合法的房屋 - 能否被責令限期拆除？

眾所周知，責令限期拆除決定或曰通知是實踐中在徵收拆遷領域頻繁出現的一份文書。

其特點就在於，能夠在很短的時間內將被徵收人的房屋實施行政強拆，而完全不必擔心申請法院強制執行所必需的時間成本和嚴格的司法審查。

那麼責令限期拆除決定真的是“萬能”的嗎?什麼樣的房屋，都能以這樣一份“一以貫之”的文書威逼強拆嗎?

答案當然是否定的。

任何一種法律文書，都有其依法能夠適用併發揮效力的前提條件，責令限期拆除決定自然也不會例外。

一言以蔽之，對於合法房屋，只有一種強拆的途徑，即人民法院裁定的司法強拆，無論是城市中的國有土地上房屋還是農村的宅基地上房屋概莫能外。

拆除合法房屋所依據的文書，在國有土地上叫徵收補償決定，在農村集體土地上叫責令交出土地決定。

由於“房隨地走”，當土地被責令交出後，地上的房屋自然也就不復存在了。

而責令限期拆除決定，則是針對各類違法建築而下達的行政決定，一般認為其在法律層面上屬於行政強制措施。

於是，我們的問題就變成了，究竟您的房屋是不是違法建築。

如果不是，那麼責令限期拆除決定再厲害，也和您沒有多大關係。

問題就又回到了面臨徵收時的違建認定上。

對於國有土地上房屋，《國有土地上房屋徵收與補償條例》第24條的規定可作為最主要的依據，對於房屋徵收範圍內未經登記(即無證)的建築要由多部門進行調查、認定和處理，才能確定其究竟是否屬於違法建築，是否不予補償。

而這個調查、認定的依據，主要是《城鄉規劃法》的規定。

這裏需要指出的是，實踐中究竟是不是違建，在認定環節不宜僅根據是不是有證而簡單粗暴的加以處理，而是要充分考慮到涉案建築對規劃的影響和歷史現實狀況。

而在這一認定環節，通常多部門會出具一個“認定結果”的文件。

北京在明律師事務所的王金龍律師所代理的一起案件中，這一白紙黑字的結論意見竟在徵收方無法與被徵收人就補償安置事宜達成一致時遭徵收方的矢口否認，最終在庭審質證中才被律師發現並敏鋭捕捉到，而徵收方卻表示“被徵收人不配合拆遷，那麼我就認定你違法”。

由此可見，究竟認定結果如何，是被徵收人需要重點關注的一個事情。

完全信任徵收方的説辭，是靠不住的。

而在農村集體土地上，則又可分為兩種情形。

《土地管理法》第77條規定，農村村民未經批准或者採取欺騙手段騙取批准，非法佔用土地建住宅的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令退還非法佔用的土地，限期拆除在非法佔用的土地上新建的房屋。

此種情形下的責令限期拆除決定，作出主體為縣國土局，執行需要申請人民法院進行裁定，而不能行政強拆，其針對的是農民在宅基地以外的非建設用地上實施的違法佔地建房行為。

而另一種則是《城鄉規劃法》第65條規定的情形，主要表現依舊是房屋沒證。

而這種現象，在我國農村是極為普遍的，甚至一些地方整村整村都是這樣的自建房。

這裏有兩件事兒需要廣大農民關注。

一、宅基地不應超佔面積

如果超了，在辦理登記時要按下列情況處理：

1. 1982年《村鎮建房用地管理條例》實施前，農村村民建房佔用的宅基地，在《條例》實施後至今未擴大用地面積的，可以按現有實際使用面積進行登記。

簡言之，1982年以前在宅基地上建房“越界”且後來沒有再蓋的，原則上可視為合法建築予以登記頒證，進而獲取徵收補償。

2.1982年《條例》實施起至1987年《土地管理法》實施時止，農村村民建房佔用的宅基地，超過當地規定的面積標準的，超過部分按當時國家和地方有關規定處理後，可以按實際使用面積進行登記。

也就是説，這期間的“越界”部分，交罰款後是可以視為合法建築的。

3. 1987年《土地管理法》實施後，農村村民建房佔用的宅基地，超過當地規定的面積標準的，按照實際批准面積進行登記。

其面積超過各地規定標準的，可在土地登記簿和土地權利證書記事欄內註明超過標準的面積，待以後分户建房或現有房屋拆遷、改建、翻建、政府依法實施規劃重新建設時，按有關規定作出處理，並按照各地規定的面積標準重新進行登記。

實踐中，“按有關規定作出處理”並不意味着完全不予補償，只是在補償方案中會對這部分單獨確定補償標準，通常會低於有證部分而已。

二、自建房必須嚴格履行建房程序

簡單講，先要在本村集體經濟組織提出申請並張榜公佈，村批准通過後報到鄉里，鄉里審核同意後報到縣裏審批，最終才能獲批宅基地開始建房。

實踐中一些農民習慣了“向村長打個招呼”就開始建房的方式，從嚴格意義上説這是可能為自己留下利益隱患的。

一旦土地徵收到來，這樣的未經嚴格依法審批建造的房屋就有可能面臨較低的補償標準，而難以達到被徵收人心中滿意的補償。

在明拆遷律師最後想強調的是，即便是“打招呼就建”的自建房，實踐中也不宜被簡單認定為違建而不予補償，更不應在拆遷時直接以“責令限期拆除決定”來威脅強拆。

這裏面最主要的道理，就是一個“歷史遺留問題”，即農村宅基地及其上房屋的登記確權頒證工作始終落實不利，而農村村民的居住、生活需要卻是長期客觀存在的現實。

無證就是違建，從法理上或許不錯，但從情理、事理上是完全不通的。

如今即便要“矯枉”，也必須基於確保被徵地農民居住生活條件的前提之上，而不可把責任一股腦全推到羣眾身上。

我們的結論就是，責令限期拆除決定，不得用於對合法房屋的拆除，更不得在對於無證房屋的認定、處置環節肆意使用。

被徵收人在面臨這一文書時一定要保持冷靜，及時諮詢專業徵收維權律師，爭取通過法律途徑對其提起程序，保障自己的補償權益不因此而大幅減損。