騰遷來襲 - 我應該怎麼辦

之所以標題中帶個，是因為在明律師思前想後都覺得“騰退”這個概念的前綴，表述為__這樣“懸着”是極好的。

在現實中，你所遇到的騰退項目叫什麼，是叫阿貓、阿狗還是鐵蛋，都不妨礙後面跟着的騰退二字發揮功效。

那麼，面對這不講理的騰退，你究竟能夠怎麼辦呢?

簡單講，騰退分兩種：拆房的和不拆房的。

後者比較常見的情形叫做“文保騰退”，這種項目確實是公益性的，不掙錢，房子本身是文物保護單位，騰出來是為了改建成博物館、紀念館或者名人故居，因而只騰空不拆房。

對於此種情形，被騰退人確實拿不到太高的補償，這點大家也都可以理解。

不過從目前的情況下，略高於1:1的補償安置是沒有問題的。

關鍵是前面一種，以各種騰退的名義拆房，究其作用於被騰退人的性質而言，和徵收幾乎沒有區別，都是拆房+補償安置的模式。

區別就在於，一般的徵收項目有嚴格的法定程序要求，對於農村集體建設用地而言，首先要符合《土地管理法》等法律法規的規定，其次要參照《國有土地上房屋徵收與補償條例》適用。

然而到了騰退項目這裏，情況就大不一樣了。

騰退方或者是村委會、農村集體經濟組織(這兩個不是一個概念，有時會有很大區別)，或者直接就是某建設項目的開發商，其所適用的騰退程序極為隨意、任性，往往就是一紙蓋着騰退方大印的公告和一本印製得還算精美的《騰退安置方案手冊》。

在此情況下，被騰退人如對補償安置不滿，其維權道路將會是十分坎坷、曲折的，在明律師在此提示大家以下幾點：

其一，絕大多數騰退項目都不適用590號令或者《土地管理法》的規定，法院認為不是徵收而是協議搬遷。

因此，那些被徵收人極為熟悉、瞭解的徵收法定程序，到了騰退項目上幾乎統統是不適用的。

我們知道，徵收維權的一個原則就是“打程序，不打實體”。

而騰退項目也就是根據老百姓維權的這一特性而量身打造出來的。

“打程序”?讓你沒程序可打!協議搬遷，一個願打一個願挨，簽約行為是自己行為自己責任，往往與政府無關。

據此，被騰退人雖與被徵收人僅兩字之差，但在維權思路、方法上就會有很大的不同。

比較客觀的説法是，騰退項目的維權難度，的確要顯著高於規範的徵收項目。

這就好比拳擊運動員碰上了散打王一樣，拳頭再重也沒用，他不知道散打是可以踢、摔的，而他自己又根本不會。

其二，申請政府信息公開、村務公開是“一以貫之”的不變維權起點。

無論要對土地、房屋做什麼，背後一定是有項目存在的，沒項目，沒人會想起來動地。

因此，從釜底抽薪的維權原理出發，通過信息公開、村務公開等手段全面瞭解涉案項目的建設情況，挖掘其中違法點進行博弈，便是騰退項目的重要維權之道。

《村民委員會組織法》第24條規定的若干情形一般總有一項可以套用在眼下的騰退項目上，它或許不是“徵地補償費的使用、分配方案”，但可以是“宅基地的使用方案”“以其他方式處分村集體財產”，以及兜底性質的“應當由村民會議討論決定的涉及村民利益的其他事項”。

那麼基於此，依據第30條進行村務公開便是法律的應有之義，何況還有第(五)項“涉及本村村民利益，村民普遍關心的其他事項”這一兜底性條款的存在。

通過村務公開，就有可能發現騰退項目在程序上的違法之處，進而通過申請上級政府予以查處的途徑將政府拉入到協商溝通之中，為維權增加籌碼。

其三，時刻謹記，不要隨意簽約。

不隨意簽約決不等於不簽約，何況被騰退人所面對的很可能是一份法律意義上的民事協議而非行政的協議。

既然是民事協議性質，就必須遵循自願、公平和誠實信用原則，就不能出現逼籤、欺詐甚至組織人手幫拆的情形。

就這點而言，騰退的維權原則和一般徵收是類似的，“沒簽”是一切的基礎。

字簽了就代表你認可了協議所約定的補償結果，再想推翻自然會有很大的難度。

當然，在實踐中籤約環節的“坑”將會非常多，缺乏經驗的被騰退人很容易在不明就裏的情況下就草率簽字，過後則是悔之晚矣。

在明律師想提示大家的是，這裏面很多都是“心理戰”，玩兒的是江湖騙子蒙人的那套把戲。

只要被騰退人內心足夠堅定，頭腦足夠冷靜清醒，避免在這一環節中招就是完全有可能的。

無論你多麼想下筆簽字，在最後那一刻停下筆再想想，就足夠了。

其四，維權思路一定要開闊。

既然騰退方沒打算按套路出牌，那麼被騰退人也一定要“接招”而不能固守590號令規定的程序不放。

譬如居於騰退核心位置的那個“騰退安置方案”，通常就是不可訴的，相關程序提不起來。

那麼就需要大家開動腦筋想一想，整個項目究竟還有哪些可能的切入點，比如建設工程規劃許可證?施工許可證?項目的環保問題?所能想到的，都有可能成為搭建協商平台的機遇。

只要程序提起來平台搭上去，提升補償就是可能的事情。

在明律師最後想提示大家的是，騰退項目在實踐中往往追求高效率，強拆、幫拆會在較短的時間內降臨在未簽約走人的被騰退人身上。

因此，廣大被騰退人一定要做好面對挑戰、困難的充分準備，必要時儘早委託專業徵收維權律師介入案件，爭取在較短的時間、較小的空間之中為自己盡力爭取公平、合理的補償安置。

從某種意義上説，騰退拆得快，則老百姓承受痛苦的時間也相對短，努力爭取一把還是值得的。