買家與賣家的“恩怨情仇”

某甲：你沒有按照約定交首付款，是你違約在先的！

某乙：我們已經達成新的合約了，是你沒有按照約定遷出户口，我們違約抵消了！

下面通過律所律師代理的一則案例，來看一看是如何維護當事人合法權益的吧。

案情簡述

2019年6月22日，某甲作為出賣人，某乙作為買受人，通過第三人某公司的居間服務，簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，合同約定：買受人向出賣人支付定金200000元，剩餘房款如全部或部分通過存量房交易結算資金專用存款賬户劃轉，買賣雙方應簽訂相關存量房交易結算資金劃轉協議。

根據約定，雙方應當在2020年2月17日之前辦理房屋產權過户手續，某乙應當在2020年2月14日之前向原告支付首付款。

然而某乙一直未支付首付款，某甲未遷出户口，雙方都認為對方違約，互相訴至法院。

法院認為

依法成立的合同受法律保護。原、被告簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協議》是雙方當事人的真實意思表示，不違反法律、行政法規的強制性規定，該合同合法有效。雙方均應按照合同約定履行各自的義務。
本院認為，原告於2020年4月24日向被告送達瞭解除合同通知，雙方所簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協議》應於2020年4月24日解除。
關於原告要求被告支付違約金的請求，涉案買賣合同因被告違約解除，被告應當向原告支付違約金。雙方合同雖因被告違約導致解除，但原告未舉證證明其因此受到經濟損失，故本院根據雙方合同履行情況、當事人的過錯程度等綜合因素，根據公平和誠實信用原則，酌情確定被告賠償原告違約金200000元，對原告此項請求的合理部分，本院予以支持。
關於被告反訴要求原告返還定金的請求，因雙方在補充協議中約定被告違約時，應向原告支付違約金，被告向原告支付的全部款項應衝抵違約金，多退少補。依據上述約定，被告已交定金應當衝抵本院判決被告向原告支付的違約金，故對被告要求原告返還定金的請求不予支持。

律師評析

本案中，涉案買賣合同未能依約履行，系被告違約所致，原告有權依據合同約定選擇繼續履行合同或解除合同，在被告延期付款的情況下，原告雖在某公司的推動下，與被告就履行合同的問題進行過協商，但原告並不因此喪失合同解除權。
《民法典》第五百六十六條第二款規定，合同因違約解除的，解除權人可以請求違約方承擔違約責任，但當事人另有約定的除外。
那麼合同解除了，違約金條款是否適用呢？
最高人民法院《關於審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十六條規定：“買賣合同因違約而解除後，守約方主張繼續適用違約金條款的，人民法院應予支持；但約定的違約金過分高於造成的損失的，人民法院可以參照民法典第五百八十五條第二款的規定處理。”
若合同因違約而解除，違約金條款可繼續適用，但違約金過分高於因解約造成的損失的，對於超過部分，人民法院可以根據當事人的請求予以調整。