住宅小區業主維權實務問答

一、問：什麼樣的人才是業主?

答：業主是指依法登記取得房屋所有權的人。

因人民法院、仲裁委員會的法律文書，因繼承或者受遺贈或者因合法建造取得房屋所有權的人也是業主，這三種業主均不需要以依法登記為前提條件。

基於與開發商之間簽定的商品房買賣合同已經合法佔有房屋，但尚未依法辦理所有權登記的人也可以認定為業主。

二、問：車位、攤位、樓台可以取得房屋所有權證及土地使用權證嗎?

答：車位、攤位符合以下條件的可以依法取得房屋所有權證、土地使用權證：(一)具有構造上的獨立性，能夠明確區分;(二)具有利用上的獨立性，可以排他使用;(三)能夠登記成為特定業主所有權的。

露台符合以下條件的可以依法取得房屋所有權證、土地使用權證：專屬於特定的所有權人，專屬於特定房屋，且開發商銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中。

三、問：樓頂屬於頂層房屋的所有權人嗎?

答：樓頂不歸頂層房屋的所有權人所有，歸該棟建築物的所有的住户共同共有，頂層房屋的所有權人對樓頂的使用應當經該棟建築物的所有的住户同意，收益也應當歸該棟建築物的所有的住户享有。

此外，開發商如約定將樓頂出賣或者贈與給頂層房屋的所有權人的，該約定也是無效。

四、問：一樓的底商可以在一、二樓的結合部及外牆面上懸掛廣告牌、廣告標語嗎?

答：可以。業主基於經營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應的外牆面等共有部分的，不應認定為侵權。

五、問：開發商擅自將車庫、車位以出售、出租、贈與等方式處分致使業主不能取得車庫、車位或者取得車庫、車位較為困難的，業主應以何種方式維護自己的合法權益?

答：《物權法》第七十四條第一款規定“建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。”,《物權法》有關的司法解釋規定“建設單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業主的，應當認定其行為符合物權法第七十四條第一款有關“應當首先滿足業主的需要”的規定。前款所稱配置比例是指規劃確定的建築區劃內規劃用於停放汽車的車位、車庫與房屋套數的比例。”據以上規定可知，業主對小區內的車位、車庫享有配置比例的所有權或者使用權，如果開發商沒有按照配置比例將車位或者車庫處分給業主，則業主可以依法向開發商主張“優先滿足業主需要”的權利。

此外，業主還享有請求公佈小區內規劃用於停放汽車的車位、車庫的處分情況。

《物權法》第七十四條第三款規定“佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。”《物權法》相關的司法解釋規定“建築區劃內在規劃用於停放汽車的車位之外，佔用業主共有道路或者其他場地增設的車位，應當認定為物權法第七十四條第三款所稱的車位。”如果開發商將上述所述的車位出租、出售或者贈與進行處分的，則業主可以主張處分無效，並將處分的車庫、車位歸自己使用。

六、問：哪些事項應由業主大會表決通過，業主大會的表決方式是怎樣的?

答：應由業主大會表決通過的事項有：制定和修改業主大會議事規則，制定和修改建築物及其附屬設施的管理規約，選舉業主委員會或者更換業主委員會成員，選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人，籌集和使用建築物及其附屬設施的維修資金，改建、重建建築物及其附屬設施，改變共有部分的用途，利用共有部分從事經營性活動，處分共有部分，以及業主大會依法決定或者管理規約依法確定應由業主共同決定的事項等。

籌集和使用建築物及其附屬設施的維修資金，改建、重建建築物及其附屬設施，應當經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主同意，其他事項應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意。其中，專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算;建築物總面積，按照前項的統計總和計算。業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算;總人數，按照前項的統計總和計算。

七、王某發現自己的鄰居將原先用於居住的房屋改作經營性用房，經常發出噪音，刺激性氣味嚴重影響了自己及家人的日常生活，當找到該鄰居協商時，該鄰居卻聲稱自己已經得到樓上樓下的三分之二以上住户同意為由進行抗辯。

問：王某應如何維護自己的合法權益?鄰居的抗辯理由成立嗎?

答：業主將住宅改變為經營性用房，未經有利害關係的業主同意的，有利害關係的業主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。將住宅改變為經營性用房的業主以多數有利害關係的業主同意其行為進行抗辯的，人民法院不予支持。業主將住宅改變為經營性用房，本棟建築物內的其他業主，應當認定為物權法第七十七條所稱“有利害關係的業主”。建築區劃內，本棟建築物之外的業主，主張與自己有利害關係的，應證明其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響。本案中鄰居的抗辯理由是不成立的。王某可以要求鄰居將經營性用房再次改回居住用房，消除對自己的生活居住的影響。

八、李先生一直與業主委員會不和，業主委員會對此也對李先生耿耿於懷，近期業主委員會通過了一項決議，李先生認為該決議侵害了其合法權益。

問：李先生應如何維護自己的合法權益?

答：業主可以按以下規定依法維護自己的合法權益：業主以業主大會或者業主委員會作出的決定侵害其合法權益或者違反了法律規定的程序為由，依據物權法第七十八條第二款的規定請求人民法院撤銷該決定的，應當在知道或者應當知道業主大會或者業主委員會作出決定之日起一年內行使。

九、某小區業主一直懷疑物業公司違法使用、侵佔物業維修基金，當小區的業主聯合向物業公司質詢時，物業公司卻矢口否認，並以未經領導批准為由拒絕提供相關的明細表。

問：業主應如何得知物業維修基金的使用情況?

答：業主可依法向人民法院起訴請求查閲建築物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況。

十、問：房屋的承租人享有業主的權利嗎?

答：房屋的承租人、借用人等物業使用人，根據法律、法規、管理規約、業主大會或者業主委員會依法作出的決定，以及其與業主的約定，享有相應權利，承擔相應義務。