借名買房需謹慎
【案情介紹】
本案是原告周某與被告孫某1、朱某1、於某、朱某2、朱某3、第三人某銀行合同糾紛一案。
原告訴稱：原告與朱某5之間存在借名買房關係，2010年8月，基於以朱某5名義辦理購房貸款的貸款額度較高等原因，顧藉用朱某5名義購房。該房屋的商品房預售合同和個人一手住房貸款合同均系以朱某5名義簽訂，之後關於該房屋取得的手續均由周某持有；該房屋於2012年登記至朱某5名下，但費用均由原告出資，購房貸款由原告一直在還款中，房屋也一直由原告實際裝修及居住至今。2015年3月，朱某5突然去世，該房屋尚未辦理過户登記手續給原告；2015年10月，朱某5的父親朱某4去世；2018年，朱某5的奶奶楊某1去世。被告孫某1是朱某5的母親，被告於某是朱某5的妻子，於某和朱某5於2010年1月登記結婚，婚後育有一子即朱某1（2008年出生）。被告朱某3是朱某5的妹妹，被告朱某2是朱某5的爺爺。其中，孫某1和於某均知曉並認可原告借名買房事宜，且向原告出具了《借名買房及房屋產權歸屬聲明》並願意配合辦理房屋過户登記手續。但，被告朱某3否認和不配合，難以溝通。原告周某向法院提出訴訟請求：判令被告為原告辦理房屋過户登記手續。
被告朱某3辯稱，原告訴稱借用朱某5名義購房存在疑點，周某沒有和朱某5簽訂購房協議，沒有提供支付購房款和資金來源證據，不足以證明是其出資。答辯人父親朱某4在去世前曾告訴其以朱某5的名義在北京購買過樓房。但未告知樓房的詳細情況，答辯人認為案涉樓房有可能是其父親按照朱某5的名義購買的。
被告朱某1、於某、孫某1未到庭參加訴訟，亦未提出書面答辯意見。
第三人某銀行述稱，原告與被告之間的涉案房屋有關爭議並不影響第三人貸款及債權的實現。
【爭議焦點】
周某與朱某5之間是否存在借名買房關係？
【法院判決】
法院經過審理認定了以下事實：
朱某2與楊某1系夫妻關係，二人育有獨子朱某4；朱某4與孫某1系夫妻關係，朱某3與朱某5系其子女。朱某5與於某系夫妻關係，二人育有獨子朱某1。楊某1於2018年註銷户口，朱某4於2017年註銷户口，朱某5於2015年註銷户口。
朱某5與某公司簽訂《商品房預售合同》，約定朱某5購買某住宅樓，總價款為1050萬元，首付款為300萬元，其餘房價款750萬元以按揭貸款方式支付。2010年，朱某5與某銀行及某公司（保證人）簽訂《個人一手住房貸款合同》，貸款金額600萬元用於支付購房款。同時，周某、孫某2（保證人）與某銀行簽訂《個人貸款保證合同》，約定該合同的主合同為某銀行與朱某5之間簽署的《個人一手住房貸款合同》。保證人提供全程連帶責任保證。2012年，朱某5取得該房屋產權證。
周某主張涉案房屋系其借用朱某5名義購買，首付款及貸款均由其支付，並由其實際使用。為此周某提供購房收據、購房發票、刷卡存根、入住通知書、驗房疑問單、税費明細表、驗房紀錄等收房文件、住房貸款合同、個人貸款保證合同、房屋所有權證書複印件、房屋所有權證收押協議等證據。朱某3不認可週某主張，表示涉案房屋應系其父親朱某4借用朱某5名義所購買，並非周某借用朱某5名義購買，且表示周某提交證據不能證明所有貸款由其負擔的事實。周某稱因貸款資金來源於公司經營所得，是由自己、自己母親及公司出納所償還，因涉及賬號較多，償還次數較多，無法記清償還賬户户名。經朱某3申請，本院依法調取朱某5名下還貸賬户流水，但不能反映對手交易信息。另經詢問，周某表示其因在各地購買多套房屋，為多貸款和少交個人所得税，故借用朱某5名義購買了涉案房屋。自己在1999年至2020年在多地經營廣告公司，有購房的經濟實力，朱某5工資較少。朱某4在鎮税務所工作，收入來源為工資所得。朱某3稱不清楚周某的經濟狀況，朱某5收入清況不清楚。朱某4在税務局工作，同時經營肉製品廠，經營狀況較好。周某不認可肉製品廠由朱某4經營，稱該肉製品廠為自己前妻母親經營，始終是虧損狀態。
庭審中，周某另提交《個人房屋轉讓協議書》一份，主張該協議系朱某5與周某及自己前妻孫某2（保證人）所籤，約定內容為甲方向乙方轉讓涉案房屋，轉讓價格為1100萬元，其中500萬元現金付給周某，已由孫某2代收，剩餘600萬元貸款由周某直接歸還給某銀行。周某另提交收款條及聲明一份，記載孫某2已收到周某交來的購房款500萬元，朱某5同意孫某2代收500萬元等。朱某3不認可轉讓協議的真實性。
另查，2020年，孫某1出具《借名買房及房屋產權歸屬聲明》，載明2010年基於以朱某5名義辦理購房貸款的貸款額度較高等原因，周某借用朱某5名義購房。該房屋的《北京市商品房預售合同》、《個人一手住房貸款合同》均系以朱某5名義簽訂後由周某持有，之後關於該房屋取得的一切手續均由周某持有，該房屋的產權證雖辦至朱某5名下，但購房首付款及還貸等一切費用均由周某實際出資，房屋也由周某實際裝修及居住、使用，該房屋的所有權歸周某完全所有。孫某1還表示該房屋的所有權益與朱某5及本人均無任何關係。且，後續為了該房產過户，本人願意配合周某辦理相關手續。同日，孫某1出具《自願放棄房產繼承權聲明書》，聲明其自願放棄對兒子朱某3涉案房屋的繼承權。於某出具《借名買房及房屋產權歸屬聲明》，內容與孫某1出具的《借名買房及房屋產權歸屬聲明》內容相同。
借名買房約定的形式可以為書面約定或口頭約定，周某與朱某3之間不存在借名買房的書面協議，其應當證明與朱某3之間存在借名買房的口頭約定。認定存在口頭約定應當綜合以下四點進行判斷：房屋的出資、房屋的佔有使用、購房票據及產權證書的持有以及對於借名購房有無合理解釋。根據周某提交證據能夠證實周某支付了涉案房屋首付款及部分貸款，因朱某5名下還貸賬户流水不能反映交易對手信息，需當事人進一步提供證據證明貸款償還情況。周某另提供孫某1、於某出具的《借名買房及房屋產權歸屬聲明》、《個人貸款保證合同》等證據，結合朱某5生前收入情況等，本院認為在無相反證據情況下，能夠認定周某償還了涉案房屋貸款。反觀朱某3，雖其辯稱朱某4借朱某5名義購買涉案房屋，但未提供任何證據來證明涉案房屋貸款由朱某4償還，故對其辯稱本院不予採信。另案涉房屋協議資料均由周某保管，案涉房屋也由周某使用至今，周某亦對借名買房的原因進行了合理解釋。綜上，本院認定周某與朱某5之間存在借名買房合同關係。周某目前具備房屋購買資格。在周某願意代為清償債務消滅抵押權的情況下，其有權要求朱某5將涉案房屋所有權轉移登記至自己名下。朱某5現已去世，應由其繼承人配合周某辦理涉案房屋的產權變更登記手續。在周某清償某銀行欠款後，抵押權人應協助其滌除抵押權。綜上,判決如下：
一、周某於本判決生效之日起十日內向第三人某銀行清償某房屋的抵押貸款債務，某銀行應當在周某代為清償貸款後三日內協助註銷涉案房屋的該筆抵押權；
二、朱某3、朱某2、朱某1、於某、孫某1於抵押權註銷之日起三日內協助周某辦理某房屋的產權轉移登記手續。
【律師提醒】
借名買房是指，當事人約定一方以他人名義購買房屋，並將房屋登記在他人名下，借名人實際享有房屋權益的合同。
借名買房對於實際的買方而言存在較大的法律風險，一般不建議採用借名的方式買房。如果是採用借名買房，首先應當進行簽訂借名買房協議，明確借名買房的事實，同時不能違相關法律法規規定。其次購房款要由借名人自己賬户支付，並且借名人實際佔有房屋並掌握相關購房協議、票據原件等。最後謹慎選擇出名人，持續關注出名人經濟狀況。
