房屋買賣交易過程中發生不可抗力的房屋毀損 - 風險責任由哪一方承擔？

房屋買賣交易過程中發生毀損，風險責任由哪一方承擔？

房屋作為大宗交易品，許多國人可以説是畢其幾代人的和積蓄，才得以購置一套房屋，不可不為之超常謹慎。但，一旦發生不可抗力等一些意外因素導致房屋損毀，那麼此風險由哪一方承擔呢？如果買賣雙方簽訂的合同並未約定清楚，那現行的法律又是如何規定的呢？筆者為您逐一分析。

一、    買賣合同的風險負擔在《民法典》第604 條至第 611 條有規定，另，《買賣合同解釋》第11條至第14條;《商品房買賣合同解釋》第11條專門針對房屋買賣交易過程中房屋發生毀損，風險責任的歸屬規定。但是，筆者需要提醒廣大交易朋友的是，民法關於買賣合同風險負擔的規則均系任意性規範，即雙方意思自治，由交易雙方自由約定。因此，若買賣合同的當事人就風險負擔作了不同於上述法條規範內容的約定，以約定為準(約定優先)。

二、    舉例説明：

例1甲、乙訂立A房屋買賣合同，由於當地地震頻繁，甲為了降低自己的風險，與乙約定，風險自合同成立時起轉移給乙承擔。①甲、乙就風險負擔已經作出明確約定，就不能適用《民法典》第604 條和《買賣合同解釋》第11條的規定了。2甲、乙間的買賣合同成立時，風險就由乙承擔，與甲是否向乙完成房屋交付沒有關係。

例2 甲、乙訂立A房屋買賣合同，由於當地地震頻繁，乙為了降低自己的風險，

與甲約定，風險自交付且辦理過户登記時起轉移給乙承擔。①同樣，甲、乙明確約定了風險負擔移轉的時點。②風險自甲交付房屋且辦理過户登記時才移轉給乙，僅僅完成交付還不夠。

三、買賣合同風險負擔的概念(

買賣合同中的“風險負擔”，指買賣合同生效後，合同履行完畢前，因不可歸責於雙方當事人的事由致使標的物毀損或滅失時，應由哪一方當事人承擔價金風險的問題

例3甲將A房屋出賣給乙，價款300萬元。甲、乙房屋買賣合同生效之後，買賣合同因清償消滅之前，A房屋因泥石流倒塌。①在甲、乙A房屋買賣合同這一雙務合同中，甲對乙負擔的交付房屋、辦理過户登記、移轉房屋所有權的義務與乙對甲負擔的支付300萬元價款並移轉價款所有權的義務，系對待給付義務，具有消滅上的牽連性，若出賣人(甲)的義務因清償之外的原因消滅，基於消滅上的牽連性，買受人所負支付300萬元價款的義務亦相應消滅。②買賣合同的風險負擔，在“部分”內容上，系前述“消滅上牽連性”的例外。③買賣合同的風險負擔，指甲、乙的買賣合同成立生效後，合同因清償消滅前，(已經特定化的)買賣標的物因不能歸責於出賣人(甲)和買受人(乙)的原因毀損滅失，甲對乙負擔的(交付標的物、辦理過户登記、移轉房屋所有權等)義務因履行不能而免除（消滅），且，由於房屋毀損滅失不可歸責於雙方當事人，甲對乙不承擔賠償責任；與此同時，產生乙對甲負擔的300萬元房款支付義務是否消滅的問題（因多錢給付系種類之債，不存在履行不能）。因此，買賣合同的風險負擔特指“價金風險”。若依照風險負擔的規則，風險由賣方承擔，其法律效果是：賣方對買方所負義務不再履行，買方對賣方所負支付房款的義務亦相應消滅，其不再向賣方負擔支付房款的義務，並且，已經支付的，其有權向賣方請求返還。若依據風險負擔的規則，風險由買方承擔，其法律效果是：賣方對買方所負交房等義務不再履行，但買方對賣方所負的支付房款的義務卻並不消滅，其仍應向賣方支付房款，已經支付的不得請求返還。此種情形，屬於對等給付義務消滅上牽連性的例外。