法條解讀 | 居住權應用小常識九問九答
原創 王貴海 盈信團隊
自去年《民法典》設立居住權制度以來，迅速引起民眾的廣泛討論，並一度成為老百姓關注的熱點問題。居住權制度的設立，既保障了房屋擁有者的所有權，又保障了房屋佔有者的使用權；既照顧了弱勢羣體的居住生存權益，又平衡了各方當事人的利益需求，對調整婚姻家庭關係，促進和諧社會建設提供了全新的方案。
一、居住權可以以口頭約定的方式設立嗎？
答：居住權不可以以口頭約定的方式設立。根據《民法典》第三百六十七條第一款的規定：設立居住權，當事人應當採用書面形式訂立居住權合同。所以，法律明確規定口頭約定的方式不能設立居住權。
二、設立居住權必須是無償的嗎？
答：那可不一定。在沒有特別約定的情況下，設立居住權默認是無償的。根據《民法典》第三百六十八條的規定：居住權無償設立，但是當事人另有約定的除外。所以，一般情況下，設立居住權都是無償的，但若雙方明確約定了有償居住權合同，也是受法律保護的。
三、雙方簽訂居住權合同，居住權就設立了？
答：雙方簽訂了居住權合同，只能證明居住權合同生效，但居住權並未設立。根據《民法典》第三百六十八條的規定：設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。本條明確規定了居住權必須向登記機構（自然資源確權登記局）申請登記之後才能設立。未經登記的，不發生居住權設立的效力。
四、可以在商鋪上設立居住權嗎？
答：不可以。根據《民法典》第三百六十六條的規定：居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有佔有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。本條規定了居住權是一種用益物權，也就是對物佔有、使用的權能。即原則上居住權人只能用於生活居住。所以，可以設立居住權的只能是住宅，商鋪或者商業經營性用房不能設立居住權。此外，居住權人也僅限於自然人，法人或其它組織都不是適格的居住權人。
五、可以通過哪些途徑或方式設立居住權？
答：設立居住權主要有三種方式：一是以簽訂居住權合同的方式設立。即房屋所有權人與居住權人簽訂居住權合同，按照不動產登記中心要求提交材料，審核通過併發放居住權證後，即在該處房屋上設立了居住權。二是以遺囑的方式設立。《民法典》規定可以以遺囑的方式設立居住權。三是以生效法律文書的方式設立居住權。即人民法院、仲裁機構作出的生效法律文書涉及居住權內容的調解書或雙方已達成的居住權協議，一方不予履行後經人民法院確認的判決書等，該生效法律文書具有強制執行力。當事人可以持該生效法律文書向不動產登記中心申請居住權登記。
六、居住權可以轉讓、繼承或出租嗎？
答：居住權不可以轉讓、繼承，原則上也不允許出租，但是當事人若約定可以出租的法律並不禁止。根據《民法典》第三百六十九條的規定：居住權不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。所以，居住權人向他人轉讓居住權，以遺囑的方式處分居住權的，均屬無效。居住權人擅自出租房屋的，所有權人有權主張其停止出租行為，要求承租人搬離，並要求居住權人將收取的租金轉交給自己。
七、設立居住權與簽訂租賃合同有什麼不同？
答：設立居住權與簽訂租賃合同在形式上看起來非常相似，其實二者存在本質上的不同。在此主要列舉三點區別：首先，效力的優先級不同。租賃合同確立的是債權，居住權確立的是用益物權，後者在效力上要遠遠優先於前者，甚至優先於普通物權。
其次，合同期限不同。租賃合同受二十年期限的限制，而居住權合同不受期限的限制，如果沒有特別約定，居住權合同的默認期限是直至居住權人死亡。再次，二者的成立要件不同。租賃合同系諾成合同，雙方簽字認可即生效。而居住權系登記後才生效，雙方只簽訂居住權合同而沒有登記的，居住權未設立。其它方面的不同還有很多，在此不再贅述。
八、以遺囑方式設立的居住權也需要登記嗎？
答：關於遺囑設立的居住權是否也需要登記的問題，民法典及司法解釋目前並沒有明確，在理論上還存在爭議。一般認為遺囑設立的居住權也應當進行登記，若立遺囑人生前沒有進行居住權登記，而繼承人又不同意為居住權人進行居住權登記的，居住權人可以提起居住權訴訟，請求人民法院確認其基於遺囑享有的居住權，並要求房屋所有權人限期配合辦理居住權登記手續。
九、設立居住權時可以附條件或附期限嗎？
答：居住權是一種用益物權，效力優先級非常高，如果將期限設立成永久性居住權，必然會妨礙房屋所有權人對房屋享有的佔有、使用、收益以及處分等方面的權益。因此，建議房屋所有權人在設立居住權時，最好約定居住權期限，同時約定居住權消滅的條件，比如居住權人若再婚後居住權消滅，居住權人的子女成年後居住權消滅，居住權人身體恢復勞動能力後居住權消滅等等情形，以更全面的保護自己的所有者權益。
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