住房土地使用證用途可以更改嗎？

一、政策規定

（一）《城市房地產管理法》 根據《城市房地產管理法》第17條和第43條的規定，土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。

（二）《協議出讓國有土地使用權規定》（國土資源部21號令） 根據21號令第16條規定：以協議出讓方式取得國有土地使用權的土地使用者，需要將土地使用權出讓合同約定的土地用途改變為商業、旅遊、娛樂和商品住宅等經營性用途的，在取得出讓方和規劃管理部門同意後，簽訂出讓合同變更協議或重新簽訂出讓合同，按變更後的土地用途，補繳土地出讓金。

（三）《國務院關於深化改革嚴格土地管理的決定》（國發〔2004〕28號） 國務院28號文件明確規定：供地時，要將土地用途、容積率等使用條件的約定寫入土地使用合同。土地使用權人不按照約定條件使用土地的，要承擔相應的違約責任。

（四）《協議出讓國有土地使用權規範》（國土資發〔2006〕114號） 依據上述法律法規和政策，並考慮合同約定，2006年國土資源部發布實施的《協議出讓國有土地使用權規範》，對出讓土地改變用途等土地使用條件的適用範圍、操作程序、出讓金調整等方面作了具體細化。

二、出讓土地改變用途辦理出讓手續的原則

（一）申請和報批

出讓土地申請改變用途等土地使用條件的，應當報經出讓方和規劃管理部門審查。

（二）分類確定辦理方式

根據審查結果，分別按以下兩類情形辦理：

1、《國有土地使用權出讓合同》明確約定土地使用者改變土地用途應當收回土地使用權，或者法律、法規、行政規定明確改變土地用途應當收回土地使用權的，應當由市、縣人民政府收回土地使用權依法重新公開供應。土地使用權收回時，應當對出讓土地使用權人給予相應補償，補償金額根據餘期出讓土地使用權價格確定。

2、《國有土地使用權出讓合同》沒有約定，法律、法規、行政規定也沒有明確規定必須收回土地使用權的，經出讓方（市、縣人民政府土地行政主管部門）和城市規劃行政主管部門批准，可以簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金，即對原出讓合同約定的土地用途、出讓年期、出讓金額等進行相應調整，重新核定。

（三）確定出讓年限

出讓年限應根據下列兩類情況具體確定：

1、城市規劃對土地使用有特殊限制或土地使用者有特殊要求的，土地使用年限可以按照原用途土地剩餘使用年限甚至更短期限確定；

2、沒有特殊限制的，為便於土地利用，一般情況下都應當按照新的土地用途重新核定土地使用年限，但不得超過法定最高土地出讓年限。

（四）調整國有土地使用權出讓金

土地用途和出讓年限確定後，可根據新舊土地用途、出讓年限和批准時的土地市場價格水平，確定應補繳的土地出讓金額。具體可按下式確定： 應當補繳的土地出讓金額=批准改變時的新土地使用條件下土地使用權市場價格-批准改變時原土地使用條件下剩餘年期土地使用權市場價格

（五）簽訂出讓合同

原出讓土地使用權人可以與市、縣國土資源管理部門簽訂《國有建設用地使用權出讓合同變更協議》或重新簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》。

（六）補繳出讓金，辦理土地登記

原土地使用權人應當按照國有土地使用權出讓合同變更協議或重新簽訂的國有土地使用權出讓合同約定，及時補繳土地使用權出讓金額，並按規定辦理變更登記。

需要指出的是，如果原土地使用權人未向出讓方和城市規劃部門申請或雖申請未經出讓方和規劃部門同意擅自改變土地用途等土地使用條件的，屬於違法違規行為，違反了《城鄉規劃法》和《城市房地產管理法》等規定，應當首先由城市規劃部門對其違反《城市規劃法》的行為進行查處。城市規劃部門責令改正或拆除多建部分的，違法責任人應當自行改正或拆除；城市規劃部門處罰後同意改變用途或提高容積率的，應當告知出讓方。出讓方接到規劃部門通知後，應當要求土地使用權人補交土地出讓金差價，土地使用權人應當與出讓方簽訂出讓合同補充協議或重新簽訂出讓合同，相應調整土地出讓金。

綜上所述，對於住房土地使用證用途可以更改嗎的回答是不確定的，需要具體問題具體分析。就如置業者不可未經同意就將商品房用地改為居住用地，但是如果在辦理土地使用證轉讓手續時取得土地管理局的同意後，就可在新的土地使用證中更改其土地用途。