九個房屋買賣糾紛的典型案例‖大竹縣律師
案例一：以炒房為目的的房屋買賣合同不成立
2018年2月，邵某與鄭某在某中介公司居間下籤訂了房屋買賣居間合同，合同約定由鄭某購買邵某的房屋，並約定鄭某可指定任意人為買方並過户到其名下，以避契税。收到鄭某支付的首付款後，邵某以無法確定房屋實際買受人、付款時間為由，要求解除合同。鄭某訴至法院，要求邵某返還購房款，賠償損失。法院經過審理後認為鄭某屬於職業炒房人，並沒有真實的購買房屋的意思表示，而是通過把合同約定的條款指定任意人為買方過户的方式來居間牟利，最終法院判決駁回了鄭某要求邵某賠償損失的請求。
案例二：以騙貸為目的，簽訂的房屋買賣合同無效
2019年6月17日，王某和李某簽訂存量房買賣契約，約定李某購買房屋並辦理銀行貸款。6月25日購房人李某出具承諾書。內容為因經營急需資金，向王某求借涉案房屋一套，通過過户方式取得資金。該房屋雖然過户，但並非雙方真實買賣交易，而是暫借，李某保證五年內還清房貸並將房屋過户至王某名下。本案經過法院審理後認為，買賣雙方通過簽訂合同辦理房屋買賣手續，達到騙取銀行貸款的目的，屬於以合法形式掩蓋非法目的，根據《民法典》第505條的規定，認定房屋買賣合同無效。
案例三：無權處分，不影響合同的效力，買方未盡審查義務，也應自行承擔部分損失
錢某與李某2018年12月簽訂房屋買賣合同一份，約定錢某將與妻子林某共有的房屋出售給李某，但是合同上賣方處僅有錢某一方的簽名，買房人要求錢某與妻子林某共同協助辦理房屋過户手續，遭到拒絕後，李某起訴到法院要求解除合同，並由錢某來承擔違約責任。法院經審理後認為，出賣人無權處分房屋，不影響房屋買賣合同的效力。因此，本案中錢某與李某簽訂的房屋買賣合同應當認定為有效。但因為房屋的共有人林某拒絕協助辦理過户手續，應當由出賣人錢某承擔相應的違約責任，但是購房人李某在購房時明知涉案房屋為錢某與林某的夫妻共同財產，未要求錢某出示其配偶及共有人同意售房的文件，因此對合同無法履行也存在一定的過錯，據此法院判決由錢某承擔主要責任，賠償大部分損失，李某也應當自行負擔部分損失。大竹律師 大竹離婚律師 大竹合同律師
案例四：賣方擅自要求漲價，應承擔違約責任
2018年1月，張某與黃某簽訂房屋買賣定金合同，約定張某將自己名下的房屋以一百萬元的價格賣給黃某，如有一方違約，應向守約方支付房屋價款的5%作為違約金。合同簽訂後，黃某向張某支付了首付款，並要求辦理房屋過户手續。但出賣人張某提出因房屋快速上漲，要求黃某按照市場價格支付房屋的差價，否則拒絕過户。因雙方協商未果，黃某訴至法院要求解除合同，退還首付款，並要求張某賠償損失。法院經審理後認為，雙方當事人均應恪守合同約定。張某擅自要求漲價並拒絕履行過户，已經構成根本違約，經評估後的市場價值與合同約定的房價差價已經超過了合同約定的房款的5%的違約金的數額，黃某要求張某賠付實際損失具有相應的依據，最終法院判決解除雙方的房屋買賣合同，由張某返還黃某首付款，並且賠付差價損失。
案例五：出賣人一房二賣，先取得權屬登記買受人的權利並不當然優先保護
毛某於2018年取得一套拆遷安置房。當年10月，毛某與趙某簽訂房屋買賣合同，將該套安置房出售給趙某，趙某付清房款並裝修入住後，毛某因結欠王某的到期債務未歸還，遂約定以該套安置房來抵償債務，並且將房屋的權屬登記辦理到了債權人王某的名下。王某在取得房屋的產權登記後，以產權人身份起訴，要求已經付清房款並且實際入住的趙某遷讓房屋，而趙某則另案起訴，要求確認王某與毛某簽訂的房屋買賣合同無效。法院經審理後認為，出賣人一房二賣的，應當認定兩份房屋買賣合同均有效。取得權屬登記人的權利，應優先保護。但本案中毛某與王某名為房屋買賣合同，實質為以房抵債，王某雖然取得了權屬登記，但是王某明知房屋已經出售給了趙，仍然與他人簽訂房屋買賣合同，惡意明顯，而王某陳述在簽訂合同時未到現場查看房屋的情況，並不瞭解已經有人入住，該陳述明顯不符合常理。根據日常經驗法則，應當推定王某對房屋已經有趙某購買，並且佔有使用的事實為明知，因此王某與毛某簽訂房屋買賣合同，屬於惡意串通，損害第三人趙某的利益。根據《民法典》第505條的規定，法院判決王某與毛某的房屋買賣合同無效，已經支付房款並且裝修入住的趙某的合同權利應予優先保護。
案例六：限貸政策實施，買方並不必然有權解約
本案中，張某為購買房屋與房產公司簽訂認購書，約定支付首期房款為總房款的20%，其餘80%的款項通過銀行貸款方式支付。合同同時約定，如張某申請貸款額度與銀行批准額度產生差額，無論何種原因，張某應當在簽署正式買賣合同起30日內自籌資金補足差額。認購書籤訂後，銀行出台限貸政策，貸款買房的首付比例提高為30%，張某因首付比例提高無法與房產公司繼續簽訂正式的商品房買賣合同，並啟起訴要求房產公司返還已經支付的房產保證金。法院經過審理認為，張某的首付比例由於銀行政策改變為30%，但是，根據合同的約定，首付款的差額要求張某自行補足，因此張某要求解除認購書和退還保證金的訴訟請求不予支持。
案例七：開發商免於履行交房通知義務的格式條款無效
李某向房產公司購買商品房一套，合同約定房產公司應當於2018年5月20日前通知李某辦理房屋交接手續。在合同約定的交房日到期後，房產公司遲遲未能通知李某接收房屋，買房人李某遂訴至法院，要求房產公司交付房屋，承擔延期交房的違約責任。房產公司認為，根據雙方合同的補充條款約定，交房期限屆滿，買房人仍未收到書面收房通知的，應自行索取，房產公司認為可以不履行交房的通知義務。法院經審理後認為，該商品房買賣合同的補充條款，屬於免除了賣方及開發商通知買房收房的義務的格式條款，屬於減免出賣方責任，加重買受方責任，因此該條款應認定為無效。據此，開發商仍應向購房人承擔延時交房的違約責任。
案例八：中介公司存在重大過失，導致合同無法按約履行的，無權要求承擔居間費
本案中，出賣方王某與買房人沈某在2018年6月在某中介公司的居間下，簽訂了房地產買賣合同，合同約定，雙方簽訂本合同後，中介即為成功，居間方收取2%作為佣金，其中買房人支付百分之一，賣房人支付百分之一，後出賣方王某的妻子不同意賣房，導致居間合同無法繼續履行。因此買房人沈某拒絕向中介公司支付百分之一的佣金。中介公司訴至法院，要求沈某支付居間費。在訴訟過程中，中介公司明確知曉該房屋屬於出賣人王某與配偶共同財產，但是認為王某個人簽訂合同沒有問題。法院經審理後認為，中介公司作為房地產的專業居間方，應當就有關合同訂立的事項向委託人如實披露和報告。在明知情況下，未向沈某披露的行為導致合同無法繼續履行，損害了委託人的利益，因此中介方無權主張合同約定的佣金，但是考慮到合同的履行中中介公司支出了一定的勞務費用，最終判決是由買房人酌情支付勞務費。
案例九：產權式商鋪租賃合同的履行受多數人意志約束
本案中，2018年甲房產公司與乙品牌公司簽訂項目合作協議，約定由甲公司委託乙公司統一招呼。2019年，張某與甲公司簽訂商品房買賣合同，約定張某將購買的商鋪出租給乙公司用於統一經營管理。合同到期後，購買同一商户的其他多數業主希望甲公司仍然繼續統一經營管理，而高某要求甲公司返還商鋪。因甲公司未能返還，高某將甲公司訴至法院。法院審理後認為，產權式商鋪的特點決定了市場必須經過統一規劃佈局、經營管理後才能產生收益，個別業主的權利必須受到其他多數業主的整體意志的限制，據此，法院駁回了訴訟請求。在本案中，當個人利益與整體利益發生衝突的時候，更多的需要從商場經營的整體情況考慮，為保證物業整體功能的發揮，個別業主的權利必須受到其他商鋪業主整體意志的限制。
