商品房逾期怎麼處理 - 如何認定商品房交付使用

商品房逾期其實很多時候都是指逾期交房，這在期房上面出現的情況比較多，因為之前購買期房的時候尚未修建完工，之後因為開發商的種種原因就有可能導致延期交付。而作為購買期房的購房者，要是遇到商品房逾期怎麼處理才好呢?接下來，本站小編就這個問題為你做詳細解答。

一、如何認定商品房交付使用

怎樣才算商品房“交付使用”，原來各方認識不同，而商品房買賣合同司法解釋明確規定，對房屋的轉移佔有，視為房屋的交付使用，也就是俗稱的“交鑰匙”。因此，購房者領取住宅鑰匙就視為房屋的交付使用。當然，購房者也可在《商品房買賣合同》中另行約定交房的時間和條件。房屋的交付使用意味着房屋毀損、滅失的風險的轉移和逾期交付時間的確定。根據有關法律，商品房“交付使用”必須是竣工驗收合格後的交付，否則既便開發商向購房者交了房屋鑰匙，因為違反法律法規的規定，也不能視為房屋的交付使用。

二、商品房逾期怎麼處理

開發商已經逾期交房，首先開發商是否存在免責事由是關鍵，即開發商是否遇到不可抗力及合同約定的其他免責事由。所謂不可抗力，是指不能預見、不能避免並不能克服的客觀情況。是否構成不可抗力，需具體情況具體分析，不能一概而論。如果開發商逾期交房是因為發生了不可抗力或存在合同約定的其他免責事由，並及時履行了告知義務，則開發商可以不承擔逾期交房的責任。但如果開發商沒有在《商品房買賣合同》約定的期限內將發生了不可抗力或合同約定的其他免責事由告知購房者，開發商仍然要承擔逾期違約責任。

如果開發商逾期交房不存在免責事由，則開發商需承擔商品房逾期交付的責任。這個責任包括開發商支付逾期違約金和在一定條件下購房者有權解除合同。通常在《商品房買賣合同》合同中對開發商支付逾期違約金數額的計算方法和支付條件及購房者解除合同的條件都有約定，則應按合同約定。對使用按揭貸款的購房者，計算違約金時的房價款是整個房屋的價款總額。當然，約定的違約金太高或太低，可以請求法院變更，但需請求方舉證。另外，有時在《商品房買賣合同》中既約定有定金又約定有違約金，二者只能選擇其中一個主張權利。

如果雙方在開發商支付逾期違約金數額的計算方法上沒有約定時，商品房買賣司法解釋規定：按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公佈或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。

如果《商品房買賣合同》中對開發商逾期交房購房者解除合同的條件沒有約定時，商品房買賣司法解釋規定：經購房者催告後三個月，開發商仍然沒有交房，則購房者有權解除合同。解除權應當在一定期限內行使，逾期不行使的，解除權消滅。購房者解除合同後可以要求開發商賠償損失。

商品房交房過程中有很多細節要注意。購房者不能以開發商逾期交房責任沒有承擔為由，拒絕接收房屋。在交房條件滿足的情況下，只要開發商依約發出了交房通知，即使你沒有按約前來接收房屋，也算開發商履行了交房義務。關於商品房逾期怎麼處理的問題，小編就為大家介紹到此，若還有不清楚的地方，建議可以直接來電諮詢我們的專業律師。