選購二手房的時候需要注意哪些

顧名思義，二手房是進行二次交易的房子，是與一手房相對應的房子。根據法律的規定，符合條件的二手房是可以進行買賣交易的，而購房者在選購二手房的時候需要注意哪些?為了避免所選購的二手房存在隱性的問題，購房者在買二手房交接時需注意什麼呢?對於這些問題，請看下文的詳細介紹。

一、選購二手房的時候需要注意哪些

(一)房屋手續是否齊全。

是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產證的房屋交易時對買受人來説有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產證而將其抵押或轉賣，即使現在沒有將來辦理取得後，房主還可以抵押和轉賣。所以最好選擇有房產證的房屋進行交易。

(二)房屋產權是否明晰。

有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。

(三)交易房屋是否在租。

有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產證，只注重過户手續，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。因為我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”，也就是説房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。

二、買二手房交接時需注意什麼

(一)房屋保修期問題：

根據國家《建設工程質量管理條例》有關規定，新商品房的保修期如下：

1、基礎設施工程、房屋建築的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限(70年);

2、屋面防水工程、有防水要求的衞生間、房間和外牆的防滲漏，為5年;

3、供熱與供冷系統，為2個採暖期、供冷期;

4、電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。

其他項目的保修期限在《保證書》中註明。保修期自業主接收交付之日起計。

二手房買主應當特別注意一手房的交房日期，推算自己購買的二手房享受建設單位的剩餘的保修服務期限。

(二)影響較大的房屋質量問題

1、牆體裂縫及樓板裂縫。

2、滲漏。注意查看廚房、衞生間向外的水平滲漏，以及向樓下的滲漏情況，如果漏水到樓下的鄰居家?您家的日子一定不好過，還要注意天花板、窗台下面有無水漬。

3、上、下水的質量情況往往需要一個考察週期才能看出問題，在現場可以開打水流，看看水壓大小，試試排水速度。

如果在房屋驗收的過程中發現問題，一定要在驗收交接記錄中註明。注意向賣方索要《住宅質量保證書》和《住宅使用説明書》，以便日後需要。

(三)交接鑰匙。要注意接收全部鑰匙，包括樓單元門鑰匙、進户門鑰匙、室內各房間的鑰匙、信箱鑰匙、水錶、電錶(若有遠程抄表另)的鑰匙。

(四)交接水、電、煤氣、物業管理等費用

1、結清水錶賬單。在交房時，雙方須要進行抄表讀數，並按實際的抄表數由業主結清所欠費用。還要注意是否存在逾期未繳費的情況，要賣方提交近期的水費賬單。

2、結清電錶、煤氣表帳單，注意事項同上，用智能卡繳費的，一定要接收智能卡。

3、辦理有線電視過户。

4、結清電話，寬帶費用。如果需要繼續使用原有的電話號碼，應當到電信部門辦理過户手續，並以交房當日為準結算電話、寬帶費用賬單。

5、結算維修資金。

6、辦理物業更名及結算物業管理費用。

7、結清往年的供暖費用。

8、遷移户口。在交房時要確認原房住的户口已遷出，如果户口尚未遷出，應當書面約定遷出的截止時間和違約責任確認。

以上為二手房交接中需要注意的主要問題，實踐中出現的問題可能要遠比上述情況更多也更復雜，需要買方仔細處理好最後的交接房環節。

二手房買賣中，不管哪一個環節購房者都需謹慎，不僅要防範賣方會不會存在欺詐，還要防範賣方會不會隱瞞二手房所存在的隱性的問題等等。這些就需要購房者做好購房準備，調查清楚各方面的情況，在簽訂購房合同時，要對合同條款逐一審查，發現有不對的地方要及時向專業的房產律師諮詢解答，必要時可委託房產律師陪同選房購房，以避免遭受無謂的損失。