發行具有優先權的債務

購房者具有優先權

《合同法》第286條規定：“建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。”承包人就該工程享有優先權，因為有法律的直接規定。但購房人支付了全部或大部分房款後，是否對其購買的房屋具有優先權?因為在傳統的不動產優先權的種類中也從來沒有購房者對所購房屋具有優先權，而且中國的法律也沒有對此有規定，只在司法解釋中有規定。

但筆者認為購房者應該對所購房屋具有優先權，這裏只討論一手房，理由如下：

(一)購房者面對發展商，在合同中處於相對弱勢的地位，在法律上規定購房者的優先權，有利於保護這部分弱勢羣體，這也符合優先權制度的立法本意。尤其在個人購買自主用房的情況下，表現的尤為突出，若因發展商的原因，導致個人支付了房款卻拿不到所購房屋，作為立法者或執法者往往要保護個人的居住權利，來維護社會的安定，那麼保護購房者的生存利益，規定購房者的優先權是合理的。

(二)在商品房的建造中，通常有四方的出資存在，第一當然是發展商自己的出資，他肯定有前期的投入;第二是銀行的出資，發展商建造商品房時通常都會向銀行做開發貸款，將在建工程及土地抵押給銀行;第三是承包人的出資，承包人通常都會帶資建房或發展商付款的節點在後，導致承包人對發展商享有一定的債權，就算該商品房竣工驗收了，通常還要押保證金;第四是購房者的出資，發展商在取得預售許可證後就可以預售，通常購房者在沒有取得所購房屋時，就已經支付了全部房款?，也就是購房者為發展商墊資建房。在上述四種出資中，以時間順序而言，購房者的出資是在最後。

在發展商取得預售許可證無疑是一根很好的救命稻草，樓盤造到最後，資金越緊張，取得預售許可證對外銷售，解決了資金上的瓶頸，好比股份公司上市一樣，可以向廣大股民圈錢。實踐中，發展商因不能對外銷售，沒有資金而造成樓盤爛尾的情況很多。也就是説若沒有購房者最後的出資，很有可能銀行及承包人的出資就會遭到損失，甚至顆粒無收。從購房者對預售樓盤的最後救濟而言，理應享有優先受償的權利。

在《海商法》的船舶優先權中，海難救助款的請求具有優先受償的權利，若有兩個海難救助款請求，後發生的優先受償。做一個不很恰到的比喻，購房者好比是救助者，發展商好比是承運人，銀行、承包人等債權人好比是託運人，在這個比喻中，權利的優先順序就一目瞭然。

(三)購房者對所購房屋的優先權，也符合優先權的特徵。

購房者對所購房屋具有法定的擔保物權，這裏購房者僅僅對所購房屋具有優先權，不可能對其他房屋具有優先權。而且購房者若沒有支付房款，那麼對所購房屋沒有任何優先權可言。

遺憾的是，購房者的優先權沒有法律的直接規定，但是，根據《批覆》第二條規定：“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項後，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。”也就是在中國的司法解釋中，確立了消費者的優先權。從立法的角度，法律的效力高於司法解釋，但在實際適用中，司法解釋的效力反而比法律高，因為法律難免有滯後性，而司法解釋彌補了這一問題，具有一定的超前性和合理性。在法律沒有規定或法律規定顯失公平的情況下，使用司法解釋就非常有用。

所以筆者認為，在目前中國的法律框架下，購房者是具有優先權的。但該司法解釋有兩大不妥之處。其一應該是規定購房者，而不是消費者，雖然該解釋將購房的行為納入到了《消費者權益保護法》保護的範疇，但畢竟不明確。廣東省高級人民法院民一庭關於《審理商品房按揭合同糾紛案件的幾個問題》中是這麼認為的：“該《批覆》只解決了購房者為消費者的情形，對於不是消費者的購房者如購買寫字樓的單位的權益與承包人的優先受償權發生衝突時應如何處理則沒有作出規定。”其認為消費者不應包括單位，但筆者認為，購房者無論是個人還是單位，其具有的優先權都是一樣的，不應該有歧視，區分保護的主體，就會顯失公平，違背了民法的平等原則。而且《消費者權益保護法》第二條：“消費者為生活消費需要購買、使用商品或者接受服務，其權益受本法保護。”該法並沒有明確規定，消費者是指消費者個人，實質上就是即包括了消費者個人，也包括了單位或集體，只要是用於生活消費的，都屬於消費者範疇。其二購房者只要支付了房款，無論多少，都具有優先權，若購房者只支付了1萬元，那麼其就在1萬元內對該房屋享有優先權。規定購房者支付大部分房款，這不符合優先權的特徵，而且不公平，譬如購房者甲與乙都購買了一套100萬元的房屋，甲已支付了499999元，乙已支付了50萬元，那麼根據批覆可能就會出現這種情況：甲沒有優先權，乙具有優先權，這當然顯失公平。何況在實際操作中，批覆的規定也較難掌握，存在法官自由裁量權過大之嫌，到底何為“大部分”房款?