二手房買賣中 - 需要注意哪些合同問題
隨着市場經濟的繁榮，二手房買賣市場也蒸蒸日上。但是，在司法實務中，很多的房產糾紛也隨之出現。合同問題也是糾紛中常見的問題。本文就二手房買賣中應當注意的合同問題作相應分析。
二手房買賣中，需要注意哪些合同問題
(1)確認房主
核實房主的真實身份。簽訂二手房買賣合同的前提條件是買賣雙方檢查簽約主體的真實性，主要是購房者核實房主的身份、房屋證件的真實性和其證件與業主身份的一致性，尤其是在買賣雙方自己進行交易而沒有第三方作為居間擔保的情況下，以防止不法之人假造房主身份證和房屋產權證進行欺詐，最大限度地規避資金風險。房產交易屬於大宗交易，買賣雙方都希望交易過程安全穩妥，最有效的方法是委託資信好、品牌響、專業強的經紀公司承擔擔保責任，由其在中間驗證雙方的真實身份，確認房屋有無產權糾紛，對雙方行為進行制約。
(2)前期費用
在購房前，購房者應落實房屋的相關費用是否結算清楚、房屋是否有歷史遺留問題，如欠費或相應協議，這是買方所應關注的房屋本身附屬問題，屬於“房屋交付”中的重要條款;交接水、電、煤氣、物業、供暖等各項費用，時間明確是清晰劃分責任的關鍵。如果是公房交易，物業、供暖等費用的繳納時間和標準，原房主的單位是否有些既定要求和更改，賣方需要做出的配合和買方需要簽署的協議等，也都應在合同中明確寫明。
(3)維修基金
買賣雙方通常都會在合同中約定維修基金的結算方式，但有時過於籠統，只寫“送”或者“不送”。事實上，房屋交接時還會遇到例外情況，即賣方尚未繳付維修基金或維修基金部分已經使用。由於二手房買賣合同中約定不明確，賣方可以認為維修基金是“送”的，未繳部分或不足部分當然由買方自行繳付;而買方也可以認為，賣方應當足額繳付後，再將維修基金移至買方名下。交易雙方在簽訂合同時，應當明確維修基金的結算數額。水、電、煤氣、電話、物業管理費等生活費用的結清手續一定要認真辦理，物業交驗馬虎不得。這類糾紛在房屋交易中經常出現。由於雙方疏忽，沒有在房屋交接時對日常生活費用進行結算，買方人住後收到上述賬單時，才發現賣方欠繳大量費用，再回頭找其結算時，原業主早已音訊全無，只好自認晦氣，補繳欠款。雖然相對於房價來説這部分費用數額不大，但買方心理上仍舊無法求得平衡。其實，這種情況完全可以避免，物業清單應作為合同的附件，記錄下水、電、煤氣三表的具體數據，在交房當時，及時結清各項費用。附屬設施驗收時不忘記錄。一般來講，買方在交房時都會對房屋附屬設施、設備、裝修及附贈家電、傢俱等事項進行驗收，其中比較容易被忽視的是下水道堵塞和牆面滲水等問題。附贈的家電、傢俱要根據合同約定進行驗收，建議在合同中明確所贈傢俱、家電的數量和品牌，抑或採用圖像資料作為合同附件。
(4)付款過户
明確操作方式。購買二手房付款方式由買賣雙方協商決定，一般有一次性付款和按揭貸款兩種方式。買賣雙方的規避風險意識形成了“賣方不願先過户，買方不願先付款”的交易現狀，在實際操作中買方可將房款分為首付和尾款兩部分在不同時間段打給房主，而尾款的支付時間有賴於房產過户的日期，為此買方有權利知道房產的過户時間。
(5)過户延遲
慎約時間責任。按照通常的交易習慣，賣方應當在過户或交房前將户口遷出。有時，房主暫時無法將户口遷出或子女就學等原因，交易中賣方會要求推遲户口遷出的時間，這時，雙方應書面約定户口遷出的時間及違約責任。鑑於户口一般無法強制遷出，買方對户口遷出延遲問題應當採取慎重的態度。
(6)違約責任
約定償付時間。這是買賣雙方比較關心的合同條款之一。雖然雙方在訂立合同時主觀上都希望能夠履行義務，順利完成交易，但因為房產交易複雜且金額較大，有時會出現意想不到的狀況，而導致違約行為的產生。為了避免以後出現扯皮現象，簽署合同時就要明確寫清雙方的責任和權利以及違約金的償付金額和時間，遵循的原則就是雙方責權利對等。實踐中，二手房買賣合同中違約金的比例一般都有明確的條款註明，但對於償付時間卻沒有具體約定，這會導致違約方據此拖延支付時間，使條款的實際約束力和執行力下降。合同中應加人“買方在實際支付應付款之日起(賣方在實際交房之日起)_日內向賣方(買方)支付違約金”的條款，以確保合同條款的最終落實。
(7)不可抗力
“不可抗力”是指不能預見、不能避免並不能克服的客觀情況。依據此規定，不可抗力應表現為一種客觀情況，且該客觀情況的出現須同時具備不能預見、不能避免並不能克服三個條件。
(8)單方麪條款不應免責
作為購房合同中的免責事由，“不可抗力”一定是要符合法律明確規定的，不能憑自己的主觀臆想去推定，否則是要承擔相應的法律責任的。在現行房地產交易中，開發商通常將以下事項列為不可抗力條款下的免責事項：
①施工中遇到異常困難及重大技術問題不能及時解決。
②市政配套的批准與安裝的延誤。其實，開發商所述的這兩種事件的情況，依據法律的規定可以推出，都不具備不可抗力的三個必備條件，即並非為不能預見，不能避免且不能克服的客觀情況，簡單地分析一下，在施工中遇到的困難和技術問題是開發商在建造房屋之前就可以預見的，即使是不能克服的，那也是開發商在建造房屋過程中自己所需要承擔的風險，而不能將此風險轉移給購房者。同樣，市政配套的批准與安裝是具有一定的程序性，開發商在最初總體規劃時就應當可以預見批准與安裝的期限，如果確實是政府行為而導致延誤的，那也是開發商在開發房地產過程中可以預見和可能要承擔的風險，而不能將此風險轉移給購房者。如果在契約中將此類事件列人不可抗力條款項下，則因違反法律的明確規定，成為無效條款，同時開發商也不能以不可抗力為由而行使抗辯權。所以説，在簽訂購房合同時，正確理解“不可抗力”的法律含義，對開發商和購房者來説是十分必要的。
《民法典》第五百九十六條 買賣合同的內容一般包括標的物的名稱、數量、質量、價款、履行期限、履行地點和方式、包裝方式、檢驗標準和方法、結算方式、合同使用的文字及其效力等條款。
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