上海的借名賣房協議相關法律問題

在上海，為規避限購借名買房，私下籤訂的借名買房協議是否有效？事後借名之人能否據此訴請法院要求出名之人將房屋產權過户給借名之人？

答：借名買房協議的效力如不存在合同法意義上的效力瑕疵（如違反公序良俗、違反法律或行政法規、系無行為能力人所為，系限制行為能力人所為且未被追認、系無權代理未被追認、惡意串通等等），且規避的只是地方限購政策，而非國家層面為遏制房地產價格過快上漲出台的打擊炒房的政策（最高法近期案例認為違反公序良俗而無效），一般會被上海法院認定為有效，不過，如果借名是為了享受出名人可以購買保障性住房的資格，一般會認為因違反公共利益，協議無效。協議有效，法院支持過户的前提是實際出資人須不再被限購，且如有貸款，需要一次性還清。

所以借名買房協議雖有效，但其僅產生債權效力，即借名之人依據雙方簽訂的借名買房協議要求出名之人履行其配合過户的債務義務，當事人並不必然直接就能獲得物權（房屋產權），所以，如果借名人以確權作為訴訟請求，會被法院釋明撤回該條訴請，否則駁回訴請，另外，如借名人訴請法院要求將房產過户到本人或本人指定的第三人名下，則須其本人或本人指定的第三人在法庭辯論結束前不在限購對象之列，且如房屋以按揭方式購買，尚有抵押貸款未獲償還，則法院考慮到判決須具可執行力，一般會在庭審中向原告確認其或其指定的第三人是否能夠一次性付清，得到肯定答覆後，才會判決原告或其原告指定的第三人一次性向銀行付清按揭貸款，判決銀行和被告（出名人）協助辦理過户。如其本人仍在限購之列，則法院一般釋明原告變更訴請為解除協議返還房款及利息，否則駁回原告起訴。

如果房屋過户存在障礙，則判決解除借名協議，房屋所有權仍屬於出名人，出名人返還購房款及可能存在的貸款還款本息，並考慮過錯原因（如出名之人將房屋轉讓，借名之人怠於履行過户，購房資格已無等），由一方承擔或者雙方分擔該損失（如房屋交易的税費、借名報酬損失等）。該損失包括預期可獲得的利益，如房價上漲損失。

綜合上海這邊的司法實踐來看，借名買房如果只是單純規避了上海市地方的限購政策，其協議效力上海法院傾向認可，但是事後如果借名之人和出名之人發生糾紛，出名之人不願意將房屋過户給實踐購買人的借名之人，借名之人訴訟至法院要求出名之人辦理過户，在借名之人在訴訟時已具有購房資格時法院一般會判決支持過户。

相關判例如下：

（2020）最高法民再328號；(2020)滬0112民初35480號；(2020)滬0113民初19452號；(2018)滬0117民初19345號；(2015)浦民一(民)初字第40614號；(2018)滬0112民初30683號；(2018)滬0117民初7716號。