借名購買經濟適用房 - 登記人也有出資引發的歸屬糾紛
原告訴稱
周某君、趙某芬向本院提出如下訴訟請求：1.被告按照雙方《住房過户協議》（合同）約定，繼續履行未完成的合同內容，協助二原告辦理北京市豐台區A號房屋（以下簡稱A號房屋）過户登記手續；2.訴訟費由被告負擔。
事實理由如下：趙某芬與周某君系母女，周某君與張某輝於2003年8月到北京工作，2004年大約3月間，趙某芬也來到北京工作。趙某芬和愛人及孩子都租房，趙某芬就想自己在北京購買一套住房。張某輝聽説後主動讓用他的名義買房，張某輝再三表態，又主動寫了住房過户協議，這樣我們才放心同意用他的名字買經濟適用房。
2004年5月，張某輝全文親自書寫了協議，張某輝寫給趙某芬與周某君的協議中載明，趙某芬出資首付款，到房子能過户時，過户給趙某芬和周某君。這樣我們才放心購買了A號房屋，趙某芬支付了首付款、維修基金、綜合地價及各種税費，共計十多萬元，並進行了裝修，所有購房合同、手續、發票、產權證等均在原告手中，所有證據均能證明房屋是原告購買。
2006年3月16日，房屋取得了產權證，名字雖然登記在張某輝名下，但2018年8月30日，北京市第二中級人民法院（以下簡稱二中院）判決書，確認張某輝於2004年5月28日為趙某芬、周某君出具的《住房過户協議》合法有效。張某輝曾起訴要求解除過户協議，但二中院判決書，依法駁回了張某輝要求解除過户協議的訴訟請求。因此，協議有效，亦不應解除，張某輝系出名人，二原告是實際購房人，張某輝理應履行過户協議，將A號房屋過户與二原告，故提起本案訴訟。
被告辯稱
張某輝辯稱：二原告起訴違反了一事不二理的訴訟原則，法院不應受理。二原告於2009年曾起訴要求張某輝履行《住房過户協議》，辦理過户手續，其請求已被法院生效法律文書駁回，現二原告再次起訴要求過户，系重複起訴。A號房屋已被生效判決認定為張某輝與周某君同居期間財產，北京市豐台區人民法院正在審理雙方共有糾紛一案，承辦法官已依職權查明瞭A號房屋價值，正進行公平公正審理，以了卻雙方多年紛爭，維護當事人合法權益。
法院查明
趙某芬與周某德系夫妻，周某君系二人之女。周某君與張某輝原繫戀愛關係，於2003年8月同居生活。2004年5月16日，張某輝與北京M公司簽訂《商品房買賣合同》，購買位於北京市豐台區A號房屋，該房屋性質為經濟適用住房，首付款73244元；同日，張某輝與銀行簽訂了《房地產買賣抵押貸款合同》，張某輝向該行貸款28萬元用於支付購買上述房屋的房款；
2004年5月28日，張某輝為周某君、趙某芬出具了《住房過户協議》，該《住房過户協議》載明：現使用張某輝名譽購買A號住房一套，其首付由趙某芬支付，到買後可以過户時，過户給趙某芬或周某君名下。2006年3月16日，該套房屋取得房屋所有權證書，產權登記在張某輝名下即A號房屋）。
2008年3月，張某輝搬出A號房屋。2004年9月至2014年4月期間，張某輝賬户按月還貸，其中二人同居期間2004年9月至2008年3月共計償還貸款77773元，並於2014年5月6日一次性償還144605.55元本金及315.72元利息。2014年5月7日，A號房屋貸款全部還清，共計歸還本金280000元、利息105444.58元、複利25.5元。
2008年之後，張某輝與周某君、趙某芬之間發生多起訴訟，具體如下：
1.2008年張某輝起訴周某君、趙某芬、周某德，要求三人騰房並賠償佔用房屋損失。2011年6月30日，本院作出判決，以張某輝、周某君未對同居期間財產進行分割，周某君、趙某芬、周某德居住在房屋內並非無合理依據為由，駁回張某輝的訴訟請求。張某輝不服判決，提起上訴，二中院作出維持原判。
2.2008年5月22日，周某君、趙某芬、周某德起訴張某輝，以《住房過户協議》系借名買房協議為由，要求將A號房屋判歸三人所有。2008年10月6日，本院作出判決，以借名買賣經濟適用房，合同無效為由，判決駁回訴訟請求。周某君、趙某芬、周某德提起上訴，二中院維持原判。周某君、趙某芬、周某德申請再審。2009年12月17日，北京市高級人民法院（以下簡稱北京市高院）駁回再審申請。
2012年10月19日，二中院作出裁定，決定再審該案，後將案件發回重審。再審時，周某君、趙某芬、周某德調整了請求權基礎，以《住房過户協議》系雙方同居期間財產分割協議為由，要求確認《住房過户協議》有效，A號房屋歸周某君所有。2015年7月6日，本院作出判決，認為A號房屋系周某君與張某輝同居期間購買，應為二人共有，該《住房過户協議》並非周某君與張某輝二人就同居期間財產分割所作約定，故要求判歸周某君所有不予支持，故此判決如下：一、A號房屋歸周某君與張某輝共有；二、駁回原告的其他訴訟請求。
周某君、趙某芬、周某德提起上訴，二中院判決駁回上訴、維持原判，但稱周某君、趙某芬、周某德請求法院確認周某君與張某輝同居期間寫的住房過户協議合法有效，該請求可在另案中予以解決，本案中不予審理。周某君、趙某芬、周某德申請再審，北京市高院駁回再審申請。
3.2009年12月21日，周某君、趙某芬以借名買賣房屋為由，起訴張某輝，要求解除周某君與張某輝的同居關係，確認A號房屋歸周某君所有，張某輝履行《住房過户協議》，將A號房屋過户與周某君，張某輝賠償周某君15萬元。2010年6月18日，本院作出判決駁回周某君、趙某芬的訴訟請求，認為借名買賣經濟適用房，合同無效。周某君、趙某芬提起上訴。2010年9月15日，二中院作出（判決駁回上訴、維持原判。周某君、趙某芬申請再審，北京市高院駁回再審申請。
2012年10月19日，二中院作出裁定，決定再審該案，後將案件發回重審。再審時，周某君、趙某芬調整請求權基礎，以《住房過户協議》系同居期間財產分割協議為由，要求張某輝將A號房屋過户與周某君。2015年12月3日，本院作出判決駁回周某君、趙某芬的訴訟請求，認為“現在本案爭議房屋尚處於共有狀態，並未進行分割，也未將房屋確定歸周某君一方所有，在此情況下，原告要求辦理過户手續，本院難以支持；現周某君與張某輝早已結束同居關係，如二人需對同居期間共有房屋進行分割，可另行解決”。周某君、趙某芬提起上訴。2016年3月31日，二中院作出判決駁回上訴、維持原判，認為住房過户協議並非就同居期間財產分割所做的約定。
4.2016年5月18日，周某君、趙某芬起訴張某輝，以北京市高院有關於借名買賣經濟適用房屋的相關會議紀要，規定原購房合同系2008年4月11日之前簽訂，當事人又在轉讓該已購房屋的合同中約定在限制上市交易期限屆滿後再辦理過户或在一審法庭辯論終結前該房屋已具備上市條件的，可以認定合同有效為由，據此要求確認張某輝於2004年5月28日出具的《住房過户協議》有效。2016年7月12日，本院作出判決，認為《住房過户協議》所涉房屋已取得產權證書，登記在張某輝名下，貸款已全部還清，不存在無效情形，確認《住房過户協議》有效。張某輝不服，提起上訴。2018年9月30日，二中院作出判決駁回上訴、維持原判。
5.2019年1月10日，張某輝起訴周某君、趙某芬，要求解除張某輝出具的《住房過户協議》。2019年4月3日，本院作出（判決，認為該協議並未存在合同法定解除的情形，駁回張某輝的訴訟請求。張某輝不服，提起上訴。2019年8月28日，二中院作出判決駁回上訴、維持原判。
6.張某輝於2019年起訴周某君共有糾紛，第三人為趙某芬，張某輝以判決書確認A號房屋為二人共有，判決書載明如需分割A號房屋，可另行解決為由，要求分割房屋，確認張某輝對A號房屋享有85%所有權份額，周某君享有15%所有權份額；將A號房屋判歸張某輝所有，張某輝向周某君支付其所佔份額的折價款。周某君提出反訴，認為雙方系借名買房關係，要求張某輝履行《住房過户協議》，協助將A號房屋過户至周某君名下。本院判決書，認為《住房過户協議》雖有約定過户至一方名下的情形，但考慮到訴爭房屋已經法院判決為共有，故本院確認A號房屋歸張某輝、周某君按份共有，每人佔50%份額，雙方互相配合按照前述份額辦理房屋過户登記手續，駁回了周某君的反訴請求。
後張某輝、周某君及趙某芬均提起上訴。二中院於2019年8月1日，作出裁定書，認為“經生效判決認定A號房屋歸雙方共有，現雙方無法共同居住在A號房屋內，張某輝亦起訴要求分割A號房屋，在考慮到A號房屋無法進行實物分割的前提下，一審法院應對A號房屋進行價值評估，並在查明雙方對A號房屋出資等情況的基礎上對A號房屋進行分割，亦應確定A號房屋的產權歸屬，一審法院沒有進行價值評估鑑定，亦未進行房屋分割，顯屬不妥”，並裁定撤銷原判決，發回重審。
該案重審過程中，因周某君無正當理由未到庭應訴，其反訴按撤訴處理，後周某君、趙某芬另行提起本案訴訟。該案重審過程中，本院對A號房屋進行評估，於2021年12月30日作出判決書，認為有生效判決確認房屋歸二人共有，現二人已無同居關係，故張某輝起訴要求分割涉案房屋，並無不當，判決A號房屋歸周某君所有，張某輝配合將該房屋過户至周某君名下，周某君向張某輝房屋折價款210萬元，駁回張某輝其他訴訟請求。判決作出後，雙方均不服提出上訴。
二中院於2022年9月30日作出裁定書，認為已查明，A號房屋為張某輝和周某君同居期間購買；2004年5月28日，張某輝為周某君、趙某芬出具了《住房過户協議》，2006年3月16日，該產權登記在張某輝名下。2015年，生效法律文書認定A號房屋“雖登記在張某輝名下，但該房屋是張某輝和周某君同居期間購買，應為周某君和張某輝共有……周某君、趙某芬、周某德請求法院確認……住房過户協議合法有效，該請求可在另案中予以解決”；
2018年，生效法律文書認定張某輝於2004年出具的《住房過户協議》有效；2019年，生效法律文書認定張某輝出具的《住房過户協議》不存在合同法定解除情形。2021年7月1日，周某君、趙某芬起訴張某輝，要求按照《住房過户協議》協助辦理過户手續。該要求辦理過户的案件目前仍在審理過程中。該案的請求指向變更涉案物權登記，本案房屋歸屬有待該案審理結果確定。故張某輝現直接起訴要求確認其與周某君各自享有的房屋份額，並要求將房屋判歸張某輝所有，由張某輝向周某君支付相應折價款，暫不具備審理條件，本院不予處理。據此，裁定撤銷北京市豐台區人民法院之前判決，駁回張某輝的起訴。
另查，案件庭審中，雙方對A號房屋房款如何支付所述不一，張某輝主張A號房屋首付款73244元中50000元為其父母出資，其與周某君同居期間共同償還貸款本金77773元，就此提交2004年10月19日個人業務憑證為證，記載張某康向周某君轉賬50000元。周某君、趙某芬不予認可，提出該款項為張某輝更換工作單位需要交納的違約金；另A號房屋裝修款、税費等均為趙某芬支付，有裝飾裝修協議書、銷售單以及税費收據等證據為證。張某輝則稱税費等均為其向趙某芬交付現金由趙某芬代辦。
本案庭審中，趙某芬提交2005年3月21日周某君向張某輝還貸賬户轉賬銀行流水一份（載明周某君曾向張某輝還貸賬户轉賬還貸）及周某君工作單位出具的證明一組，稱周某君收入高，2004年9月至2008年3月張某輝與周某君同居期間，房屋貸款均由周某君支付。張某輝不予認可，提交其銀行存摺打印記錄，稱周某君向還貸賬户轉賬的錢系張某輝現金存入還貸賬户，再轉賬至周某君賬户，再由周某君賬户轉賬至還貸賬户；張某輝收入較高，足以負擔貸款月供。
庭審中，周某君、趙某芬稱其方已支付A號房屋房款15萬餘元，剩餘購房款不應於本案中一併處理，張某輝自行償還的貸款系其自願償還，其性質也許是感恩周某君一家的贈與，但若法院認為房屋過户必須一併處理剩餘購房款的支付，則其方願意退還張某輝支付的A號房屋房款。
另查，周某君、趙某芬自述其現無北京市購房資格。
裁判結果
一、周某君、趙某芬於本判決生效之日起七日內向張某輝支付購房款346583.58元並支付資金佔用利息；
二、張某輝於收到本判決第一項載明款項之日起七日內配合周某君、趙某芬將北京市豐台區A號房屋過户至周某君、趙某芬名下。
房產律師靳雙權點評
關於張某輝所述周某君、趙某芬重複起訴，違反一事不二理原則一節，本案訴求系周某君、趙某芬以借名買賣經濟適用房為由，要求過户，通過對雙方多年間訴訟案件的梳理，可知最初起訴時，周某君、趙某芬以借名買經濟適用房為由，要求張某輝過户之案件的生效判決，已經過再審程序予以撤銷，再審過程中，周某君、趙某芬變更了請求權基礎，未再以借名買賣房屋為由要求過户，故本案並非重複起訴，法院應予審理。
關於購買A號房屋的性質，是情侶同居期間購買，共同共有，還是周某君、趙某芬借張某輝名義購買，依據現有生效判決書，確認A號房屋為二人共有，載明如需分割A號房屋，可另行解決；判決確認《住房過户協議書》有效，判決書確認《住房過户協議書》不存在解除事由，法院認為，A號房屋是在張某輝與周某君同居期間購買，同居期間財產共有是權利的表面、原始狀態，張某輝出具《住房過户協議書》，確認A號房屋系使用其名義購買，待可以過户時，同意過户與周某君或者趙某芬，系通過出具借名買房過户協議書的方式，對共有期間購買房屋的性質為借名買房予以明確。
現經查本案A號房屋經濟適用房買賣合同系2008年4月11日前簽訂，合同合法有效，房屋已取得產權證，符合過户條件，且雙方借名買房關係發生在北京市限購政策出台前，雙方不存在以借名買房方式規避限購政策的可能性，另周某君、趙某芬於2008年即已開始主張房屋權利，故其二人現雖無北京市購房資格，但不影響房屋過户至二人名下，因此法院對周某君、趙某芬要求將A號房屋過户至周某君、趙某芬名下之訴訟請求予以支持。
關於剩餘購房款，因雙方之間產生糾紛，房屋系使用張某輝名義購買，張某輝否認住房過户協議對其約束力，認為其對A號房屋享有權利，故付清全部房款，但依據本案對房屋系借名買房，應當過户的認定，周某君、趙某芬應於過户前付清全部購房款，將其未支付款項給付與張某輝。關於購房款數額，A號房屋共計支付首付款、貸款本息合計458714.08元，張某輝主張其父張某康2004年10月19日轉賬給付周某君的50000元為涉案房屋首付款的主張，依據不足，法院不予採信，涉案房屋首付款73244元應系周某君的母親趙某芬出資；
2004年9月至2008年3月為張某輝、周某君同居期間，同居期間存在財產混同情形，故上述期間還貸77773元應視為雙方共同還貸，周某君償還數額為38886.5元，周某君、趙某芬稱同居期間貸款均由周某君償還，依據不足，法院不予採納，周某君、趙某芬稱張某輝自行還貸可能系感恩贈與，沒有依據，法院不予採納。
因此周某君、趙某芬共計支付購房款112130.5元，應將剩餘346583.58元支付與張某輝，並支付合理期間資金佔用利息。
