怎麼購買按揭二手房

在我國，由於房價太高，有很多人選擇按揭貸款買房，而在這其中有些購房者由於種種原因不能承受資金的壓力，會選擇低價賣掉房子。那對於想要購買二手房的朋友可以考慮購買。那應該怎麼購買按揭二手房呢？本站小編為您整理相關知識，請閲讀下面的文章進行詳細瞭解。

一、怎麼購買按揭二手房

首先，要理清該二手房所涉及的法律關係和當前的法律狀態。

如果是二手房的主人已經與原開發商辦理完產權變更手續，並且已經拿到產權證和土地使用證，那麼情況就較為簡單，二手房購買者只需與二手房主人就二手房價款問題談妥。

然後，辦理二手房的具體過户手續即可。

如果是二手房主人尚未從開發商處辦理該房產的過户手續，而且還欠着銀行的貸款，開發商仍為該房產的主人向按揭銀行承擔着連帶還款的責任，這時二手房購房人就要格外謹慎。

在此類二手房買賣中，如果買賣雙方有意向達成交易，買方應與賣方一起先徵得銀行和開發商的同意。對此類交易有三種處理方法：

1、如果買方能一次性向賣方付款，程序也相對簡單，由二手房的主人一次性向銀行還清按揭貸款，終止原借款合同。如有抵押登記應辦理抵押解除手續，再請開發商與銀行解除階段性連帶擔保法律關係，接着解除二手房主人因開發商為其擔保而建立的反擔保法律關係，最後由二手房主人在房屋土地管理部門向二手房購買人辦理產權轉讓手續。

2、如果買方不能一次性向二手房主付款，而是採用銀行按揭貸款方式，則二手房主人可以推薦買方向其貸款行申請貸款，即將原借款人換成新的買主。當然這樣做首先要經過原按揭銀行的同意和認可，並與銀行辦理新的貸款手續，終止原來的貸款協議。同時還要與開發商取得聯繫，徵得開發商同意，終止開發商為二手房主人的擔保協議，而由開發商與銀行對新的二手房業主重籤擔保協議。這樣每一個環節都要重新走一遍。原來的法律關係需要重新調整，新的法律關係需要重新建立。

3、二手房購買人也可以選擇在另外一家銀行進行按揭貸款，但這樣做，原二手房的主人與原借款銀行的法律關係就需要終止。也就是説，需要二手房購買人向二手房主人一次付清其向銀行的借款，否則，無法了結原二手房主人與其貸款銀行的法律關係。這樣做會使程序較為複雜，因此最好的辦法是二手房購買人與二手房主人達成一致意見，請二手房主人的按揭銀行仍然做二手房購買人的銀行，這樣操作，程序就較為簡便，法律障礙就少多了。

二、購買按揭二手房有哪些流程

1、 前期準備

(1)買方應主動向中介公司或者賣方詢問房屋是否存在抵押的情況，為了保險起見，買方可以要求查看產權證“附記”欄或者到房地產交易中心查詢;

(2)如果確實存在抵押的情況，買方應瞭解賣方未還款期限和餘額，已還款年限和金額，因為這要涉及到後續的可操作性問題，必要時可以要求賣方提供最近一個月的還款憑證;

(3)如果買方決定購買該套房屋並決定採用提前還貸、註銷抵押的方法，雙方應當對未付款項由誰支付進行協商，一般可以採取：由賣方自籌資金;由買方籌集資金抵作購房款;或者由雙方分擔，辦理交易時再做結算;

(4)此外在提前還貸過程中還可能發生的其它費用，根據目前各大銀行對於提前還貸的做法不一致，一般還款6個月或者1年後提出申請即可提前還款，無須支付違約金;但如果還款不滿6個月或者1年的，要支付一定數額的違約金，那麼這筆費用究竟由誰來承擔應在簽訂買賣合同之前，協商一致。

2、辦理程序：買方支付定金，並按照約定的方式提前還款，註銷抵押

特別提示：本過程較為關鍵，其中涉及到諸多手續，各個環節應當做好銜接，因為一旦銜接不好就會發生糾紛，雙方最好還是能夠通過房產中介公司或者律師進行操作，他們作為第三方，具有一定的可信度和專業性。

(1)雙方按照約定準備未還貸資金，同時由賣方或者賣方委託的中介公司或律師向貸款銀行提出提前還貸的書面申請，在經過銀行審核通過後還款。貸款銀行出具《借款清結證明》，賣方收回《房地產其他權利證明》。

(2)雙方持《借款清結證明》到房屋所在地的房地產交易中心辦理註銷抵押登記的手續，同時辦理房屋交易手續。

(3)如果提前還貸資金是由買方出的，那麼買方最好要求中介公司或其他第三人能夠提供擔保，以防款項落空。

除了要知道具體的購買流程外，還要了解其中可能產生的法律風險。當然，不是當事人交付了房屋、交付了二手房價款之後，交易就算完成了。還需要辦理二手房的過户手續，那麼才能算二手房交易完成。