房屋質量有瑕疵能去退房的嗎
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房屋質量有瑕疵能去退房的嗎
(一)延期交房延期交房是指到了開發商與購房人在合同中約定的交房日後，開發商卻遲遲不履行合同約定的交房義務，購房者遲遲沒有得到開發商的入住通知。根據相關司法解釋的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告後在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方有權請求解除合同，但當事人另有約定的除外。即，如果合同雙方當事人對於一方遲延履行合同約定的交房、付款義務有約定的按合同約定;如果沒有約定的則在違約方遲延履行義務時由守約方進行催告，自催告之日起滿三個月，若違約方仍未履行，則守約方可以行使合同解除權，解除購房合同，雙方相互返還因履行合同所獲得的財產，造成損失的，可以向違約方主張賠償損失。
(二)開發商無證銷售
開發商無證銷售是指在商品房預售情況下，開發商未取得商品房預售許可證或提供虛假商品房預售許可證而先行出售商品房的行為。根據相關法律規定，出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。目前開發商必須證件齊全才能蓋樓、賣房。如果開發商證件不全，就屬於違法操作，與買房人簽署的合同屬於無效合同。由於是無效合同，開發商應當返還購房人交納的房款。在商品房預售的情況下，開發商在購房人起訴前取得預售許可證的，相應的商品房預售許可合同有效，購房人不能再依據此條主張合同無效。
(三)延期辦理產權證
延期辦理產權證是指在商品房買賣過程中，由於開發商的原因，買房人無法按時拿到所購房屋的的房屋所有權證。根據現行規定：房地產開發企業應當於商品房買賣合同約定期限內，無約定的預售商品房自商品房交付使用之日起90日內、現售商品房應當自銷售合同簽訂之日起90日內，協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。自上述辦理房屋所有權登記的期限屆滿後超過一年，由於出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人有權請求解除合同和賠償損失。即，購房人由於開發商的原因無法辦理所購買房屋的所有權證超過合同約定或法定期限一年以上的，購房人既可以向相應開發商主張退房，若造成損失的，也可以一併主張。
(四)面積誤差過大
在商品房交易過程中，出賣人交付房屋的套內建築面積或者建築面積與合同中的約定面積多數會有誤差。對於此種誤差，法律規定：合同有約定的，按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：
1、面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)，按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持;
2、面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大於合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人;房屋實際面積小於合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。
根據上述規定，在合同沒有約定的情況下。面積誤差比絕對值超過3%時，購房人可以選擇解除合同或繼續履行合同。即，此時購房人有權退房。
(五)房屋質量問題
購房人認為所交付商品房存有質量問題，可以向工程質量監督單位申請重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購房人有權退房;給購房人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。
另據有關司法解釋的規定。因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用後，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格或因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人有權請求解除合同並要求房地產開發企業賠償損失。
即，在商品房交付購房人後，若購房人能夠證明房屋的主題結構質量不合格或因房屋質量問題影響正常居住使用的，購房人有權退房。
(六)房子存在抵押、或一房二賣等情況
根據我國目前的法律規定：如果房屋出賣人在商品房買賣合同訂立時故意隱瞞所售房屋已經抵押、所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實，導致購房合同無效或者被撤銷、解除的，購房人有權請求返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。房屋出賣人在商品房買賣合同訂立後未告知買受人又將該房屋抵押給第三人、或將該房屋出賣給第三人，從而導致商品房買賣合同目的不能實現的、無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
根據上述規定，開發商在出售房屋時，故意隱瞞房屋存在抵押等權利瑕疵或在簽訂買賣合同後又將同一房屋再次出售給第三人，造成商品房買賣合同被認定為無效或被撤銷、解除、或導致合同目的無法實現，購房人有權退房並要求賠償損失。
(七)開發商未經購房人同意擅自變更房屋設計
在購房人與開發商簽訂的合同中，一般都會對房屋的户型、面積、朝向等有關設計情況做出約定。在合同履行過程中，開發商若需變更上述設計內容，則必須經過購房人同意。否則，開發商就構成違約，購房人有權退房。根據有關規定：已經預售的商品房，房地產開發企業不得擅自變更其建築設計;確需變更的，應當在徵得預購人同意並報規劃管理部門審核批准後，與預購人訂立預售合同的變更協議。未徵得預購人同意，房地產開發企業變更預售商品房的建築設計的，預購人有權解除預售合同，並由房地產開發企業承擔違約責任。若一旦發生開發商未經購房人同意而擅自變更房屋户型、朝向、面積等有關設計的情況，購房人可以依據合同約定或相關規定要求開發商退房。
(八)開發商擅自轉讓房屋建設工程
根據我國合同法第八十八條規定：當事人一方經對方同意，可以將自己在合同中的權利和義務一併轉讓給第三人。即，合同當事人一方若要將自己在合同中的權利義務全部轉讓給第三人的，則需經合同另一方當事人的同意。在商品房預售過程中，若合同所涉房屋建設工程發生轉讓事宜(商品房預售合同中的出售方欲轉讓自己在合同中的權利義務)，房屋建設工程的轉讓方應當將房屋建設工程轉讓的情況書面通知商品房預購人並經購房人同意。若購房人不同意，則有權在接到書面通知後要求解除商品房預售合同。商品房預購人同意此種轉讓的，應當由房屋建設工程受讓人繼續履行商品房預售合同。
對於購房人的此項解除權，在行使時間上是有一定限制的(上海為自接到開發商轉讓建設工程的書面通知之日起30日)。
(九)貸款障礙
目前我國司法解釋規定：商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失，因不可歸責於當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。
根據上述規定。合同約定買受人以擔保貸款方式付款。若由於開發商原因未能訂立商品房擔保貸款合同並導致買賣合同不能繼續履行的，購房人有權請求解除合同和賠償損失;相反的若因為買受人的原因未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的，開發商亦有權請求解除合同和賠償損失。如果未能訂立商品房擔保貸款合同是由於不可歸責於雙方當事人的原因比如遭遇不可抗力，從而導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人均可以請求解除合同，合同解除後，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。
