婚姻房產律師——拆遷時丈夫一家隱瞞妻子使用其優惠購房面積 - 離婚後可以要補償嗎

原告訴稱：

原告牛某品向本院提出訴訟請求：1.四被告給付原告45+9平米對應的市場價值2147000元；2.四被告給付原告拆遷補償款112474.4元；3.評估費由四被告負擔；4.四被告賠償原告54平方米租房損失，自2005年至2021年共計30萬元。

事實與理由：被告祁某將與趙某霞系夫妻關係，育有二子。長子為本案被告祁某典。次子為被告祁某山。原告與被告祁某典在2001年8月17日結婚。被告祁某將和被告趙某霞將位於北京市順義區A號宅院內的房屋提供給原告和被告祁某典居住使用。原、被告於2005年11月份經北京市順義區人民法院調解離婚。

原告於2021年6月7日得知被告趙某霞、祁某將、祁某典與第三人在2003年11月7日達成《北京市集體土地房屋拆遷貨幣補償協議書》，將案涉房屋拆遷，並獲得補償貨幣。四被告未通知原告拆遷事宜，也未給予原告相應價款，為維護原告的合法權益特訴至法院，請求依法判決。

被告辯稱：

被告祁某典、祁某山、祁某將、趙某霞共同辯稱：原告請求四被告給付其拆遷補償款的訴訟請求不成立。本案事實及情況是被告祁某將、趙某霞與祁某典系父母子關係，祁某典與原告牛某品2001年8月17日登記結婚，2005年11月11日順義區人民法院調解離婚。

2006年4月6日，牛某品與祁某典因婚內與公婆共同居住的順義區A號宅院拆遷，牛某品對祁某典提起離婚後財產糾紛，依據順義區法院下發B號民事判決書，原告婚姻存續期間所得拆遷補償款及房租補助款已分割完畢。

該案中，根據《集體土地房屋拆遷貨幣補償協議書》及順義區C號文件關於“該宗宅基地內的成年共居人，符合審批宅基地條件可以按分户處理”的規定，原告與祁某典對A號宅院拆遷補償中，已取得宅基地區位補償款的分户補償進行了分割，其餘份額屬於其他被拆遷人及依房地一體原則歸屬房屋所有權人。對此，原告無權另對該拆遷補償協議書中的宅基地區位補償請求分割。

關於《集體土地房屋拆遷貨幣補償協議書》中的“房屋及附屬物重置成新價補償”，是指對房屋所有權人因拆除房屋及附屬物的補償，原告非屬拆遷房屋的所有權人，其無權分割被拆遷房屋及附屬物重置成新價獲得的補償。

根據《關於D村拆遷的實施意見》第三條第1、2、4項規定，《補償協議書》中關於搬家補助費、提前搬家獎、重點工程配合獎、電話移機費的補償，是對房屋拆遷所有權人被拆除房屋的補償，依拆遷政策不屬回遷安置人口的個人份額。對此，原告請求分割的訴訟請求依法不成立。

原告請求對A號宅院房屋因拆遷而享有的45平米回遷安置房調劑面積的權利不成立。《E工作安排》規定，對“拆遷村民所購房屋在人均45平米以內的，享受均價每平米2100元購房；超過45平米以上面積部分，按照每平米2800元市場價購房。”

2003年12月18日、2004年1月9日祁某將分別與F公司簽訂三份“定向優惠購房合同”中，包括G號、H號、I號，計面積245.12平米，其中27.95平米系按市場價格購買。上述三套房屋產權，於2004年12月登記在祁某將名下。上述，祁某將以拆遷補償款購買的回遷安置房中，因原告離婚後屬於原告的補償款份額已分割完畢，原告現無權請求回遷安置房調劑面積的權利。

祁某將購買的上述回遷房價款中，其中包括原告45平米的優惠購房價格與市場價格之間差價款31500元，與四被告構成債務關係。依據原告2006年對祁某典提起離婚後財產糾紛的判決書生效時間計算，原告提起本案訴訟已逾訴訟時效，其訴訟請求依法應予駁回。

法院查明：

牛某品與祁某典於2001年8月17日結婚，2005年11月12日離婚。牛某品、祁某典婚後與祁某典父母祁某將、趙某霞共同居住在北京市順義區D村A號。2003年11月7日，祁某將、趙某霞與J公司簽訂《北京市集體土地房屋拆遷貨幣補償協議書》，約定：

一、拆遷依據：根據《房屋拆遷許可證》K號，甲方需要拆遷乙方範圍內的順義區D村A號的宅基地及其地上房屋和附屬物。被拆遷宅基地及其上房屋：乙方家庭人口共5人，分別是户主祁某將、之妻趙某霞、之子祁某典、之兒媳牛某品、户主祁某山（非）。

二、甲方應支付乙方拆遷補償補助款共計768898元，其中包括：1.宅基地區位價補償款：425675元，其中宅基地面積控制標準內區位補償款為396495元，標準外區位補償款為29180元。2.各項補助與獎勵費共計136697元，包括：（1）搬家補助費3000元；（2）提前搬家獎2000元；（3）重點工程配合獎49875元；（4）房租補助獎13500元；（5）電話移機費235元；（7）分户補償款68087元。

拆遷安置補償款由祁某將領取。牛某品未於訴爭宅基地出資建房，亦未出資安裝電話。簽訂拆遷安置補償協議時，牛某品户籍登記在訴爭宅基地上。

《關於D村拆遷的實施意見》內容包括：為減輕被拆遷人的購房負擔，被拆遷人在購買F公司開發建設的普通商品住宅樓時，其購房價款按照每建築平米均價2100元的標準計算，但其購房建築面積人均最多不超過45平方米，超過部分按照屆時該地普通商品住宅樓出售價格計算。

《致拆遷村民一封信》內容包括：銷售價格：在充分享受市、區政府提供的優惠和開發單位讓利的基礎上，拆遷村民所購房屋在人均45平方米以內的，享受均價為2100元/每建築平方米的優惠價格；超過人均45平方米以上的面積部分，則按均價2800元/每建築平方米的市場價購房。

2003年12月18日，祁某典代祁某將與F公司簽訂2份《定向優惠購房合同》，約定：買受人自願購買出賣人所有北京順義區G號（建築面積約72.19㎡，其中優惠價面積72.19㎡，單價￥2085.5/㎡）、H號房產（建築面積約87.9㎡，其中優惠價面積87.9㎡，單價￥2037.00/㎡）。

2004年1月9日，祁某典代祁某將與F公司簽訂1份《定向優惠購房合同》，約定：買受人自願購買出賣人所有北京順義區I號房產，該房屋建築面積約92.86㎡，其中優惠價面積64.91㎡，單價￥1940.00/㎡，商品房價面積約27.95㎡，單價￥2619.00/㎡。

簽訂合同後，祁某將給付購房款。後訴爭三套房屋轉移登記至祁某將名下。經詢問，四被告認為無法確認每套房用的哪個人的購房指標，不存在45平方米是誰的的問題，人均不超過45平方米是祁某將選房時的計算方式。

2006年，牛某品據離婚後財產糾紛將祁某典訴至本院，請求判令祁某典給付其分户補償款34043.5元及租房補助2700元。2006年4月6日，本院作出B號民事判決書，判決：一、被告祁某典給付原告牛某品分户補償款三萬四千零四十三元五角及房租補助四百五十元。二、駁回原告牛某品其他訴訟請求。2006年6月13日，祁某典將該案案款35011.5元交至本院。

牛某品申請就訴爭房屋市場價值進行評估。經搖號確定，本院委託L公司進行評估。該公司出具《房地產估價報告》，就北京市順義區I號房屋（建築面積94.91平方米），評估市場價值總價為392.44萬元；就北京市順義區G號房屋（建築面積73.49平方米），評估市場價值總價為309.72萬元；就北京市順義區H號房屋（建築面積89.02平方米），評估市場價值總價為371.41萬元。

裁判結果：

一、被告祁某將於本判決生效之日起七日內給付原告牛某品優惠價購房面積款一百七十八萬二千四百八十六元；

二、被告祁某將於本判決生效之日起七日內給付原告牛某品拆遷安置補償款十一萬二千四百七十四元四角；

三、駁回原告牛某品其他訴訟請求。

房產律師靳雙權點評：

本案的爭議焦點之一為四被告應如何補償其使用的牛某品的優惠價購房面積。祁某將購買三套回遷房屋時，共計使用225平方米的優惠價購房面積，其中包含牛某品的45平方米優惠價購房面積。就此，祁某將應將其使用牛某品優惠價購房面積予以補償。就補償標準，法院綜合考慮三套房屋現市場價值情況，扣減房屋購買時支付購房款情況予以確認。

本案的爭議焦點之二為四被告是否應給付牛某品拆遷安置補償款。審查B號民事判決書，系就《北京市集體土地房屋拆遷貨幣補償協議書》中拆遷安置補償項下的房租補助獎及分户補償款進行審理。就其他部分未進行審理。就該協議書中的宅基地區位價補償款，系針對拆遷土地上的實際使用人進行補償。

據生效法律文書內容，牛某品婚後與祁某典、祁某將、趙某霞居住在北京市順義區D村A號。故上述四人應均分宅基地區位價補償款。就各項補助與獎勵費中的搬家補助獎、提前搬家獎、重點工程配合獎系對被拆遷家庭整體進行的獎勵，應由五人均分。

就宅基地區位價補償款、搬家補助費、提前搬家獎、重點工程配合獎，牛某品應分得117393.75元。牛某品主張四被告應給付其拆遷安置補償款112474.4元，就其主張金額法院予以確認。因拆遷安置補償款由祁某將領取，故應由祁某將給付牛某品112474.4元。

本案的爭議焦點之三為四被告是否應賠償牛某品租房損失。因牛某品享有的系45平方米的優惠價購房指標，其並不據此直接享有訴爭房屋物權。故牛某品要求四被告賠償其租房損失的訴訟請求於法無據。