優先購買權的具體適用

優先購買權是我國民事法律規定的一項特別權利，因其特殊性，所以，我國民事法律對其使用範圍做了明文細緻的規定，否則，就不能適用優先購買權。下面，請大家馬上隨本站小編來具體瞭解下吧。

房屋承租人優先購買權的適用範圍：首先要明確，僅適用於房屋租賃合同，其他租賃合同的承租人無優先購買權。其次，是限指在承租期間出租人出賣或拍賣房屋，這就排除了繼承、贈與的情形。第三，適用與抵押權人協議用租賃的房屋折抵債務，即出租人將房屋抵押的情形。

房屋承租人優先購買權的內容：首先，出租人出賣租賃房屋的，應提前15天通知承租人;拍賣的，應提前5天通知承租人;第二，承租人在同等條件享有優先於第三人購買的權利。所謂同等條件，指出租人在價款、付款方式、擔保狀況等均與第三人相同。拍賣時，承租人可採取“跟價”、“詢價”方式。

在拍賣中，實現優先購買權也是有法可依的。最高人民法院《關於執行中評估、拍賣、變賣若干問題的規定》第十八條(優先購買權的保護)規定：“拍賣進行中，有最高出價時，優先購買權人可以表示以該最高價接受，如無更高出價，則歸優先購買權人;如有更高出價，而優先購買權人不為表示的，則歸最高出價人。多個優先購買權人同時表示接受的，採取抽籤方式決定買受人。”

在法院拍賣程序中，對於優先購買權的保護有兩種方法：一是“跟價法”，二是“詢價法”。“跟價法”是指由法院通知優先購買權人直接參與競買，優先購買權人和競買人一起競價，實行價高者得。這種做法將優先購買權人視同一般的競買人。“詢價法”是指由法院通知優先購買權人到拍賣現場，但不直接參與競價，待經過競價產生最高應價者後，由拍賣師詢問優先購買權人是否願意購買。如果其不願購買，則拍賣標的即由最高應價者購得。如果其願意購買，則拍賣師詢問最高應價者是否願意再加價，如果其不願加價，則拍賣物由優先購買權人購得;如果其表示願意，則在加價後再詢問優先購買權人。如此反覆，直至其中一人退出，拍賣才成交。

《最高人民法院關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第十條規定：“執行人員應當對拍賣財產的權屬狀況、佔有使用情況等進行必要的調查，製作拍賣財產現狀的調查筆錄或者收集其他有關資料。”執行人員如果不進行必要的調查，就有可能遺漏通知承租人蔘與競買。必須明確的是，如果拍賣前未在合理期限內通知承租人，承租人可以享有優先購買權為由申請法院宣告拍賣無效。

以上內容就是我們關於優先購買權具體適用的解答，由上文可知，優先購買權一般適用特殊情形，比如，承租人對租賃房屋擁有同等條件下的優先購買權。如果你還想了解更多關於優先購買權權適用的知識，歡迎你隨時來電諮詢我們本站，我們將盡快為大家解答。

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