在我國房屋預售後土地使用權可否抵押貸款？

在我國房地產的建設以及發展都是給出快速的，但是有時由於外界因素以及個人需求，需要房屋貸款抵押來達到自身的目的，那麼關於房屋預售後土地使用權可否抵押貸款這一問題，下面就由小編為大家詳細解答，希望可以幫助到大家。

一、《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》(法釋〔2020〕44號)第四十七條規定

以依法獲准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建築物抵押的，當事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認定抵押有效。《物權法》第一百八十二條規定，以建築物抵押的，該建築物佔用範圍內的建設用地使用權一併抵押。從上述規定可以看出，在建房屋及其佔用範圍內的土地使用權可以依法進行抵押，相關法律法規並沒有予以禁止。

此外，商品房預售完成後，土地使用權仍屬於開發商所有，從法律規定角度來看，開發商有權以預售商品房範圍內的土地使用權進行抵押。問題的關鍵是，預售商品房中，部分購房户如果進行了預告登記，開發商不能將預告登記範圍內的土地使用權直接進行抵押。依據《物權法》第二十條的規定，當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。

可見，預告登記向後具有保全效力和排他效力，預購人在簽訂預購合同時的預期是沒有負擔的房地產所有權，開發商在將建設中的房地產進行預售後，受預告登記排他效力的制約，其處分不動產的權利受到限制，不得再以預售的商品房及其佔用範圍內的土地使用權設定抵押。因此，如開發商將預售房範圍內的土地使用權進行抵押，只有在徵得商品房預購人同意後，其抵押行為才有物權效力。

房屋貸款在現實生活中是非常常見的一種貸款抵押，是雙方為了各自的利益而促成的交易。但是對於房屋預售後土地使用權可否抵押貸款這一問題，在我國物權法中有明確的規定，因此，瞭解相關的法律知識要點是非常重要的，也是非常有用的。