徵地拆遷房產證無過户怎麼辦?

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一、我國關於不動產權利人認定依據的是登記原則

1986年實施的《土地管理法》第十二條規定：“ 依法改變土地權屬和用途的，應當辦理土地變更登記手續”。第十三條規定：“ 依法登記的土地的所有權和使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯”。隨後頒發的《房地產管理法》、《城市房屋權屬登記管理辦法》、《土地登記辦法》等均強調國家實行土地、房屋登記發證制度，包括初始登記和變更登記等。備受國人矚目的《物權法》第九條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外”。

從立法可見，我國採取的是不動產物權登記生效主義為不動產物權變動的原則。登記物權具有公信效力，即登記的不動產物權的權利人在法律上推定為真正的權利人，對於信賴該登記而從事交易的人，即使後來證明該登記是錯誤，法律仍然承認其具有與真實的物權相同的效果。

二、不動產買賣合同效力與登記效力並不等同

合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關係的協議。不動產買賣合同是出賣人將標的物轉移給買受人，買受人支付價款的協議。通常做法，買受人依據所訂立的協議付款後取得了房地產實際佔有，傳統觀念上，很多人認為高枕無憂了，房屋都讓我控制住，該房地產理所當然屬於買方的，同時有買賣協議和付款憑證為證。其實，合同僅是債權憑證，在辦理過户前，買方並不是法律上物權人，此時，如果原產權人再把同一房地產賣給別人，並與他人辦理了過户手續，他人就取得了該房地產合法物權，成為真正權利人。前面所述的登記物權公信力就是法理依據。物權登記原則是物權取得法定方式，債權合同是物權變動的原因和基礎，但債權合同的成立與履行，在登記未辦理前，並不代表物權轉移。

我國《物權法》第十五條規定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。”合同效力與登記效力是兩回事，合同受法律保護，不一定當然取得物權，他人善意取得物權的，合同買受人只能追究對方違約等其他法律責任了。

三、佔有制度為權利人提供了一定保障

佔有，是指對於物事實上的控制與支配。《物權法》　第二百四十一條規定：“ 基於合同關係等產生的佔有，有關不動產或者動產的使用、收益、違約責任等，按照合同約定;合同沒有約定或者約定不明確的，依照有關法律規定。”設立佔有制度的目的之一，是維護物的事實秩序，佔有一旦存在，應受保護;目的之二是實現佔有的公示功能，僅限於動產。

既然我國物權法設立了佔有制度，對於基於合同成立並交付房地產後的買受人成為拆遷權利人提供了保障，賣方不得以房地產未辦理過户手續為由，置違約責任不顧，企圖推翻已進行的交易行為。佔有雖不能對抗登記取得、不能對抗善意第三人，但在買賣雙方之間是有強制力的。因此，拆遷時，佔有人實際就是合法權利人了。

四、佔有人準確行使權利，確保利益不受侵犯

雖然，佔有人在沒有不利對抗因素情形下就是實際權利人，由於物權變動未辦理登記，房地產仍在賣方名下，加上國務院《城市房屋拆遷管理條例》第四條第三款規定：“本條例所稱被拆遷人，是指被拆遷房屋的所有人。”從而給那些投機者規避法律創造了條件，例如，拆遷人假裝不知買賣事實，與登記的權利人簽訂了拆遷協議，有可能法院認定該協議有效，實際買受人只能向取得拆遷補償款的登記權利人主張債權。