優先承租權應該如何適用

優先承租權一般指租賃合同到期後，原承租人在同等條件下，享有優先與出租人簽訂租賃合同的權利。租賃期限屆滿後，出租人未與承租人續租，卻與第三人簽訂租賃合同，那麼在相同條件下，承租人可以直接與出租人成立一個相同的租賃合同，要求出租人直接將房屋繼續出租給自己。

　　網友諮詢：

　　優先承租權應該如何適用？

　　律師解答：

　　1、承租人要行使優先承租權的前提，需是出租人有繼續對外締約租賃合同的真實意思表示。

　　2、承租人有繼續承租的意思表示。租賃期限屆滿，若出租人有意願繼續出租房屋，承租人提出以同等條件承租房屋的請求，無需出租人同意，雙方即可繼續締結租賃合同。

　　3、優先承租必須是在同等條件下，同等條件意味着如果他人提出的承租條件更為優越，例如願意支付更高的租金，而承租人不願支付此種標準的租金，那麼承租人就不符合優先承租權的條件，出租人就可以將房屋出租給出價高者進行承租。

　　4、承租方擁有損害賠償請求權。優先承租權是民法典合同編賦予承租人的權利，是法定的債權，其實質上為房屋租賃合同的一個附隨義務，無需雙方當事人額外約定，只要出租人拒絕承租人以同等條件續租的請求將房屋另租他人，就符合違約責任的構成要件。

　　律師補充：

　　優先承租權的規定賦予了承租人在同等條件下優先於第三人使用房屋的權利，給予承租人穩定的生存條件，以保障承租人的最基本人權。為避免法律關係長期懸而未決，保護出租人和第三人的合法權益，優先承租權的行使應存在時間限制。同時，為保障承租人在合理期限內能夠主張權利，出租人應在合理期限內通知承租人，如果承租人收到通知後在合理期限內沒有作出答覆，則視為放棄優先承租權。

　　【法律依據】

　　《民法典》

　　第七百三十四條　【租賃期限屆滿承租人繼續使用租賃物及房屋承租人的優先承租權】租賃期限屆滿,承租人繼續使用租賃物,出租人沒有提出異議的,原租賃合同繼續有效,但是租賃期限為不定期。

　　租賃期限屆滿,房屋承租人享有以同等條件優先承租的權利。