銷售員承諾“購房返現” - 開發商拒付怎麼辦？

舟山中院：開發商有違誠信，應就承諾承擔付款義務

來源：人民法院報 | 作者：高嘉侃 陳倩琳

為了拿購房佣金，銷售人員與購房者約定，讓其親戚在指定平台註冊成為這筆買賣的“介紹人”，即可返現。然而購房合同簽訂後，公司卻以違規操作為由拒絕返現。近日，浙江省舟山市中級人民法院二審審結了這起糾紛案，最終判決開發商向購房者支付2萬元款項。

2021年下半年，張女士多次到舟山市某樓盤看房，該樓盤開發商的銷售人員萬某負責接待。張女士看中了一套90平方米的房子，並就價格與萬某進行協商。為了促成張女士下單，萬某承諾，只要找一位信得過的“介紹人”在指定平台註冊並完成信息報備後，“介紹人”在張女士的購房簽約流程完成後，即可獲得推薦佣金2萬元作為返現。在萬某的指導下，張女士的親屬李女士以介紹人名義在上述平台進行註冊認證。2022年2月，張女士與開發商簽訂商品房預售合同，以127.8萬元的價格買下了這套90平方米的房子並按約完成付款義務。

之後，張女士多次向萬某詢問何時可以返現，萬某卻表示，經公司審核，該2萬元屬於違規操作無法返還。張女士認為其與開發商的交易已完成，開發商應根據約定返現。2022年9月，張女士和介紹人李女士一併訴至法院要求開發商支付2萬元款項。

開發商辯稱，介紹人李女士並沒有向公司提供過任何中介服務，並非房屋推薦人，不符合平台規定的返現要求，萬某的行為系其為達成個人工作目標進行的違規操作，不應由公司承擔責任，故開發商無須向其支付中介服務費。

一審法院審理後認為，開發商售房過程中，由銷售人員萬某負責與張女士商談，在商量的購房款方案中，包含張女士完成簽約流程後由開發商向介紹人返還購房款2萬元的約定，該約定系萬某、張女士、介紹人李女士三方的真實意思表示，具有法律效力。萬某作為開發商負責案涉樓盤銷售的員工，其作出的約定屬於職務行為，法律後果應由開發商承擔。現開發商以介紹人李女士非房屋推薦人，不符合平台要求為由，拒絕兑現約定，明顯有違誠信，故判令開發商向張女士及介紹人李女士支付2萬元。

開發商對一審判決不服，提出上訴。

近日，舟山中院作出了維持一審裁判的終審判決。

■法官説法■

民法典第一百七十條規定，執行法人或者非法人組織工作任務的人員，就其職權範圍內的事項，以法人或者非法人組織的名義實施的民事法律行為，對法人或者非法人組織發生效力。法人或者非法人組織對執行其工作任務的人員職權範圍的限制，不得對抗善意相對人。

作為普通消費者，有理由相信銷售人員在售房過程中所作承諾可以代表開發商，且銷售人員銷售過程中關於購房款返還的承諾，也顯著影響購房者的購房意願，在一定程度上促成了交易的達成。

作為從事房地產開發銷售的專業機構，開發商應對銷售人員進行嚴格的內部管理，其銷售人員通過承諾返現的方式促成交易，後開發商又以銷售人員違規操作、不符合返現要求等理由拒絕支付返現款項，規避自身應盡的管理義務，損害善意相對人的合法利益，明顯有違誠信原則。

本案的判決，最大限度保障了房屋買受人的合法權益，有助於引導房地產企業重品質、守誠信，推動形成誠實、守信、和諧的房地產交易市場。