【房屋買賣糾紛】已履行合同主要義務的房屋買賣合同關係 - 應當成立並有效

案情簡介

原告易傑與張某某系夫妻關係，易林系易傑的之兄，而易林又系被告王某某以前的妹夫。原告易傑於2000年將自己所有的位於達州市某某區A街B號C單元X號的房屋出售給被告，被告按照市價支付購房款3萬元後，原告便將該房屋原來的購房協議、交款收據等相關手續全部交付給被告，鑑於雙方原系姻親關係，所以原告既未與被告簽訂書面的房屋買賣合同，也未給被告出具收到購房款的依據，被告在購買上述房屋後對該房屋進行裝修，2001年6月搬進該房屋居住，至今已長達13年有餘。期間，該房屋的房產證、土地使用權證的原件以及該房屋原始的購房協議和購房款收據，一直在被告的手中持有，原告對此既沒有過問，也沒有提出任何異議。2010年7月原告之哥易林與被告之妹王某離婚時，達縣人民法院作出的（2010）達達民初字第X號民事調解書查明的內容顯示：“王某之兄王某某在易林之妹易傑處購買房屋一套，房屋座落在達州市某某區A街B號C單元X號，易林並同意協助將房屋產權過户到王某某名下”。

之後，被告多次要求原告將該房屋的產權過户到自己的名下，可是原告不但不履行過户的義務，反而還在2007年以財產侵權糾紛起訴並自願撤訴後，又於2014年再次以原、被告之間系“房屋借用關係”而並非構成了“房屋買賣關係”為由提起訴訟，要求被告停止侵害、賠償損失並立即從該房中搬出。被告王某某在收到法院的開庭傳票後，通過自己再三思考和他人的引薦，便委託了四川弘旺律師事務所副主任律師鄭益明作為其訴訟代理人。

辦案思路及心得

【本案爭議的焦點】

1、原告方認為易傑之兄嫂易林和王某提議將上述房屋借給被告居住，原告看在親戚的份上，便同意將上述房屋借給被告居住，故雙方系房屋借用關係並非買賣關係；被告方則認為原告易傑於2000年將訴爭之房出售給原告，被告不僅向原告支付了所有的購房款，而且原告也將該房原始的購房協議、交款收據以及購買該房的相關手續全部交付給了被告。更重要的是，（2010）達達民初字第X號生效的民事調解書，也進一步確定了本案訴爭之房確係王某某在易傑處購買的事實，因此，雙方已形成了房屋買賣合同的法律關係並非借用關係。

2、原告方認為（2010）達達民初字第X號民事調解書系案外第三人對本案訴爭房屋進行了處分，違背了我國相關的法律規定，故對原告方無約束力；被告方則認為達縣人民法院針對本案訴爭之房確係被告王某某在原告傑易處購買的事實，依法查明並在其調解書中予以載明的做法，僅是對王某某在易傑處購買該房屋和易傑之兄易林同意協助將該房的產權過户到王某某名下這一事實予以查明而已，並非對訴爭之房進行了處分。

3、原告方認為被告稱其在易傑處購買本案訴爭之房，於法無據，被告既未提供該房屋的買賣合同，也未提供繳納購房款的收據，故雙方並非存在房屋買賣關係；被告方則認為針對本案訴爭房屋系被告在原告易傑處購買所得的事實，不僅舉出了被告在購買該房屋時，原告交付給被告原始的購房協議、購房款收據，而且還舉出了被告對該房屋進行裝修並在該房居住至今長達13年有餘，以及（2010）達達民初字第X號民事調解書和該房屋的產權證原件、原始的購房協議、購房款收據等相關證據予以充分證實，所以雙方已構成了房屋買賣法律關係，並非原告所稱的房屋借用關係。

【被告律師觀點】

一、原告與被告雙方已經形成了客觀、真實、有效的房屋買賣法律關係，應受法律保護，原、被告雙方雖未簽訂書面的房屋買賣合同，但雙方已履行了買賣合同的主要義務，根據《中華人民共和國合同法》第36條“法律、行政法規或者當事人約定採用書面形式訂立合同，當事人未採用書面形式但一方已經履行主要義務，對方接受的，該合同成立”之規定，雙方的房屋買賣合同關係應當成立並有效。

二、原告易傑之兄易林與被告王某某之妹王某離婚一案的民事庭審筆錄和早已生效的（2010）達達民初字第X號民事調解書所查明的事實，已進一步確定了本案訴爭之房系王某某在易傑處購買的客觀事實，根據最高人民法院關於適用《中華人民共和國民事訴訟法》若干問題的意見第75條第一款第（4）項有關“已為人民法院發生法律效力的裁判所確定的事實，當事人無需舉證”之規定，被告應當對其訴爭之房具有所有權。

裁判結果

本院認為，達縣人民法院2010年7月作出的關於原告之哥易林與被告之妹王某離婚的（2010）達達民初字第X號民事調解書載明：“王某之兄王某某在易林之妹易傑處購買房屋一套，房屋座落在達州市某某區A街B號C單元X號，在其離婚案件審理中，王某要求易林協助將房屋產權過户到王某某名下，易林表示同意，並承諾如為此房屋發生糾紛，其一切經濟損失由易林承擔”，且該調解書已產生了法律效力，被告王某某對其訴爭之房具有所有權。在此，依據《中華人民共和國物權法》第33條有關“因物權的權屬、內容發生爭議的，利害關係人可以請求確認權利”之規定，判決駁回原告的訴訟請求。