律師365解析如何理解建設用地規劃許可證

【案件背景】

鄧某系山東省泰安市岱嶽區粥店街道辦事處堰西村村民，1993年左右村委會集中統一建設一批小洋樓【非宅基地建築】，分別販售給本村村民和外地買家，鄧某即是外地買家之一。鄧某購買的小洋樓類似目前市場上的獨棟別墅，二層樓，獨立院落，一直愜意居住着。隨着城市化的推進，堰西村也加入了棚户區改造的大軍中。鄧某家在本次拆遷範圍內，針對補償鄧某與拆遷方一直未能談妥，2015年6月19日，鄧某房屋遭遇強拆，鄧某在各種與拆遷方的交鋒中心灰意冷，選擇委託律師。在之前與本站律師進行電話溝通之後，恰好趕上本站律師濟南現場巡迴活動，鄧某在活動現場與團隊律師進行了當面諮詢，並且當場委託。

【批前聽證】

接受鄧某的委託之後，本站律師首先對該區域的項目情況進行了解，通過政府網站查詢和信息公開等手段，瞭解到該地可能是進行高鐵建設，後來確定是高鐵南片區E3棚户區住房改造工程。

1.何為棚户區?

棚户區是指城市建成區範圍內、平房密度大、使用年限久、房屋質量差、人均建築面積小、基礎設施配套不齊全、交通不便利、治安和消防隱患大、環境衞生髒、亂、差的區域。棚户區改造是目前各地區政府在拆遷或者徵收工作中特別常見的一種形式，因為是棚户區改造，所以涉及民生工程，政府也總是在宣傳或者談判中一直提到這個工程的惠民性，公益性，因此要求各方配合，不要耽誤國計民生。可即便高度昇華到如此程度，也不能掩飾其背後的商業性和違法性。從本案中來看，鄧某家及整個村子的完好程度絕對在適宜居住甚至是舒服居住的範圍，律師在泰安市規劃局網站公示的工程牌上看到該棚户區改造供地屬於商住用地，其真實目的昭然若揭。

2.利害關係怎麼理解?

信息公開之後，律師已經對案件的情況有了基本瞭解，尤其是知道該工程目前仍未獲得建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證，那自然還無法進行施工，這對工程來説都是比較着急的，果然，很快泰安市規劃局就進行了上述兩證的工程告示，並寫明利害關係人可以攜帶相關證件要求聽證。律師抓住了這個機會，並且好好地利用了這個機會。在聽證中，建設方一開始就針對鄧某是否具有利害關係進行發難。對於此律師早有所料及準備。

利害關係人一般認為是權益受到行政行為侵害的直接當事人。“法律上利害關係”是公民、法人或其他組織的合法權益與行政行為之間存在的一種因果關係。建設方認為鄧某房屋已經被強拆掉，在該區域鄧某已經不具有房屋，建設用地規劃許可證的公示並沒有影響到鄧某的生產生活，也沒有導致鄧某房屋被強拆這一後果。對此律師只是重申兩點，第一，鄧某至今未取得合法補償，鄧某持有合法產權證，即便房屋被毀滅，合法權利不能喪失。第二，在泰安市規劃局接受鄧某召開聽證會並且組織聽證會的行為中，已經能夠看出泰安市規劃局對於鄧某是利害關係人的身份證明。

3.聽證過程漏洞百出

在聽證中，律師通過對方的表演，聽出幾個明顯的法律漏洞：第一，商住用地是劃撥得來，劃撥的依據也只是政府的會議紀要這樣一個非正式法律文件。第二，建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證在頒發時間上具有明顯的前後順序，而泰安市規劃局竟然對兩證的公示時間一模一樣，違反《城鄉規劃法的》法律規定。第三，在向規劃部門申請核發建設用地規劃許可證的過程中，需要提交相關的前置文件，而作為劃撥而來的土地，《選址意見書》是必備前置文件，而當聽證中律師要求對方提供該文件時，對方含糊其辭，甚至在聽證機關的誘導下説出忘帶了這一答案，實在是有夠糊弄。聽證中，對方甚至把聽證主持人拉到單獨辦公室進行協商，更能證明這一工程中違法性的遍地存在。

【律師説法】

律師結束聽證回到北京後，在山東省的官網上看到對於該棚户區改造項目暫時停止招標，理由是出現重大情形，這只是一小步的勝利。之所以對建設用地規劃許可證如此較真，原因在於該證是工程建設中獲得土地權屬證明的一個重要步驟，唯有取得改證，後期的工程和施工才能順利進行。但目前的環境下，能夠嚴格按照法律程序一步一步施行的建設方几乎不存在，而這也給律師開展工作提供了契機。（文/閆曉麗律師）