拆遷土地使用權補償

一、拆遷土地使用權補償標準

1、土地法修正草案明確單獨補償農村村民住宅。草案規定，徵收農民集體所有土地補償安置的具體辦法，由國務院制定。依照國務院制定的具體辦法，省、自治區、直轄市可以規定補償安置的具體標準。

現行第四十七條規定，徵收土地的，按照被徵收土地的原用途給予補償;徵收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附着物和青苗的補償費;土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被徵收前三年平均年產值的三十倍。上述三條規定在修正案草案中均作出修改。

2、徵地補償內容增加了對宅基地的補償和社會保障補償。修正案草案規定，徵地補償包括土地補償，被徵地農民的安置補助與社會保障費用，農民村民住宅補償，以及其他地上附着物補償和青苗補償。

3、在住房保障方面。將對城市規劃區內的被徵地農民提供該國有土地上的房屋，無法提供的按照市場價給予貨幣補償;城市規劃區外則安排宅基地重建住房並按照新建房屋成本給予補償。

二、土地使用權抵押如何進行評估

劃撥抵押評估在城鎮中比較常見。劃撥土地由於沒有使用年限，且登記面積一般較大，部分土地由於城市開發和建設，規劃用途和實際用途都發生了變化，加上劃撥土地進行抵押時存在着諸多限制條件，使該類型用地的評估比較複雜，測算難度也較大。那麼，劃撥評估時應注意哪些問題呢?

1、遵守土地估價的一般原則

土地使用權抵押屬於二級市場行為，但劃撥土地沒有經過一級土地市場，因而，當它直接進入二級市場後，評估時就要充分考慮其特殊性，但必須遵守土地估價的一般原則。在進行評估時，可以先將劃撥土地假設成可以在公開市場上自由轉讓的土地，並由此確定價格。只有在此假設前提之下，評估時才能符合替代原則、預期收入原則、最有效使用原則及供給與需求原則等。

2、充分考慮評估中的風險

劃撥土地使用權抵押是一種具有中國特色的土地市場行為。由於劃撥土地屬於國有資產，因此進行抵押前必須經過有關部門的批准。抵押人、抵押權人還需要與土地管理部門簽定有關核定的協議，其評估價格並不等同於土地的預期價格，而是比它低。在評估過程中，要充分考慮抵押期間的風險性，以保守性評估為指導原則，在測算出預期土地價格之後，應進行一定幅度的風險係數修正，但修正幅度不宜超過20%。

劃撥土地使用權抵押評估的目的是為抵押人，或抵押權人進行抵押貸款提供價格依據，所以，評估時既要為抵押人測算出土地的有效價值，又要替抵押權人充分考慮放貸的安全性。由於在抵押人無法償還時需對抵押物進行強制性的清償處理，所以評估測算時還應考慮強制處置和有關費用。評估結果應該是扣除了處置費用後的價格，即評估價格等於市場預期價格減去強制處置費用。

一個符合當地實際情況的拆遷補償標準是順利拆遷的關鍵，能夠得到合理的補償，拆遷户也是支持拆遷的。如果不嚴格按照拆遷補償標準來，有可能導致拆遷矛盾，導致拆遷工作停頓，造成的損失也是不小的。