房屋預售後土地使用權可否抵押？

房地產開發商是在取得土地使用權的基礎上修建商品房的，當施工結束後，開發商會進行商品房預售，也就是平時所見的期房。而房地產商對資金的需求是非常強烈的，通常情況下土地使用權是可以進行抵押貸款的。那麼房屋預售後土地使用權可否抵押？下面我們看看小編是怎麼説的。

一、房屋預售後土地使用權可否抵押？

根據有關法律規定，商品房預售完成後，土地使用權仍屬於開發商所有，開發商有權以預售商品房範圍內的土地使用權進行抵押。但是，預售商品房中，部分購房户如果進行了預告登記，開發商就不能將預告登記範圍內的土地使用權進行抵押。依據相關規定，預告登記後具有保全效力和排他效力，預購人在簽訂預購合同時的預期是沒有負擔的房地產所有權，開發商在將建設中的房地產進行預售後，受預告登記排他效力的制約，其處分不動產的權利受到限制，不得再以預售的商品房及其佔用範圍內的土地使用權設定抵押。

二、土地使用權抵押的特點是什麼？

土地使用權的抵押是一種不動產權利的抵押，它有以下特點：

1、用於抵押的土地使用權必須是通過有償出讓或轉讓方式取得的合法土地使用權，並且是已辦理土地登記手續的土地使用權。

2、土地使用權抵押權設定本身並不發生土地使用權轉移，即土地使用權抵押後，土地使用者可繼續對土地進行佔有、收益，只有在債務不能履行時，抵押權人才能依照法定程序處分土地使用權，此時土地使用權才發生轉移。

3、土地使用權抵押時，其地上建築物及其他附着物隨之抵押。地上建築物及其他附着物抵押時，其使用範圍內的土地使用權也隨之抵押，也就是説，土地使用權與地上建築物及其他附着物必須同時抵押。

4、土地使用權抵押不得違背土地使用權出讓合同的規定。

5、土地使用權人將土地抵押後，並不喪失轉讓權，但在轉讓土地使用權時，應告知抵押權人。

三、土地使用權抵押的前提條件有哪些？

1、土地使用權抵押必須以初始土地登記作為前提，領取土地使用證。

2、以劃撥、租賃、入股方式取得的土地使用權，必須連同地上建築物一同抵押。以出讓方式取得的土地使用權，可以抵押。

3、土地使用權抵押應當進行地價評估。

（1）以出讓方式取得的國有土地使用權，由抵押人委託具有土地估價資格的中介機構進行評估，評估結果由抵押權人認可並經國土管理部門確認後，發放確認文件，並批准抵押；

（2）以劃撥、出租、入股方式取得的國有土地使用權可按不同的用途、性質實行差額抵押，由抵押人委託具有土地估價資格的中介機構進行評估，評估結果經土地管理部門確認，發放確認文件並批准抵押，核定出讓金數額後，由抵押人和抵押權人簽定抵押合同。

4、抵押人向土地管理部門申領《抵押許可證》。土地管理部門在《抵押許可證》上應根據不同的用地性質規定該宗地抵押率，最高抵押金額。同時在《抵押許可證》上註明“本證僅作為可以抵押之證明，在貸款，抵押協議簽訂後，應到國土部門辦理抵押登記，未經登記的抵押行為無效”這一限制性條款。

綜上所述，房地產開發商將房屋預售後，其土地使用權依然屬於開發商，其可以將土地使用權進行抵押。如果房屋預售後，客户完成了預告登記，這時，開發商就不能對預告登記範圍內的土地使用權進行抵押處分了。因此，房屋預售後土地使用權可否抵押，要具體情況具體分析。