買二手房要經過的程序有哪些

二手房是與商品房相對的概念，雖然兩者都屬於房屋，但存在着很多的不同。而從交易程序來看，二手房的交易程序更為複雜。具體來講，人們如果選擇購買二手房要經過的程序有哪些呢?在買賣二手房的過程中，購房者應該怎麼防範二手房買賣欺詐，避免遭受損害?對於這些問題，本文將一一為您介紹。

一、買二手房要經過的程序有哪些

二手房交易的整個過程大致分以下幾個階段：

1、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方瞭解房屋整體現狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。

2、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金(交納購房定金不是必經程序)，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過協商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見後，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

3、買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續後，管理部門要查驗有關證件，審查產權，對符合上市條件的房屋准予辦理過户手續，對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。

4、立契。房地產交易管理部門根據交易房屋的產權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批權限逐級申報審核批准後，交易雙方才能辦理立契手續。現在北京市已取消了交易過程中的房地產賣契，即大家所俗稱的“白契”。

5、繳納税費。税費的構成比較複雜，要根據交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其它商品房的税費構成是不一樣的。

6、辦理產權轉移過户手續。交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記後，交易材料移送到發證部門，買方憑領取房屋所有權證通知單到發證部門申領新的產權證。

7、對貸款的買受人來説在與賣方簽訂完房屋買賣合同後由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然後批准買方的貸款，待雙方完成產權登記變更，買方領取房屋所有權證後，銀行將貸款一次性發放。

8、買方領取房屋所有權證、付清所有房款，賣方交付房屋並結清所有物業費後雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

二、怎麼防範二手房買賣欺詐

1、應瞭解有些特定的“二手房”是不能進行買賣的。

例如：產權不明確或有產權糾紛的，國家徵用或拆遷的房屋，限制轉移的房屋等，這些房屋買賣合同是沒有法律效力的，購買時應該調查清楚所購房屋能否買賣。

2、應搞清楚“二手房”的權屬關係。

有些“二手房”的權屬關係十分複雜，所以購買時更應該認真檢查出賣人的有效證件，如《房屋所有權證》、《土地使用權證》，並且應查清售房人是否具有出售的主體資格。

3、應調查清楚房屋是否能辦理過抵押，有沒有出租。

這是因為房屋在抵押、出租的過程中仍然可以出售，但是如果購買這樣的房屋，有時是無效的。例如購買出租的房屋時，當時你並不知道此房出租了，但你收房時發現還有人承租，承租人認為自己有優先購買權不放棄房產，而且按照有關規定，房屋產權交易後的抵押或租賃關係仍然存在，所以，你並不能取得房屋。

4、應注意是否為違章建築。

有些原房主利用自身房屋的結構搭建的一些建築物，出售時折價出售給購房者，儘管有些建築的確方便實用，但這些違章建築是不能辦理產權過户手續的，還必須得拆除，並按規定交納罰款。這樣購房者就會得不償失。購買“二手房”時有許多事情是隱藏的很巧妙的，購房者應該格外小心，儘量防止買賣無效或者發生糾紛。

現實生活中不乏有一些人設立買賣陷阱，欺詐消費者，從中獲取不法利益。買賣欺詐的問題是很多消費者需要防範的，購房人在買房時更要注意，以避免遭受經濟損失。如果您認為賣方有欺詐的可能性，那麼您要注意不要輕易交納了購房定金以及購房房款，最好是事先諮詢一下房產律師的意見，由律師幫忙識別，再做決定。