房屋買賣還未過户 - 被徵收後徵收補償應該怎麼分配

房屋的買賣交易是市場上很重要的買賣行為，其牽涉着公民個人巨大財產的轉移。

因此，在房屋的買賣交易上發生的糾紛也非常之多。

再加上城鎮化的徵收拆遷，房屋買賣交易更顯得複雜繁瑣，尤其是買賣被徵收拆遷的房屋。

如若處理不好，則會侵害幾方的公民利益。

今天，北京在明律師事務所拆遷律師來給您講講，在實踐當中，很多被拆遷人較為關注的一個問題，即：房屋買賣交易完成，但還未過户。

此時如遇到徵收拆遷，這個房屋的拆遷補償款是該給賣家呢?還是給買家?

在拆遷實踐中，經常遇到這樣一種情況：賣家與買家本已達成了房屋買賣合意，且買家支付了定金或是房屋的全部的價款，但由於各種原因可能還未來得及辦理房屋的過户登記。

這時候遇到房屋拆遷了，房屋的拆遷補償比原來該房屋的交易的價格，翻了數倍。

面對鉅額利益，賣家和買家都會以自己享有房屋拆遷的補償主體資格而爭搶徵收拆遷補償款。

那此時房屋徵收拆遷補償款到底該給誰呢?

根據《民法典》的規定:“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。

該規定的意思是説：房屋買賣如果沒有辦理房屋的過户登記，即使買家付了錢，該房屋的所有權人還是賣家。

賣家還能對房屋實施一切權利。

而此時對於交了錢的買家來説，賣家只是欠債的人，買家有權根據買賣合同約定要求出賣人交付房屋、配合辦理過户登記。

而根據《徵收條例》第4條規定，房屋徵收的補償對象為房屋所有權人。

綜上：如果房屋買賣僅完成了交易行為，而沒有辦理房屋的過户登記，房屋的徵收補償款項是應該給付給原賣家(即房屋所有人)的。

而此時對於買家的損失，買家可通過提起違約等賠償訴訟，承擔違約賠償責任。

從這個意義上來説，如果房屋買賣不及時辦理過户登記，買家的風險是比較大的。

同時，買家支付了購房款既未獲得交易房屋的產權，也未獲得房屋徵收補償，雖然其可以通過合同向出賣人主張違約賠償，但卻無形中加劇了社會矛盾的產生，對社會的和諧穩定非常不利。

所以，房屋買賣，不管是買家，還是賣家，都要積極履行房屋買賣的所有程序，以避免產生不必要的糾紛麻煩。

上述法理僅是框架性的邏輯，不針對個案。

個案中，房屋糾紛和涉及的法律關係要複雜得多，再加上徵收拆遷政策性也比較強，所以還需要律師根據具體情況進行具體分析。