北京遺產律師——父親去世後繼母處分房屋未經子女同意有效嗎

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原告訴稱

原告王某斌、趙某芳、王某旭、劉某芬、王某娜、王某蓮、王某玲、王某慧向本院提出訴訟請求：1.依法確認魏某芝與李某君2005年10月20日簽訂的北京市西城區的房屋買賣合同無效。2.判令位於北京市西城區房屋恢復登記至魏某芝名下。案件數受理費由魏某芝、李某君負擔。

事實與理由：王某賢與前妻謝某花育有三子三女，分別為王某斌、王某聰、王某保、王某蓮、王某玲、王某慧。謝某花1974年12月去世。王某賢與魏某芝1989年11月30日再婚，無婚生子女。王某賢2006年9月8日去世，次子王某聰2020年10月21日去世，王某聰的配偶為趙某芳、兒子為王某旭，三子王某保2012年4月3日去世，王某保配偶為劉某芬、女兒王某娜。

北京市西城區一號房屋，為王某賢與魏某芝婚後取得，王某賢2006年9月去世，魏某芝未經其他繼承人同意，於同年11月私自將房屋通過買賣方式過户給自己的兒子黃某鑫之配偶李某君。我方認為，該房產是夫妻共同所有，王某賢享有法定份額，黃某鑫與魏某芝系母子，二人對房屋處於共有狀態的事實應系明知，對於過户行為涉及我方的合法利益亦屬明知，魏某芝與李某君具有損害我方利益的故意，且客觀上損害了我方權利。

被告辯稱

被告魏某芝辯稱，訴爭房屋是魏某芝、黃某麟一家的房子，房改房的時候魏某芝讓黃某鑫使用魏某芝夫婦的工齡買下來了。房子買下來之後需要五年才能過户交易，五年期滿後魏某芝就將該房子賣給了李某君。魏某芝和李某君買賣房屋時不存在惡意串通，該房子的房本是1999年辦理在魏某芝名下，並且用了魏某芝31年、黃某麟36年的工齡。

李某君與黃某鑫是2001年結婚，因此當時李某君、魏某芝都認可房子是魏某芝、黃某麟一家的家庭共同財產，沒有王某賢的份額。而且當時李某君是以市場價格購買的房屋並進行的過户，所以原告起訴的我與李某君惡意串通不符合事實情況，因此我方認為買賣合同為有效合同。

被告李某君辯稱，訴爭買賣合同不是2006年11月簽訂的，該合同是2005年10月20日簽訂的。我同意魏某芝的答辯意見。訴爭房屋是魏某芝夫婦的房產，與王某賢無關。從房屋性質來講，房屋是魏某芝利用魏某芝夫婦的工齡購買的房改房，該房屋是政策房，魏某芝是1988年3月退休，其與王某賢結婚的時間是1989年11月30日，魏某芝的工齡與王某賢毫無關係。

從房屋性質來講，該房屋屬於魏某芝與黃某麟原家庭的家庭共有財產。就房屋的出資，王某賢與原配偶育有六名子女，王某賢的原配偶1974年12月去世，王某賢1991年退休前月工資是146元，1991年退休的時候退休費109.5元，困難補助21.9元。從發放困難補助就可以看出王某賢的原家庭情況比較困難。王某賢與魏某芝再婚後僅半年王某賢就患病入院，後長期卧病在牀生活不能自理直至去世。因此王某賢在購房時是沒有任何支付能力的。案涉房屋計算工齡後所支付的購房款16537.58元，是黃某鑫支付的，王某賢對該房屋沒有任何出資。

綜合房屋性質、工齡計算情況、出資情況，該房屋都與王某賢無關，王某賢不應享有涉案房屋的權利，因此原告就不應享有涉案房屋的權利，原告無權提出確認合同無效糾紛涉案房屋是由所有權人魏某芝出售給李某君的，當時雙方計算了相應的對價也明確了支付方式，當時雙方協商一致，王某賢1999年購買海淀區Y號房改房時，向黃某鑫借款55000元。日常生活中，因王某賢和魏某芝退休工資都不高，王某賢1990年即開始卧病在牀，很快就需要24小時全職保姆照顧，黃某鑫和李某君時常向魏某芝提供資金，這部分款項在房屋買賣時確認為8萬元。

2005年10月30日，李某君又向魏某芝支付了5萬元。2006年9月底，李某君的父母資助了李某君10萬元，李某君將該10萬元支付給魏某芝。房款支付完畢後房屋於2006年11月完成了過户。這個房子的交易是支付了合理對價的交易，沒有損害原告任何利益，原告的訴訟請求不應得到主張。訴爭房屋為房改房，性質特殊，不能機械使用婚姻關係取得財產為夫妻共同財產，房改房是國家給購房人的福利，只有具備相應資格才能購買，判斷是否具備資格應該以購房申請表為準，訴爭房屋為魏某芝、黃某麟的資格購買的，不能以購房款支付發生在魏某芝再婚期間就認為是魏某芝再婚後的夫妻共同財產。

訴爭房屋繳納購房款時，黃某鑫已工作8年，在適婚年齡，魏某芝購買該房屋就是為了黃某鑫，購房款也是黃某鑫支付的。王某賢的醫保報銷比例低，因病致貧，其收入用於基本生活和醫療費了，王某賢的子女沒有支付過贍養費，所以購房款都是黃某鑫支付的，其餘部分是魏某芝、黃某麟的工齡折抵的，所以訴爭房屋與王某賢無關。

法院查明

王某賢與前妻謝某花共育有六個子女，分別為王某斌、王某聰、王某保、王某蓮、王某玲、王某慧。謝某花去世後，王某賢與魏某芝於1989年11月30日再婚，婚後未生育子女。王某賢於2006年9月8日去世。王某保於2012年4月3日去世，其配偶為劉某芬、女兒為王某娜。王某聰於2020年10月21日去世，其配偶為趙某芳、兒子為王某旭。黃某鑫系魏某芝與前夫所生之子，出生日期為1972年6月18日，在魏某芝與王某賢再婚後隨兩人共同生活。黃某鑫於2016年2月9日去世，其配偶為李某君。

1998年12月15日，北京市某單位（甲方）與魏某芝（乙方）簽訂《公有住房出售買賣合同》，約定甲方將西城區一號2居室出售給乙方，經西城區房改辦批准，同意乙方按北京市（97）價購房，並享受優惠政策；成本價為1450元/建築平方米，標準價為943元/建築平方米，乙方自願以成本價購買住房，產權歸個人所有；甲乙雙方議定，乙方一次性付清房價款16537.58元，差額部分多退少補；乙方應交款為房價款及其他費用，合計17586.63元。

1998年5月28日，魏某芝向北京市某單位預交購房款15000元、維修基金900元，收據載明交款人為魏某芝；1998年12月22日，魏某芝向北京市某單位補交購房款等1686.63元，交款通知單載明交款人為黃某鑫，收據載明交款人為魏某芝。上述兩次房款的交款通知單均載明購房人魏某芝，工齡和67。魏某芝、李某君稱上述房屋購房款為黃某鑫支付，因時間久遠，沒有相關證據。1999年12月2日，上述房屋過户至魏某芝名下。

庭審中，李某君稱購買上述房屋時，用了魏某芝和黃某麟的工齡，並提交《某單位出售公有住房情況調查函》、《調查表回執》，稱魏某芝購買該房屋時，是以成本價每建築平方米1450元購買的，折抵魏某芝、黃某麟67年工齡後，魏某芝應交房款為16537.68元，所以魏某芝、黃某麟的工齡折算成房款53352.42元。魏某芝對李某君上述主張予以認可，王某斌、趙某芳、王某旭、劉某芬、王某娜、王某蓮、王某玲、王某慧不予認可。李某君另提交王某賢檔案摘抄記錄、病歷、證人證言主張王某賢經濟困難，無力支付訴爭房屋購房款。王某斌、趙某芳、王某旭、劉某芬、王某娜、王某蓮、王某玲、王某慧對此均不予認可。

2005年10月20日，魏某芝（賣方、甲方）與李某君（買方、乙方）簽訂《北京市房屋買賣合同》，將上述房屋出售給李某君，約定房產售價為285000元。2006年10月12日，魏某芝與李某君辦理上述房屋過户手續，將該房屋過户至李某君名下。

庭審中，王某斌、趙某芳、王某旭、劉某芬、王某娜、王某蓮、王某玲、王某慧稱不動產的物權發生在魏某芝和王某賢婚後，應為二人夫妻共同財產，魏某芝將房屋過户給兒媳李某君名下，並未通知王某賢其他繼承人；魏某芝與李某君就涉案房屋的交易，並未支付相應價款；雙方其他案件審理中，魏某芝自認過户涉案房屋原因是擔心涉案房屋有後續糾紛，因此從主觀上來看出讓人與受讓人均不存在善意，存在惡意串通。

魏某芝稱訴爭房屋辦理產權時，李某君與黃某鑫尚未結婚，李某君對訴爭房屋中是否存在王某賢的份額是不知情的，王某斌、趙某芳、王某旭、劉某芬、王某娜、王某蓮、王某玲、王某慧所述的魏某芝自認過户涉案房屋原因是擔心涉案房屋有後續糾紛是斷章取義，魏某芝除黃某鑫之外還有其他子女，魏某芝將訴爭房屋過户給李某君是為了防止子女之間發生糾紛。李某君稱訴爭房屋是1976年就已經由魏某芝、黃某麟承租，其已經支付了訴爭房屋價款；訴爭房屋無論是房改房的政策上，還是房屋購買的貢獻上，均與王某賢無關，無需通知王某賢。

裁判結果

一、魏某芝與李某君於2005年簽訂的《北京市房屋買賣合同》無效；

二、魏某芝於本判決生效後10日內將北京市西城區一號房屋恢復登記至魏某芝名下，李某君予以配合，如魏某芝未申請上述變更登記，王某斌、趙某芳、王某旭、劉某芬、王某娜、王某蓮、王某玲、王某慧有權申請強制執行。

房產律師靳雙權點評

惡意串通損害他人利益的合同無效。本案中，王某賢與魏某芝於1989年11月30日再婚，1998年12月15日，北京市某單位（甲方）與魏某芝（乙方）簽訂《公有住房出售買賣合同》購買訴爭房屋，並於1998年交納購房款、公共維修基金、登記費、買賣手續費、工本費、印花税等款項。魏某芝、李某君主張購房款等費用為黃某鑫支付，但未提交充分證據證明，法院不予採信。

根據購房過程及購房款支付情況，該房屋中應有王某賢的財產份額。2005年10月20日，魏某芝（賣方、甲方）與李某君（買方、乙方）簽訂《北京市房屋買賣合同》，將上述房屋出售給李某君。就魏某芝與李某君對訴爭房屋的交易情況，因魏某芝與李某君存在親屬關係，且魏某芝與李某君就房款支付情況未提交證據證明，故王某斌、趙某芳、王某旭、劉某芬、王某娜、王某蓮、王某玲、王某慧主張魏某芝與李某君之間的交易行為屬惡意串通且損害了王某賢的利益，要求確認合同無效，具備事實及法律依據，法院予以支持。