購買商品房有哪些常見的問題?
購買商品房時，由於購房者缺乏相關法律常識，經常會導致相關的糾紛。在購買商品房的糾紛中，經常是購房者的權益受到侵害。那麼，購買商品房有哪些常見的問題？購買商品房經常遇到哪些糾紛？
購買商品房常見五大糾紛主要包含：
(一)、關於房產證書(房產合法性)的糾紛
(二)、關於期房不能按期交付的糾紛
(三)、關於購房面積的糾紛
(四)、關於房屋質量的糾紛
(五)、關於物業管理方面的糾紛
由於目前國內許多房地產開發公司運作很不規範，加上國家或地方一些房地產相應政策、法律法規不明朗，購房者在購房過程中常常與房地產開發商或銷售商發生糾紛。
糾紛常見的幾方面：
(一)、關於房產證書(房產合法性)的糾紛
購房者要謹防開發商和銷售商用異地或其他合作開發商的手續賣房。比如，某些開發商因大規模土地開發，工程不得不分期進行，一期辦理了一系列合法手續，二期因有關手續尚未辦理下來，為籌集資金，開發商就利用一期的手續預售二期的房屋。再有一種情況是兩家單位合作建房，其中沒有銷售手續的一方順勢借用與其合作的另一方開發商的手續出售自己的房屋。
現在購房者一般都知道買房時要看“五證”(《國有土地使用證》、《商品房預售(銷售)許可證》、《建設用地規劃許可證》、《建築工程規劃許可證》、《建築工程開工證》)和“兩書”(《住宅質量保證書》、《住宅使用説明書》)，但卻忽略其內容或無法判斷其真實性。購房者對證書的內容應注意以下幾個方面：
所購商品房是否在《商品房預(銷)售許可證》允許銷售的範圍內，要具體到樓號。
《國有土地使用證》中是否註明為“出讓”，而不是“劃撥”。
所購房屋是否是在《國有土地使用證》中標明的土地上所建。
所購房屋是否在《建設用地規劃許可證》中所載明可以開發的房屋。
這裏需要注意的是，購房者要識別產權證的真假。真的產權證大體印製精細，假的產權證一般做工粗糙，購房者可到發證機關查驗產權證號碼是否與發證機關的檔案記錄相一致，還可對着光亮處觀察證書所用紙張是否有高層或多層的房屋水印。產權證的發證機關應為市(縣)人民政府、市(縣)房地產管理局，其他任何單位或部門所發的產權證都是非法無效的，另外，購房者不能一看到發證機關為“政府”兩字，似乎心裏就可以踏實了，一定要看是哪一級政府，鄉級政府的產權證(鄉產權)是得不到國家保護的。
(二)、關於期房不能按期交付的糾紛
開發商在出售期房的廣告中，常常承諾房屋的入住時間。事實上，開發商能否按期交房主要取決於開發商的資金到位情況。由於房地產開發需要大量資金投入，開發商的自有資金一般只佔開發項目所需資金的很小一部分，除施工單位墊資外，大多數的資金來源於銀行貸款和預售房屋所得的售房款。這樣如果開發商不能如期從銀行獲得貸款或房屋預售情況不佳，那麼就會直接影響工程進度，開發商也就不能按期交房，糾紛不可避免發生。
一旦發生開發商不能按期交房時，購房者一般不能馬上要求解除合同。雙方應首先確定不能按期交房的原因，如確屬開發商方面的責任，購房者應給開發商一定的寬限期，讓開發商在該寬限期內繼續履行合同。當開發商在寬限期內仍不交房時，購房者有權解除合同。
所以，購房者在購房合同中對開發商交房期限要作如下規定：
開發商應於某某期限將合同約定的房屋交給購房者。
如屆時開發商無法交房，購房者應給開發商一定的寬限期，允許開發商在該寬限期內交房。但開發商要承擔違約責任，違約金按購房者已交付的購房款從合同規定的交房期限到實際交房日期所發生的利息計算。寬限期的長短視具體情況而定。
如寬限期滿，開發商仍不能交房，購房者有權解除合同，並有權要求開發商返還購房款及所有利息，並支付違約金。違約金一般按所交購房款的一定比例計算，但一般不能超過所交房款的20%.
(三)、關於購房面積的糾紛
在房屋買賣中，購房者經常就實際房屋面積與合同書中規定的面積之間的誤差與開發商發生糾紛，若購房者此時對所購的房屋進行了裝修，法律上將購房者這種裝飾裝修行為認定為同意接受合同中有關房屋面積增減部分，購房者只能聽從開發商的擺佈。因此，購房者簽訂合同時一定要將合同中涉及面積的條款搞清楚後再簽訂合同。
雖然北京市曾出台過按使用面積計算商品房售價的規定，但目前商品房銷售仍多以建築面積為計算單位，而購房者通常只能測量出所購房屋的使用面積，對於一般購房者來説，計算出包括套內建築面積和應分攤的共用建築面積在內的銷售建築面積實在是一件相當難的事。而等房地局勘察測繪所的測量結果出來，也許是幾年後的事，等發現問題時，由於時間太久，購房者有時都找不到投訴對象。
關於面積誤差問題，買賣雙方在訂立合同時應該約定實測面積與暫測面積存在一定範圍(如3%)內的誤差，不視為賣方違約，但雙方應按實測面積和合同約定的單價重新結算，多退少補;若實測面積與暫測面積的誤差超過一定範圍(如3%)應視為賣方違約，賣方應承擔違約責任。
(四)、關於房屋質量的糾紛
與房屋面積糾紛相比，房屋質量糾紛在認定賣方違約責任上較為明晰一些。目前國家對《住宅質量保證書》的各項內容已作了明確規定，購房者必要時可請建築質量監督部門進行實地檢查。
(五)、關於物業管理方面的糾紛
物業管理是購房者長期面臨的一個問題，購房者(業主)與物業管理公司發生的糾紛涉及許多方面，尤以繳費的多少為最常見。
對於購房者來説，首先要明確的物業管理不同於過去住宅區的房管，購房者在完成購房手續後入住前，要與物業管理公司簽訂管理公約，接受物業管理公司的管理，並享受管理公司提供的各項服務。
在簽訂管理公約時，購房者一定要明確雙方的權利和義務。購房者應該清楚自己是簽約的主體，是合同的一方，完全有權利修改管理公約的有關條款，並且有權利保留和選聘新的物業管理公司的權利。但是在實際生活中，許多購房人不知道自己具有哪些權利和義務，誤認為管理公約是不可修改的，管理公司也是不能更換的。關於維修基金和管理費用的支付，更是不知如何處理是好。
目前關於維修基金管理費用的標準尚無具體的明文規定，這就給物業管理公司留下了較大的餘地，也給購房者增加了無形的壓力。但不管怎樣，收費的高低是應該與服務的質量成正比的，所以，購房者在簽訂管理公約時，有權對收費的數額和服務的項目與質量提出修改意見。
購房者應保留對物業管理公司的選擇權。雖然在入住前簽訂管理公約時購房者無法立即選擇物業管理公司，但保留在一定期限(如1年)後選擇新的管理公司的權利，以使損失減小到最小程度。
