“問題”房屋買賣背後的情法之爭

“問題”房屋買賣背後的情法之爭

大多數中國人對“買房”有着根深蒂固的心理需求，而新上市的商品房動輒每平方米數萬元的單價，讓不少購房者知難而退，轉而將眼光投向二手房市場。殊不知，有着一定房齡的二手房上演過人生的悲歡離合，並不一定都是歲月靜好。那些發生過非自然死亡事件的二手房，到底是低價購入的“香餑餑”，還是心緒難平的“燙手山芋”？橫亙在賣家、買家、中間人之間的，是房地產調控政策、經濟利益、法律法規、情感需求、道德誠信等種種矛盾。近日，江蘇省無錫市樑溪區人民法院就審結了兩起“凶宅”商品房買賣糾紛案，並揭示出了其中的情法之爭。  “沉默”的中間人構成欺詐  “這套房子我們買來是打算做婚房的！”原告伏某是個90後。2017年5月5日，伏某經過一家中介公司，看中了一套小户型商品房。這套房子賣家要價60萬，伏某覺得符合無錫市場行情，當即拍板決定買下，當天就支付了5萬元定金，並約定5月20日前另外支付首付款20萬元，餘款向銀行貸款。  付完首付款，繳納了中介費、房屋契税後，6月13日，這套房屋產權轉移登記到了伏某夫妻倆名下。緊接着，伏某帶領工人進入房屋，開始進行拆除作業準備裝修。  6月底，伏某意外從鄰居口中得知，半年前曾經有一位老太太在這套房屋中自縊身亡。驚聞這件事情，伏某當即停工，找到賣家要求撤銷合同。遭拒後，伏某一紙訴狀將原房主葉某夫婦、中間人李某一併訴至法院，並告知銀行停止放貸。  坐在被告席上的，除了原房主葉某夫婦，還有中間人李某。“房子是我向李某購買的，但是房子原來是登記在葉某夫婦名下的。”伏某表示，買房的時候李某説她全權代理房屋買賣，而且事後也提供了公證書，所以他沒有任何懷疑。  葉某夫婦則叫苦不迭。據他們陳述，這套房屋原本是老母親一個人居住的，但老母親深受病痛折磨，一時想不開自殺身亡，他們怕觸景生情，所以決定把這套房屋低價處理了。2017年5月3日，葉某夫婦與李某簽訂了購房合同，雙方約定這套房屋以43.5萬元成交。為了怕出現紛爭，葉某夫婦特意告知李某，如今後賣房，需向他人告知房屋內發生過“非正常死亡”情況。  簽完合同後李某卻聲稱，這套房屋是買給表弟的，想過段時間再直接過户省税費，雙方可以去公證處作委託買賣公證。葉某夫婦倆答應了，為了穩妥起見，當天雙方又簽訂了一份補充協議，上面寫明“因乙方李某的個人原因，在原合同期限內無法完成過户……甲方已把其母親非正常死亡的事實告知乙方，乙方已知曉，今後乙方再把房屋過户給其他任何人也應告知對方，如因乙方沒有及時告知所引起的一切後果由乙方承擔”。此後，李某付清全部房款，葉某夫婦把房屋交付給李某，唯獨沒有辦理產權過户登記手續。  兩天後，李某把這套房加價到60萬賣給了伏某夫妻倆。因為是李某全權賣房，葉某夫婦壓根兒沒見過伏某夫妻。  李某承認，交易時自己沒有把房屋內發生過非正常死亡的事情告訴伏某。不過李某認為，伏某在買房屋時應當主動詢問房屋的歷史情況，伏某沒有詢問，自己也沒有告知義務。  李某辯稱，“凶宅”是指房屋內部有兇殺案的房子，訴爭的房屋不屬於凶宅。李某認為，即使這套房屋符合凶宅的特徵，但這些都是封建迷信，不影響房屋的使用和居住功能，不屬於影響合同訂立和履行的重大事項。她要求伏某履行合同，推動銀行繼續放貸。  無錫市樑溪區人民法院依法組成7人制大合議庭審理此案。3名法官綜合4名人民陪審員的意見後，法院最終認定，本案的合同糾紛實際上是伏某與李某之間的合同糾紛，李某的行為構成欺詐。2018年1月22日，樑溪法院對此案作出一審判決，判決撤銷伏、李二人的買賣合同，房屋變更登記到葉某夫婦名下，李某退還伏某25萬元購房款並賠償各類損失1.7萬元。目前一審判決已生效。  ■法官點評：  按照一般的民間習俗，發生過非正常死亡的房屋會被認為存在不吉利因素，且房屋往往因此貶值，因此，“自縊身亡”信息對於購房意願有重大影響。李某沒有告知伏某這一信息，致使伏某違背真實意願買房，這已構成欺詐，伏某的購房合同應該撤銷。  合議庭最終認為，該案中三方均明知，葉某夫婦與李某之間已經付清房款並交付房屋，伏某買房過程中是李某實際收取房款而非代替葉某夫婦收款，辦理公證手續是為了配合辦理過户手續而非實際委託出售房屋。因此，法院認定在這起買賣合同糾紛中，中間人李某為出售一方合同主體，承擔合同責任，葉某夫婦不承擔合同責任。  養老房裏發生過兇殺案  近年來，龍女士一直在為年邁的父母尋找一套適合養老居住的住宅。2017年4月，龍女士看中了位於山腳下的一套二樓小户型住宅。當年4月23日，龍女士與奚女士簽訂《房屋買賣合同》，雙方約定這套40平方米的商品房成交價為30.5萬元，中介過户費為1萬元。  事實上，這套房子並不在奚女士名下。奚女士是房產中介從業人員，2017年2月10日，她以22萬元的價格與薛某簽訂了《無錫市房屋轉讓合同》，付清全款後收房，但為了規避税收政策和限購政策，她沒有與房屋產權人薛某辦理房屋過户手續，而是與薛某辦理了公證委託書，作為薛某的代理人全權代理房屋銷售事宜。此後，她對房屋進行簡單裝修，併購置了部分生活用品。  兩個月後，奚女士與龍女士簽訂購房合同，隨後雙方一起到無錫市不動產登記中心，奚女士作為原房主薛某的代理人，與龍女士簽訂了《無錫市存量房買賣合同》，並辦理了過户手續。5月4日，龍女士取得不動產權證書。  5月下旬，龍女士從鄰居口中獲悉，這套房屋內曾經發生過兇殺案件，她心生恐懼，遂與中間人奚女士、原房主薛某、中介公司多方交涉。  奚女士推説不知道這個情況，中介也説不知情。薛某認為，兇殺事情已經過去三年，期間也有多批租客租住，買房人沒有主動詢問，所以沒有披露過，他沒有刻意隱瞞，沒有違背誠實信用原則。  龍女士與三方溝通，提出要退房，但協商未果。2017年6月5日，龍女士向無錫市樑溪區人民法院揚名法庭提起訴訟，將薛某、奚女士分別列為第一、第二被告，請求法院判令撤銷兩個合同，薛、奚二人共同返還房款，賠償1萬元中介費，另行賠償房價上漲損失3.05萬元，此外，購房一事給家人情感造成傷害，要求賠償1萬元精神撫慰金。  樑溪法院組成1名法官加2名人民陪審員的合議庭模式，審理了此案。  經查，涉案房屋曾於2013年發生過一起入室搶劫殺人案件。  法庭上，奚女士表示，她本人、中介公司均不知道房屋的這段歷史。如果她知道涉案房屋曾發生過兇殺案，自己根本不會購買該房。導致糾紛的根源在於薛某隱瞞兇殺案事實。她請求法院判令薛某承擔賠償責任，賠償自己、龍女士的損失。  薛某稱，奚女士是房產中介從業人員，購買房屋只是為了賺取差價，她應該知道房屋情況。薛某提出，他已經收到全部房款，並按約交付房屋，自己只是名義上的房屋所有權人，實際房屋所有權人為奚女士，自己跟龍女士沒有直接的合同關係。奚女士沒有辦理過户手續，對於龍女士的房屋所有權承諾是虛假的，奚女士與龍女士之間即使合同被撤銷，損失也應該由奚女士承擔，與他無關。  2017年11月1日，樑溪法院對此案作出一審判決，判決撤銷龍女士、奚女士簽訂的《房屋買賣合同》；認定龍女士、奚女士簽訂的《無錫市存量房買賣合同》無效； 判決奚女士返還龍女士購房款30.5萬元；龍女士將房屋返還給奚女士，並協助奚女士將房屋變更登記至薛某名下；奚女士賠償龍女士損失5000元。目前判決已生效。  ■法官點評  我國合同法第六條規定，當事人行使權利、履行義務應當遵循誠實信用原則。第七條規定，當事人訂立、履行合同，應當遵守法律、行政法規，尊重社會公德，不得擾亂社會經濟秩序，損害社會公共利益。  房屋買賣屬於生活中的重大交易事項，與房屋有關的相關信息應當予以披露。眾所周知，房屋內如果發生過兇殺案，該情況會對購房者心理產生一定負面影響，並進而左右買家的購房意向，即使成交也會大大影響交易價格，故這一情況應當屬於與房屋買賣合同訂立有關的重大事項，也是必須向買受方披露的事實。  承辦法官認為，在本案中，薛某、龍女士均無法證明奚女士知道或應當知道兇殺案情況，故已不能認定奚女士存在故意欺詐、隱瞞等行為。龍女士不清楚該情況，在違背其真實意思的情況下與奚女士簽訂了《房屋買賣合同》，應認定為因重大誤解而訂立的合同，符合法定撤銷合同的條件。  奚女士作為委託代理人，與龍女士簽訂的《無錫市存量房買賣合同》，並非薛某與龍女士的真實意思表示，而是奚女士、龍女士為了規避國家税收簽訂的合同，法院認定雙方實施的這種民事行為無效。  在確定雙返後，結合當事人的過錯程度、合同履行情況，法院認定各類損失應由奚女士、龍女士各半承擔。由於沒有證據證明薛某對龍女士實施了欺詐，故龍女士要求薛某承擔連帶責任的訴訟請求不予支持。  ■司法觀察  助力安居夢 增強獲得感  今年兩會，最高人民法院工作報告中指出，要通過發揮審判職能，不斷增強人民羣眾獲得感、幸福感、安全感。2017年至今，無錫市樑溪區人民法院共計審理各類房屋買賣合同糾紛457件。妥善處理好此類糾紛，尤其是矛盾尖鋭的所謂“凶宅”買賣糾紛，既是人民法院義不容辭的職責，又是助力人民和諧安居的社會擔當。從這些案件的審理過程中，樑溪法院法官也總結出了幾點審判經驗：  一、提升審判質效，積極引入大陪審制  文中兩個案例均屬於較為典型的“凶宅”，但在實踐中，並不一定只要發生過非自然死亡事件的房屋均認定為“凶宅”，比如，因意外事件死亡算不算非自然死亡就仍存有爭議。因人、因時、因地、因宗教信仰等的不同，如何界定“凶宅”可能會產生分歧，這往往會導致案件判決結果的不同走向。  審理“凶宅”案這類情法衝突、矛盾尖鋭的民生案件時，在審理過程中引入人民陪審員具有巨大優勢。他們來自普通民眾，具有豐富的社會閲歷，瞭解社情民意，對風俗民情和市井社會有更為直觀的感受，他們避開“凶宅”界定及“物的瑕疵”等學術紛爭，直接着眼於案件本身，將普通民眾的樸素觀念帶入案件審理中，對法官視角形成有益補充，最終有望在情理法之間找到最佳平衡點，使案件裁判更好地反映社會大眾的日常情感。  這兩起案件分別採用了 “3+4”“1+2”的合議庭模式，大膽採納了人民陪審員的意見。尤其是第一起案件，在進行合議時合議庭曾出現過嚴重分歧，有法官堅持認為應該由葉某夫婦承擔賠償責任，再向中間人追償。這一主張受到了4名人民陪審員的一致反對，他們均認為應當直接由中間人擔責。在經過激烈的爭論後，合議庭剝離了“委託”這一表象後，以合同交易雙方的真實角色入手，最終判定轉手賣出房屋的李某承擔賠償責任。  判決後的社會效果出乎意料的好。不僅三方當事人均表示服判，而且案件經媒體報道後，在網易平台的評論留言欄內，參與互動留言的6萬餘名網民高度一致地表達了法院“判得好”“判得對”“體現公平正義”等贊同觀點。這樣的判決，符合市民讓“沉默”的中間人買單的心理期望，也避免了原房主與中間人另行訴訟進行追償的訴累，踐行了讓人民羣眾在每一個司法案件中感受到公平正義的司法宗旨。  二、統一裁判思維，出賣方應當主動披露房產全部信息  部分案件當事人辯解，“凶宅”仍然具備房屋的居住功能，買受人不主動問，自己沒有主動披露的義務。然而，對於房屋價值的考察不能僅侷限於房屋的物理狀態。  忌諱“凶宅”是一種心理體驗。中國人講究風水，追求幸福安寧，而“凶宅”往往和血腥、暴力、恐怖聯繫在一起，一般人會對其避之唯恐不及，“凶宅”應該視為商品房的重大瑕疵，其交易價值必然下降。根據我國香港、台灣的數據，“凶宅”往往比同類房屋的正常售價貶低20%至30%。實際生活中，並不排除有人對此無所謂，甚至樂意撿便宜低價買入，但這必須建立在其充分知曉房屋全部情況的前提下。  “凶宅”儘管不是法律概念，卻是可以理解的風俗人情，會降低普通購房者對房屋居住使用效用的期待。從民法的誠實信用原則來看，“凶宅”出賣方應當承擔告知義務，應當將與房屋有關的全部信息如實告知買受人，買受人享有知情權；從合同法來看，如果出賣方故意隱瞞“凶宅”這一重大瑕疵，屬於欺詐行為；如果買受人不知情，在違背其真實意願的情況下購房，則可以視為因重大誤解而設立的合同，不管是欺詐還是重大誤解，法院都可以據此判決撤銷買賣合同。  三、維護社會有序運轉，對避税風險行為説“不”  近年來，全國多地相繼出台房地產調控政策，其中，限購、大幅上調兩年內房產交易税費成為最常見的調控政策。出於種種考慮，部分房屋出售後，買賣雙方沒有及時辦理過户手續，而是辦理公證委託書後轉賣他人，從而避税。  我國民法典第九條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。房屋買賣必須要進行過户登記，在兩個案件中，房屋賣給中間人之後都沒有進行房產過户登記，而是新買家和原房主直接過户，實現避税目的。  相關合同被解除後，如何雙返？兩起案件最終法院都判決，房屋要返還到原始登記人名下，這既維護了規範有序的房地產交易環境，又警醒市民，不動產交易必須登記過户，方能有效維護權益。

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