買受人如何規避一房兩賣

       未辦理所有權轉移登記的房屋歸誰所有？

       樑某將自己所有的一棟房屋賣給了趙某，約定等到付清全部價款後再辦理所有權轉移登記，趙某擔心樑某在所有權轉移前將房屋再行出賣，於是辦理了預告登記。

       在趙某還沒有付清房款期間，樑某果然將房屋賣給了周某。最後三人爭執不下，周某將樑某起訴至法院，要求確認房屋的所有權。

      《中華人民共和國民法典》第二百二十一條規定:當事人簽訂買賣房屋的協議或者簽訂其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。

      預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起九十日內未申請登記的，預告登記失效。

       最後法院判定:周某不能取得房屋所有權。因為根據規定，預告登記後，未經預告登記的權利人同意處分該不動產的，不發生物權效力。由於趙某已經辦理了預告登記，樑某再將房屋處分給周某，沒有經過趙某同意，所以周某不能取得房屋的所有權。

普法課堂

1. 預告登記是什麼?

預告登記指當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權而按照約定可以向登記機關申請預告登記。如在商品房預售中，購房者可以就尚未建成的住房進行預告登記，用來制約開發商把已經出售的住房再次出售或者進行抵押。本質上是為了給開發商售賣期房、提高資產週轉率提供法律支持。

2.預告登記與一般的不動產登記有什麼區別呢?

一般的不動產登記都是指不動產物權在已經完成的狀態下所進行的登記，而預告登記則是為了保全將來發生的不動產物權而進行的一種登記。預告登記後，並不導致不動產物權的設立或變動，而只是使登記申請人取得一種請求將來發生物權變動的權利。納入預告登記的請求權，對後來發生與該項請求權內容相同的不動產物權的處分行為，具有排他效力，以確保將來只發生該請求權所期待的法律結果。

3.物權包括什麼呢?

物權是指權利人依法對特定物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。