房產繼承律師——父母名下房屋老人在世時子女協議一致過户部分子女名下老人去世還作為遺產嗎

原告訴稱

原告趙某宏向本院提出訴訟請求：判令北京市東城區一號房屋（以下簡稱涉訴房屋）總價款的60%計778500元由原告繼承，由被告趙某亮和第三人秦某連帶給付上述款項；2.訴訟費由原、被告共同承擔。

事實和理由：趙某嶽劉某霞系夫妻關係，雙方生育子女六人，分別為趙某剛、趙某武、趙某宏、趙某英、趙某亮、趙某達。秦某系趙某亮之子。趙某嶽劉某霞於2001年1月購買位於北京市東城區一號房屋，產權登記在趙某嶽名下。2001年4月27日劉某霞去世，2015年4月13日趙某嶽去世。2006年7月1日，趙某嶽與子女制訂《家庭事宜安排準則》，約定與趙某嶽同住照顧老人且老人發生了行動不能自理一年以上時，同住子女可繼承涉訴房屋的60%份額。同時還約定如同住子女中途不能繼續照顧老人，可找其他子女接替，義務與權利同時轉移到接替子女。該準則雖只有趙某嶽一人簽字，但所有子女均認可其效力，並按照準則實際履行。

期間，趙某嶽一直與原告共同生活。2011年11月14日趙某嶽又與所有子女簽訂《贈與協議》，約定趙某亮應按《家庭事宜安排準則》的約定與趙某嶽同住並照料老人到終生，趙某嶽同意將涉訴房屋總值的50%計648750元贈與趙某亮，由趙某亮繼承房屋所有權，但產權應在趙某嶽去世後才可實際轉移。2011年11月19日，趙某嶽又與趙某亮、秦某簽訂《房屋更名的約定》，約定為避免二次過户的費用，趙某亮徵得趙某嶽理解同意一次性將涉訴房屋更名為秦某，並約定趙某嶽與趙某亮健在，二人依次對該房享有居住權和支配權，房屋所有權在趙某嶽與趙某亮依次去世方可實際轉移。

2011年12月9日，趙某嶽與秦某以房屋買賣形式辦理了房屋過户手續，雙方均認可該行為名為買賣實為贈與。2013年6月25日，趙某嶽移居至原告家中居住直至去世。期間趙某嶽將秦某訴至法院，要求確認房屋買賣合同無效。訴訟中，趙某嶽去世。2015年7月1日，趙某剛、趙某武、趙某宏將趙某亮、趙某英、趙某達、秦某訴至法院，要求確認趙某嶽與秦某簽訂的房屋買賣合同無效，將涉訴房屋所有權恢復到趙某嶽名下，未得法院支持。

原告認為，趙某嶽生前依據《家庭事宜安排準則》及《贈與協議》，附條件的將涉訴房屋總值的50%計648750元贈與趙某亮，為避免二次過户的費用，又以買賣方式將產權過户至秦某名下，但根據《房屋更名的約定》，秦某僅為名義上的所有權人，而實際所有權人仍為趙某嶽。而趙某嶽自2013年6月25日至去世，一直與原告共居並由其照料，故趙某亮取得贈與的條件未完成。依據《家庭事宜安排準則》及《贈與協議》的約定，涉訴房屋總值的60%應由原告繼承。故訴至法院，望判如所請。

被告辯稱

被告趙某剛、趙某武辯稱，認可《贈與協議》、《家庭事宜安排準則》。同意原告的訴訟請求。

被告趙某英、趙某達、趙某亮辯稱，原告所述家庭關係、被繼承人去世時間、房屋情況都認可。《家庭事宜安排準則》沒有趙某亮簽字，不予認可。認可贈與協議，趙某亮已按約定給付其他兄弟姐妹房屋補償款，趙某嶽生前已對涉訴房屋進行處分，過户至秦某名下，房屋買賣已結束，法院的判決認定贈與協議合法有效，原告進行申訴亦被駁回。原告再次起訴繼承涉訴房屋沒有法律依據。故不同意原告的訴訟請求。

第三人秦某述稱，答辯意見與趙某英、趙某達、趙某亮一致，不同意原告的訴訟請求。

法院查明

趙某嶽劉某霞系夫妻關係，雙方生育子女六人，分別是趙某剛、趙某武、趙某宏、趙某亮、趙某英、趙某達。秦某系趙某亮之子。2001年4月27日，劉某霞去世。北京市東城區一號房屋原系趙某嶽承租的公房。2001年1月4日，趙某嶽與北京市東城區房屋土地管理局簽訂《東城區房地局優惠出售直管公有住宅樓房（成本價）協議書》，約定由趙某嶽使用其劉某霞二人的工齡購買涉訴房屋。

2006年7月10日，趙某嶽訂立《家庭事宜安排準則》，約定：需有一位子女按照此準則要求和老爸共同生活，擔負起照顧老爸的責任。老爸身體現狀時，按房價的50%留給同住子女繼承，20%留給趙某達繼承，另30%可由其他四個子女繼承；同住並照顧老爸拾年以上或在照顧老人期間，老人發生了行為不能自理壹年以上時，同住子女按60%繼承房產，20%留給趙某達繼承，另20%可由其他四個子女繼承。與老爸同住子女中途不能繼續照顧老人，可找其他子女接替，義務與權利同時轉移到接替的子女。

2011年11月14日，趙某剛、趙某武、趙某英、趙某亮、趙某達經家庭協商簽訂《贈與決定》。該贈與決定的主要內容為：依據《家庭事宜安排準則》的繼承方案，經我和六個子女商議，我決定在我健在時，按照以下安排，將我的財產贈與我的子女。一、一號房屋，房產總價值129.75萬元。1.自2006年3月19日始按《準則》與我同住並應允照料我到終生的二女趙某亮，贈與總房值的50%，計64.875萬元。2.三女趙某達，贈與總房值的20%，計25.95萬元。3.其他四個子女平分總房值的20%，計25.95萬元。其中，趙某剛贈與6.4875萬元，趙某武贈與6.4875萬元，趙某宏贈與6.4875元，趙某英贈與6.4875萬元。4.總房值的10%留存到我去世，按《準則》或我的遺願辦。5.此房產由趙某亮繼承產權，按照以上贈與的份額，趙某亮在2011年11月19日前分別與其他被贈與的五位辦理妥善，方可變更房主。但不管房主變更誰，我健在時，此房我有居住權和支配權，房屋的所有權在我去世後才可實際轉移等......。

2011年11月19日，在《贈與決定》書寫備忘錄，主要內容為：1.2011年10月19日六個子女商量了老爸贈與的原則，一致認為要知足，沒有不同意見。2.2011年11月19日老爸向子女宣讀了贈與決定（趙某宏因事未到會）並落實到人。贈與趙某剛6.5萬元，贈與趙某武6.5萬元，贈與趙某英6.5萬元，贈與趙某亮64.875萬元，贈與趙某達25.95萬元，贈與趙某宏6.5萬元。除趙某宏外，趙某剛、趙某武、趙某亮、趙某英、趙某達均簽字。

2011年11月19日，趙某嶽、趙某亮、秦某簽訂《房屋更名的約定》，主要內容為：依照趙某嶽的贈與決定（2011年11月14日）地處一號房更名前我們約定如下：1.為免去今後兩次過户的費用，趙某亮徵得趙某嶽的理解同意一次更名為秦某。2.依據贈與決定，爺爺趙某嶽健在和母親趙某亮健在他們依次對房屋有居住權和支配權。房屋的所有權在以上兩位長輩依次去世或依他們的遺願方可實際轉移。3.依據贈與決定，此房屬被贈與人的個人財產，不屬於哪個家庭，更不屬於其他人。

2011年12月9日，趙某嶽與秦某簽訂《存量房屋買賣合同（自行成交版）》，約定趙某嶽將涉訴房屋以480000元的價格出售給秦某。此後，涉訴房屋的所有權登記至秦某名下。秦某未按合同約定向趙某嶽支付480000元。

2015年4月13日，趙某嶽去世。

2015年7月1日，趙某剛、趙某武、趙某宏將趙某亮、趙某英、趙某達、秦某訴至本院，要求：1.請求判決趙某嶽與秦某簽訂的北京市東城區一號房屋的《存量房屋買賣合同》無效；2.請求判決秦某將北京市東城區一號房屋過户到趙某嶽名下。

該案審理中，對趙某達的訴訟行為能力進行了鑑定，鑑定結論為被鑑定人趙某達診斷為精神分裂症，在本案中評定為無訴訟行為能力。

本院經審理，判決：一、確認趙某嶽與秦某簽訂的《存量房屋買賣合同》無效；二、駁回趙某剛、趙某武、趙某宏的其他訴訟請求。趙某亮、秦某不服該判決，上訴至北京市第二中級人民法院。北京市第二中級人民法院經審理，將該案發回重審。

發回重審後，判決：一、確認趙某嶽與被告秦某簽訂的《存量房屋買賣合同（自行成交版）》無效；二、駁回原告趙某剛、趙某武、趙某宏的其他訴訟請求。趙某亮、秦某不服該判決，上訴至北京市第二中級人民法院。北京市第二中級人民法院經審理認為，趙某宏收取趙某亮8.5萬元表明其對於《贈與決定》是認可的，其應當受到《贈與決定》內容的約束。涉訴房屋屬於趙某嶽劉某霞的夫妻共同財產，在劉某霞去世後，趙某嶽及其子女並未對涉訴房屋進行繼承分配，因此，趙某嶽及其子女對涉訴房屋屬於共同所有狀態。《贈與決定》是趙某嶽與其子女作為涉訴房屋的共有人對上述房屋協商確定分割方式，由趙某亮給付兄弟姐妹折價款後，趙某亮取得涉訴房屋所有權份額的協議。

因此，在趙某亮履行完畢《贈與決定》的相應給付義務後，已取得涉訴房屋所有權份額。趙某嶽與秦某以買賣房屋的形式將涉訴房屋過户給秦某，是趙某嶽對其權利的處分，趙某亮對此亦未持異議。因此，趙某嶽與秦某之間的《房屋買賣合同》不違反法律、法規的強制性規定，也未損害第三人利益，因此，不存在合同無效的理由，故趙某剛、趙某武、趙某宏主張合同無效的理由並不成立。判決：一、撤銷北京市東城區人民法院判決；二、駁回趙某剛、趙某武、趙某宏的訴訟請求。趙某剛、趙某武、趙某宏不服，向北京市高級人民法院申請再審。2020年4月29日北京市高級人民法院作出裁定：駁回趙某剛、趙某武、趙某宏的再審申請。

裁判結果

駁回原告趙某宏的訴訟請求。

房產律師靳雙權點評

繼承從被繼承人死亡時開始。遺產是公民死亡時遺留的個人合法財產。趙某嶽在簽訂《家庭事宜安排準則》後又簽訂《贈與決定》，系趙某嶽對《家庭事宜安排準則》中涉及的房產提前進行了處分。《贈與決定》是趙某嶽與其子女作為涉訴房屋的共有人對上述房屋協商確定的分割方式，趙某嶽與秦某依據《贈與決定》以買賣房屋的形式將涉訴房屋過户給秦某，是趙某嶽對其權利的處分，且已經法院判決確認合法有效。

涉訴房屋在趙某嶽去世時已不是其個人遺留的合法財產，《家庭事宜安排準則》中約定的房產分配事宜亦不具有執行力。現原告仍堅持繼承涉訴房屋產權份額60%的折價款於法無據，法院不予支持。