已辦理銀行按揭的二手房怎麼買賣？

在購買此類的二手房時，購房人應該全面瞭解該房產的所有情況，包括審查原購房契約，審查房產證和土地證和原開發商的“五證”。如二手房的主人申請了銀行按揭，要審查原借款合同。如辦理了抵押，還要查驗抵押登記手續。根據目前情況看，大多數的新住宅在銷售時，都有銀行提供按揭貸款，一般貸款的期限都在 10年至20年間。

像這類二手房的買賣程序應該是較為複雜的，但是如果處理得當，仍能順利完成交易，而不會留有法律隱患。當二手房購買者選定一處此類的二手房時該怎麼做：

首先，要理清該二手房所涉及的法律關係和當前的法律狀態。

如果是二手房的主人已經與原開發商辦理完產權變更手續，並且已經拿到產權證和土地使用證，那麼情況就較為簡單，二手房購買者只需與二手房主人就二手房價款問題談妥。

然後，辦理二手房的具體過户手續即可。

如果是二手房主人尚未從開發商處辦理該房產的過户手續，而且還欠着銀行的貸款，開發商仍為該房產的主人向按揭銀行承擔着連帶還款的責任，這時二手房購房人就要格外謹慎。因為這時該二手房所涉及的法律關係就不僅是二手房主和二手房購買人，而是涉及二手房主與銀行的借貸關係和開發商與銀行間的擔保關係，以及二手房主人與開發商的擔保與被擔保關係，每一個法律關係的變化都影響着另外一個法律關係。

在此類二手房買賣中，如果買賣雙方有意向達成交易，買方應與賣方一起先徵得銀行和開發商的同意。對此類交易有兩種處理方法：

一、如果買方能一次性向賣方付款，程序也相對簡單，由二手房的主人一次性向銀行還清按揭貸款，終止原借款合同。如有抵押登記應辦理抵押解除手續，再請開發商與銀行解除階段性連帶保證擔保法律關係，接着解除二手房主人因開發商為其擔保而建立的反擔保法律關係，最後由二手房主人在房屋土地管理部門向二手房購買人辦理產權轉讓手續。

二、如果買方不能一次性向二手房主付款，而是採用銀行按揭貸款方式，則二手房主人可以推薦買方向其貸款行申請貸款，即將原借款人換成新的買主。當然這樣做首先要經過原按揭銀行的同意和認可，並與銀行辦理新的貸款手續，終止原來的貸款協議。同時還要與開發商取得聯繫，徵得開發商同意，終止開發商為二手房主人的擔保協議，而由開發商與銀行對新的二手房業主重籤擔保協議。這樣每一個環節都要重新走一遍。原來的法律關係需要重新調整，新的法律關係需要重新建立。

三、二手房購買人也可以選擇在另外一家銀行進行按揭貸款，但這樣做，原二手房的主人與原借款銀行的法律關係就需要終止。也就是説，需要二手房購買人向二手房主人一次付清其向銀行的借款，否則，無法了結原二手房主人與其貸款銀行的法律關係。這樣做會使程序較為複雜，因此最好的辦法是二手房購買人與二手房主人達成一致意見，請二手房主人的按揭銀行仍然做二手房購買人的銀行，這樣操作，程序就較為簡便，法律障礙就少多了。

所以購買此類二手房的投資人應首先弄清楚二手房的主人是否已付清全款，是否已經拿到產權證和土地證。如果是銀行按揭的話，要弄清楚貸款期限，尚剩多少期貸款未還。除此之外，還要知道在辦理二手房轉讓時，銀行和開發商是否給予配合，如果不配合怎麼辦?

因為此類二手房複雜的法律關係，決定了此類二手房的主人一人是不能完全決定該二手房的處置的，他需要與其他有關人員協商才能確定如何處理該房產，所以在選擇與購買此類二手房時應當格外注意。