北京房產律師——父子共同買房後父親放棄份額能否反悔

原告訴稱

沈某彤向一審法院起訴請求：1.請求貴院確認位於北京市西城區一號房屋中99%份額屬於沈某彤與沈某皓、郭某玲共有，其中沈某彤佔33%的份額。２、本案訴訟費用由沈某皓、郭某玲承擔。

沈某彤上訴請求：撤銷一審判決，依法改判支持沈某彤的一審訴訟請求或發回重審。

事實與理由：1.沈某彤與郭某玲在辦理共有產權證時的協議是為形式上辦理產權登記使用的，系不動產登記中心要求必須有的協議，非沈某彤的真實意思表示，沈某彤沒有將涉案房產99%的份額贈與沈某皓。

2.沈某皓與郭某玲是母子關係，且沈某彤與郭某玲的離婚案正審理中，郭某玲與沈某皓、沈某彤都有法律上的利害關係，其説明不應被採納。

3.沈某彤購買涉案房屋時，沈某皓還未成年，購房款系由沈某彤全部出資。

沈某皓、郭某玲辯稱：不同意沈某彤的上訴請求和理由，請求維持一審判決。

法院查明

沈某彤與郭某玲於1993年8月17日登記結婚，婚後未約定夫妻財產製，沈某皓系二人之子。

2004年9月1日，沈某彤、沈某皓（合同買受人）與北京Y公司（合同出賣人）簽訂商品房買賣合同及補充協議，合同約定買受人購買出賣人本市宣武區一號房屋（以下簡稱案涉房屋），合同價款為1441494元，其中於2004年8月26日支付定金20000元，於2004年9月1日支付271494元，餘款115萬元採用按揭方式支付……。

2004年9月1日，沈某彤與某銀行（以下簡稱某銀行）簽訂《房地產買賣抵押貸款合同》，合同約定某銀行為沈某彤提供貸款115萬元，以案涉房屋作為抵押擔保。現案涉房屋貸款已經還清。2021年5月6日，北京R公司出具證明，內容為，沈某彤購買位於北京市西城區一號房屋時，是我公司出借給沈某彤292215元，當時是我公司直接向北京Y公司以轉帳支票方式支付。對於案涉房屋支付款項，沈某彤認為系其一人出資，沈某皓、郭某玲則稱系沈某彤與郭某玲共同出資。

2007年5月30日，沈某皓、沈某彤達成協議書，協議約定，根據雙方協議，宣武區一號房產歸沈某皓、沈某彤共同所有。經協商：沈某皓持房屋所有權證，沈某彤持房屋共有權證無爭議。沈某皓占房產份額百分之九十九，沈某彤占房產份額的百分之一。2007年9月10日，案涉房屋登記產權人為沈某皓、沈某彤，沈某彤佔百分之一份額、沈某皓佔百分之九十九份額。

2009年7月17日，沈某皓、郭某玲與沈某彤簽訂贈與合同，合同記載，贈與人沈某彤、與郭某玲是夫妻關係，系受贈人沈某皓的父親、母親，位於北京市一號房屋系沈某彤、沈某皓的共有財產，其中沈某彤佔有百分之一的房產份額（屬於沈某彤的房產份額系沈某彤、郭某玲夫妻共有）。贈與人沈某彤、郭某玲與受贈人沈某皓經協商，達成贈與合同如下：一、贈與人沈某彤、郭某玲自願將上述房產屬於其所有的百分之一的份額無償贈與給受贈人沈某皓個人所有；二、受贈人沈某皓個人同意接受上述贈與；三、房產所有權轉移時間，以贈與人與受贈人到房管部門辦理登記過户手續為準……。

該贈與合同辦理了公證。2010年5月21日，沈某皓、沈某彤提交申請，將沈某彤案涉房屋1%份額轉讓給沈某皓，沈某皓於2010年5月24日取得案涉房屋100%產權。

2021年4月3日，沈某皓、沈某彤電話錄音中記載，沈某彤講：買這個房，是我出的錢，交的首付，貸的款。沈某皓講：沒錯……沈某彤講：你讓我説個數，這房子我佔30%……沈某皓講：我聽你的，你不30%嗎？我考慮。

沈某彤稱案涉房屋系沈某彤與郭某玲婚後購買，雖沈某彤一人出資，但根據法律規定應為夫妻共同財產，考慮到買房子的目的系改善共同的居住環境，且沈某皓已成年，考慮到父子關係，所以有沈某皓三分之一，現主張確認沈某皓名下99%產權的三分之一即33%產權。對於辦理共有登記時登記在沈某皓名下99%原因一節，沈某彤稱為避遺產税，沈某皓、郭某玲則稱系贈予，沈某彤就其所述未向法院提供證據。

法院認為：法律規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。第十七條規定，不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。當事人有證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符、其為該不動產物權的真實權利人，請求確認其享有物權的，應予支持。

對於沈某彤要求確認案涉房屋33%份額歸其所有一節，規定不動產依登記原則，同時規定了不動產取得的特別規定。沈某彤、沈某皓與Y公司簽訂了商品房買賣合同，購房款系沈某彤交納。沈某彤交納購房款時與郭某玲尚在夫妻關係存續期間，故上述購房款系雙方夫妻共同財產。依據該商品房買賣合同將案涉房屋產權登記在沈某彤、沈某皓名下，在辦理共有產權證時，沈某皓、沈某彤達成協議，沈某皓佔產權份額99%，郭某玲對該協議認可，表示系對沈某皓的贈與。

不動產登記依據協議登記沈某皓佔案涉房屋99%，故沈某皓對案涉房屋享有99%產權。沈某彤所述辦理產權登記時因避房產税，故沈某皓登記產權為99%，沈某皓、郭某玲對此不予認可，沈某彤對其所述未向法院提供證據證明，對其所述法院不予採信。沈某彤雖向法院提交了其與沈某皓的錄音，訪錄音中沈某皓稱未表示30%產權歸沈某彤所有，故該錄音並不證明案涉房屋產權30%歸沈某彤所有。對於沈某彤要求確認其佔案涉房屋33%份額的訴訟請求，法院不予支持。

二審期間，沈某彤提交證據1.西城區人民法院應訴告知書與起訴狀，以證明郭某玲與沈某彤是處於離婚訴訟期間，是郭某玲惡意規避共同財產的行為，對於郭某玲認可的99%份額的事實應不予採信；證據2.郭某玲另一訴訟案件的起訴狀，以證明郭某玲的目的是為了佔有夫妻共同財產；證據3.物業費、供暖費的票據，以證明涉案房屋由沈某彤實際使用居住、並控制房屋，證明贈與行為不成立；

證據4.電話錄音文字稿，以證明父子二人關於房子商量的情況。

沈某皓、郭某玲質證稱，證據1和證據2真實性認可，關聯性不認可，證據3票據真實性認可，但與本案沒有關係，證據4並不能證明房子的多少份額是誰的，證明目的不認可。

裁判結果

駁回沈某彤全部訴訟請求。

房產律師靳雙權點評

不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記；經依法登記，發生效力。依據本案查明的事實，案涉房屋在2007年9月10日登記的產權人為沈某皓、沈某彤，沈某彤佔1%份額、沈某皓佔99%份額；沈某彤於2010年5月21日提交申請，明確將房屋1%份額轉讓給沈某皓，沈某皓於2010年5月24日取得房屋100%產權。依據以上登記信息可以確認，沈某皓系涉案房屋所有權人。

沈某彤上訴提出，辦理共有產權證時所籤協議不是沈某彤的真實意思表示。但是，沈某彤系完全民事行為能力人，其在2007年辦理涉案房屋產權證時以簽訂協議的方式明確作出了同意沈某皓佔有涉案房產99%份額的意思表示，且不動產登記部門已經就此辦理的登記手續。沈某彤與沈某皓系父子關係，沈某彤並未舉證證明在作出前述意思表示時存在欺詐、脅迫或重大誤解等可能導致其違背真實意願的情形，因此，沈某彤提出的並未將涉案房產99%的份額贈與沈某皓的上述主張，沒有事實及法律依據，法院不予支持。

沈某皓系沈某彤與郭某玲之子，在購買房屋時是否由沈某彤實際出資、以及涉案房屋是否由沈某彤實際居住使用，均不影響沈某皓系涉案房屋所有權人的登記狀態。