二手房順位抵押可靠嗎？

一、二手房順位抵押可靠嗎?

購買被抵押的房子存在的風險：

1、重複抵押。開發商在建設過程中由於資金缺乏，會選擇將部分房源抵押給銀行，獲得銀行的貸款，另一方面又為了加速回籠資金，在未經銀行同意且沒有告知購房者該房源已被抵押的情況下，就對該房源進行出售，這種重複的交易給房屋權屬登記帶來隱患。

2、多方利益衝突。利益衝突風險往往發生在開發商將房產抵押給多方的情況下。比如開發商將房產同時抵押給銀行、工程方、土地管理部門等多個抵押人，購房者在不知情的情況下購買房產，一旦開發商資金鍊無法償還抵押貸款，房屋的歸屬問題處理起來將會錯綜複雜，輕則延誤購房者收房，重則購房者所購房屋產權遭遇轉移。

3、退房難。開發商惡意隱瞞抵押情況，要麼是補辦解押手續，繼續完成房產交易，要麼是支付違約金，同意購房者退房。但是，通常情況下退房並不是一件輕而易舉的事情，維權將會是個漫長的過程無法辦理不動產證。

二、抵押權順位的變更

抵押權順位的變更是指同一抵押物上的數個抵押權人，經合意將其抵押權的順位互相交換。順位變更後，各變更抵押權當事人的優先受償次序發生互換之變動效果。與抵押權順位的讓與、拋棄產生相對效力不同，順位的變更則會產生絕對的效力，它是各個相關抵押權人之間通過協議而使各自抵押權的順位發生變動，原順位在前的抵押權人變為後順位抵押權人，原順位靠後的抵押權人變為先順位抵押權人，而且抵押權所擔保的債權額度也同時變更。

抵押權順位變更的構成要件基本等同於抵押權順位的讓與，其中需注意的是，順位的變更具有絕對的效力，不僅受償次序發生變動，且受償的債權額也隨之變動，故這樣的變更很可能會影響其他抵押權人的利益，因此，雙方當事人若為變更行為必須取得其他抵押權人的同意。

總體來説，購買二手房順位抵押是存在着一定風險的，因為它本身就面臨一個重複抵押的問題，重複抵押，那麼房屋的產權可能就會出現混淆，因此也會加劇多方的利益衝突。如果開發商有惡意隱瞞的情況，那麼處理起來又會更加麻煩。