以出讓方式取得土地使用權的超出合同應作出那些補償

土地使用權的轉讓是優化土地使用權的方式，通過不同的轉讓方式進行土地使用權轉讓是根據土地所有權性質所有人依據法律規定轉讓的，無論是那種轉讓方式都需要簽訂轉讓合同，只有簽訂了轉讓合同才具有法律效力，受讓方在取得土地使用權之後要對土地進行利用，一旦以出讓方式取得土地使用權的超出合同而導致土地閒置則需要繳納一定的補償金。

一、以出讓方式取得土地使用權的超出合同補償規定

根據《城市房地產管理法》第25條的規定，超出出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，可以徵收相當於土地使用權出讓金20%以下的土地閒置費;滿二年為動工開發的，可以無償收回土地使用權。

二、土地使用權的合同糾紛有哪些

1、因土地出讓合同的效力引發的糾紛

土地使用權出讓合同本身是有效還是無效的問題，不僅是常常引發爭議，為此形成糾紛和訴訟，而且合同效力的爭議往往也是引發出讓合同履行方面糾紛的誘因。一個程序規範、內容合法的土地使用權出讓合同，不僅可以得到法律的承認，而且其履行也能得到法律的保障，從而有效地避免合同當事人的毀約和違約行為，使合同得到順利地履行。一些效力存在爭議的出讓合同，往往是出讓程序和合同內容存在瑕疵，由此導致合同履行的困難。比如因未履行土地讓的前置審批手續，而使後續的規劃、建設手續無法辦理，導致工程無法開發建設。同時，程序和內容上的瑕疵，也給了當事人違約的理由和機會，當一方因自身的原因或無力履約時，往往通過找出合同程序和內容上的違法之外，請求確認出讓合同無效，從而擺脱自己應當承擔的違約責任。此時，出讓合同的效力就成為糾紛的焦點。

按照《司法解釋》的規定，常見的無效合同或部分無效合同的情形主要有兩種：

1)因土地使用權出讓合同出讓主體不符合法律規定而無效。按照法律規定，土地使用權出讓合同的出讓方主體只能是市、縣人民政府土地管理部門，如果在2005年8月1日以後仍以各類開發區管理委員會的名義簽訂國有土地使用權出讓合同，就應當被認定為無效，而此前以開發區管理委員會名義簽訂的國有土地使用權出讓合同在，如果在起訴前沒有得到政府土地管理部門的追認，也會被認定為無效合同。

2)經市、縣人民政府同意以協議方式出讓的土地使用權，土地使用權出讓金低於訂立合同時當地政府按照國家規定確定的最低價的，則該價格條款可被認定無效。需要指出的是《司法解釋》所列的兩種無效情形僅此兩種別無其他。如果有證據表明土地使用權出讓合同的簽訂或其內容有《合同法》第52條規定的五種情形之一，即

(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;

(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;

(三)以合法形式掩蓋非法目的;

(四)損害社會公共利益;

(五)違反法律、行政法規的強制性規定。

此時，仍可以確認土地使用權出讓合同無效。另外，合同標的本身不合法也可以導致合同無效。比如在實踐中經常發生的將未辦妥土地徵用或農轉用手續的集體土地非法無效。比如在實踐中經常發生的將未辦妥土地徵用或農轉用手續的集體土地非法出讓，其土地使用權出讓合同，就會因為出讓標的不符合法律規定而被認定無效。

另外應該注意的是，按照有關法律和以往的司法審判實踐，以前因未辦理出讓批准手續而多被認定為無效的土地使用權出讓合同，按現在《司法解釋》的規定，則不被認定為無效合同，而是在因未辦理批准手續而不能交付土地時，賦予受讓方合同解除權。

2、因土地使用權出讓方式選擇引發的糾紛

按照《城市房地產管理法》等有關法律、法規和政府規章的規定，國有土地使用權出讓的方式主要有：協議、招標、拍賣和掛牌四種。具體採用何種出讓方式，其決定權一直掌握在政府土地管理部門手中。

特別是2002年7月1日，國土資源部發布《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權的規定》(11號令)之前，政府土地管理部門更是利用對一級土地市場土地供應的絕對壟斷特權，對於土地出讓方式的選擇隨心所欲。不管就某幅土地潛在用地意向者有多少，政府土地管理部門最熱衷、最慣用的出讓方式就是一對一的協議出讓。那時由於對政府採用協議方式出讓經營性土地使用權還沒有禁止性規定，因此本來有機會獲得平等競價機會的用地意向者也沒有機會和理由對此提異議。現在11號令已明確規定：“商業、旅遊、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。”其他用途的土地“供應計劃公佈後，同一宗地有兩個以上意向用地者的，也應當採用招標、拍賣或者掛牌方式出讓。”按照這些規定，如果政府土地主管部門應當採用招標、拍賣、掛牌方式出讓國有土地，但其仍然採用協議方式，並因此而剝奪了其他潛在用地意向者平等參與競買的權利，則任何潛在用地者均可提出異議。事實上，無論是11號令出台前還是出台後，因政府土地管理部門暗箱操作，而失去機會的用地意向者提出異議引發爭議的不在少數，只不過為此向人民法院提起訴訟的還不多，大多是通過行政程序尋求解決辦法。

關於潛在用地者是否享有訴權的問題，理論界和實務界均在爭論，筆者持肯定的意見。因為這種出讓方式剝奪了潛在用地者的公平競買權，其出讓結果也必然損害了其期得利益。

這種出讓行為與潛在用地者也有法律上的利害關係。只不過這種糾紛引發的多為行政訴訟。

3、因不公平競買(賣)行為引發的糾紛

採用招標、拍賣或掛牌的方式出讓國有土地使用權也並不一定就能解決所有問題，市場化也不是包醫百病的靈丹妙藥。尤其是在我們實行市場經濟的初級階段，市場化的法律制度還沒有完全建立起來的情況下，公開的競買方式也有漏洞。從2002年開始由國家強力推行的出讓國有經營性土地使用權的招拍掛方式在實踐中也屢出問題。比如在招標拍賣過程中常見的“串通投票”、“陪標”、“陪拍”等等行為，投標人或競買人為了既達到法定投標和競買人數，又能保證自己低價成交，拉上幾個公司假投標、假報價。這種陪標和陪拍方式已非個別現象，在一些地方已成了業內行規：“這次你陪我，下次我陪你。”還有招標時，招標人和投標人惡意串通，採用“黑白合同”等方式“高價中標，低標成效”，從而既在表面上符合了法定形式，又能在排擠掉其他投標人後，使開標前內定的中標人低價中標。再有為抬高出讓價格，而惡意加價，哄抬報價的行為，採用人為抬高競買資格門檻，限制潛在競爭對手，以保證特定的競買人中標和成交的手段也是很常見的。以上不公平的競買行為，不僅使參與競買的其他競買者失去了平等競爭的機會，喪失了有希望獲得的經濟利益，而且管種虛假的招、拍、掛還會給他們造成直接的經濟損失。按照法律規定，這種以排擠其他競爭對手為目的的虛假的、不公平的招標、拍賣、掛牌出讓行為就屬於以“合法形式掩蓋非法目的”和“惡意串通損害第三人利益”的行為，有關當事人不僅有權要求確認競買行為無效，而且可以要求有過錯的當事人賠償損失。

4、隨意廢標、撤拍、撤牌，不按規定簽訂土地使用權出讓合同引發的糾紛

作為投標人或競買人，一般在投標或競買之前都要交納一筆數額不低的投標或競買保證金，如果在中標後或競買成交後不按規定的時間簽訂正式的土地使用權出讓合同，則所交保證金就會被出讓方沒收。因此，發生投標人廢標或成交後不簽訂正式合同的情形很少。

相反，經常以種種理由廢標或中途撤拍、撤牌或拒絕簽訂正式合同的往往是作為出讓方的政府土地管理部門。實踐中，出讓方中途停拍、撤牌或不按規定簽約的主要原因大多是因為最後的中標人或成交人不是他們所期望的。此時他們經常可以找到廢標、撤拍、撤牌和拒絕簽約的藉口，除了未獲有批准權的政府批准外，更多的藉口是通過找出受讓人主體資質、申報文件以及程序上的瑕疵達到目的。土地的閒置除了炒賣的原因外，市場的因素更大些，當房地產市場處於低潮時會發生閒置(20世紀90年代初我國第一次房地產市場的低潮期，全國各地，尤其是沿海的一些開放城市，就出現了大量的閒置土地和爛尾工程)，但在房地產市場處於高潮時，也容易發生土地的閒置，這種閒置主要是一些為追逐超額利潤的開發商囤積居奇，取得土地後圈而不建，哄抬房價，坐等土地升值造成的。

土地閒置糾紛多，處理難度也大。經常發生的爭議就是：第一，何為土地閒置?何為未動工開發?法律對此均無明確的定義和解釋。那麼對土地進行了初步的整理，建起了圍牆或打好了地基就停工算不算閒置?有些地方規定，開工後又停工超過一定期限的也認為是閒置土地。但畢竟只是地方性規定，其效力級別太低，法院審理案件時一般不作為依據。第二，土地閒置的原因是什麼?是政府責任還是開發商責任?當政府欲追究開發商的閒置責任時，開發商最常見的抗辯理由就是：未動工開發是因政府交付的土地不符合條件(比如未完成“三通一平”等)或者有關審批手續不完善等。因此，土地閒置糾紛在實際審理時也存在較大難度。

5、擅自改變土地用途和使用條件引發的糾紛

我國實行嚴格的土地用途管制制度，土地用途一經確定，未經法定程序不準擅自變更。對此不僅法律有嚴格的規定，而且土地使用權出讓合同也將這樣的規定直接載入其中。除了明確規定土地用途外，有關土地使用條件，比如建設規模、容積率、建築密度等規劃內容

列入土地使用權出讓合同之中。但是，為追逐高額利潤，實現土地利用價值的最大化，土地受讓方常常改變或變相改變土地或變相改變土地用途和利用條件。比如將工業用地改為住宅用地;將住宅用地改為商業網點用地;或者通過提高容積率和建築密度增加建築面積等。

因變更土地用途及使用條件而產生的糾紛在房地產開發領域也較為常見，在處理糾紛時，也有許多問題經常產生爭議，比如什麼叫用途改變?我國有關法律關於土地用途的劃分仍然是粗線條的。例如規定的用途是住宅用地，但是在建設時開發商卻將其建為既可以當住宅也可以當辦公用房的商住兩用寫字樓，是不是改變了用途?同為商業用地，建賓館和建商場均為商用，如果出讓合同中明確規定是建賓館，土地使用者卻改為建商廈，是不是對土地

用途的改變?此外，土地用途變更，土地出讓金如何調整?等，也經常產生爭議。現在《司法解釋》已明確賦予出讓方在受讓方擅自變更土地用途時的合同解除權，但對於土地用途變更到何種程度就可行使此項權利也會有爭議。稍一變更出讓方就可解除合同嗎?

6、因收回土地使用權引發的糾紛

出讓方可以收回土地使用權的法定情形主要有如下五種：一是未按照出讓合同的約定支付土地使用權出讓金的;二是未經出讓方和規劃主管部門同意擅自改變土地用途的;三是不按出讓合同約定的期限動工開發，土地閒置超過兩年的;四是土地使用權出讓期限屆滿的;五是根據社會公共利益需要提前收回土地使用權的。實踐中，因後兩種原因收回土地使用權的情形目前還不多見。經常發生的因土地使用權收回而產生的糾紛主要是前三種原因引發的。

要求收回土地使用權，就意味着要求解除土地使用權出讓合同，而土地使用權一旦被收回，則給土地受讓方帶來的損失是巨大的。因此，圍繞土地使用權收回的條件是否成就，違約原因、過錯責任等展開的爭議也非常大。

7、因出讓方不按出讓合同約定的時間和條件供地，不按約定頒發土地使用權證書引發的糾紛作為土地使用權出讓合同的出讓方

其主要的合同義務就是按照約定向受讓方提供土地，並在受讓方付清土地出讓金後及時頒發土地使用證書。但是，作為出讓方，不按合同約定的條件和期限履行供地和發證義務的情形也是常見的。有時這種不履行義務的行為是由於在履約過程中雙方發生爭議或受讓方有過錯，但很多時候是因為政府履約過程中的強權心態，以及合同意識淡薄，履約責任心不強造成的。另外，在土地的一級市場，出讓方所供應的土地一般均應是經初步整理的“熟地”，及所供應土地的“三通一平”或“五通一平”、“七通一平”等公共配套建設均由政府負責。但在土地供應過程中，出讓方提供的土地往往達不到供地標準。所簽訂的土地使用權出讓合同，有關供地標準的條款往往不夠明確具體，日後在土地供應標準、驗收，以及土地整理費用的承擔上，也經常引發爭議。

三、土地使用權出讓合同常糾紛怎樣解決

土地使用權人作為轉讓方就同一出讓土地使用權訂立數個轉讓合同，在轉讓合同有效的情況下，受讓方均要求履行合同的，按照以下情形分別處理：

1、已經辦理土地使用權變更登記手續的受讓方，請求轉讓方履行交付土地等合同義務的，應予支持;

2、均未辦理土地使用權變更登記手續，已先行合法佔有投資開發土地的受讓方請求轉讓方履行土地使用權變更登記等合同義務的，應予支持;

3、均未辦理土地使用權變更登記手續，又未合法佔有投資開發土地，先行支付土地轉讓款的受讓方請求轉讓方履行交付土地和辦理土地使用權變更登記等合同義務的，應予支持;

4、合同均未履行，依法成立在先的合同受讓方請求履行合同的，應予支持。

綜上所述，以出讓方式取得土地使用權的超出合同範圍要繳納一定的比例的補償金，這也是為了保障土地使用權出讓後能夠對土地的使用做到最大化，土地使用權轉讓本身就是為了有效利用土地而進行的，如果土地轉讓之後被閒置起來不符合我國的土地政策和法律規定，因此簽訂土地轉讓合同之後受讓方要及時依據合同對土地進行使用，否則要承擔違約責任和法律責任。