害關係人也可以申請更正登記。但更正的登記不具有溯及力,也就是説,在更正錯誤的登記之前,善意第三人因信賴錯誤的登記而取得的權利,仍應受法律的保護。因此而遭受損害的房地產權利人,只能要求造成抵押登記錯誤、遺漏或誤被註銷的過錯方承擔賠償責任。
5、因抵押房地產被扣押而引起糾紛的處理
債務履行期屆滿,債務人不履行債務致使抵押房地產被人民法院扣押,債權人不服而引起的糾紛。我國《擔保法》第47條規定:“債務履行期屆滿,債務人不履行債務致使抵押物被人民法院依法扣押的,自扣押之El起抵押權人有權收取由抵押物分離的天然孳息以及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。抵押權人未將扣押抵押物的事實通知房地產糾紛應當清償法定孳息的義務人的,抵押權的效力不及於該孳息。”
