如何購買回遷房 - 購買回遷房要注意哪些問題

如何購買回遷房?回遷房有着新建商品房無可比擬的地理優勢和價格優勢，但因為回遷房出賣人暫時不能取得房屋所有權證書，使得買受人在購買該類房產的過程中存在一定的風險。這就要求在實際購買回遷房的時候注意其中的一些事項了，下面本站小編就來告訴大家買賣回遷房有什麼注意的。

一、如何購買回遷房?

(一)回遷房，專指建立在國有出讓土地上，為私有房屋被拆遷人或者公有房屋承租人安置的，現在尚未取得但將來一定能夠取得個人房屋權屬證書的房屋。也就是説，建立在集體土地或者國有劃撥上的舊村(居)改造房屋不是本文討論的範圍。

(二)未取得房產證回遷房能否買賣，買賣雙方簽訂的回遷房買賣協議能否有效?只要是出賣人有《拆遷協議》和《回遷證》，即取得對房屋的準所有權，有權對其所安置的房屋進行處分。因此，只要雙方意思表示真實，不損害國家、集體或第三人利益，在取得《房地產證》之前，可以轉讓房屋，買賣雙方簽訂的房地產買賣合同有效。

另外，回遷房的買賣涉及到兩次税費的繳納，一次是原房主取得房屋所有權證書是需要繳納的税費，另一次是原房主轉讓時產生的税費，這兩次税費應當如何承擔，應當在合同中予以明確約定。

二、購買回遷房要注意哪些問題?

對於回遷房買賣合同，還需要尤其注意以下幾點，並約定相應的違約責任。

(一)一定要約定房產過户和交房的時間

簽訂回遷房買賣協議時，出賣人並沒有取得房產證，無法辦理過户手續。因此，一定要約定房產過户的時間，實踐中雖然不能保證何時取得房產證，但要寫明自取得房產證多少之日起辦理房屋所有權的轉移手續。

簽訂回遷房買賣協議時，要確定具體的交房時間，若在簽訂合同時就是現房，則可以約定繳納首付之日即為交房時間。

(二)嚴防“一房多賣”的發生

回遷房買賣無法辦理預告登記，這就為出賣人“一房數賣”留下漏洞可鑽，一旦房價高漲，違約成本過低，出賣人極有可能將房屋出售給他人。在房屋買賣合同都有效的情況下，辦理了交付或者登記手續，才能產生物權變動的法律效果。出賣人將商品房數次出賣所簽訂的合同，不違反法律的禁止性規定，均應當是有效的合同。購房人一定要注意這一點。

(三)買方不要一次性付全款

沒有房產證的房屋買賣存諸多風險，違約責任的規制顯得非常重要。但要求違約方承擔違約責任，需要繳納法院訴訟費用、律師費，還需花費時間等成本。如果買房留有尾款，而賣方認為違約所得小於尾款時，買方的違約機會將會大大降低。當然，具體如何將為款留下，且能順利地完成買賣協議的簽訂，需要房產經紀人或者買方較高的談判技巧。

(四)要求賣方的配偶簽名

實踐中，回遷房一般屬於夫妻在婚姻關係存續期間所得的財產，根據婚姻法的有關規定，該房產應屬於夫妻共同財產，一方處分應當得到另一方的同意，否則可能產生兩類法律後果：其一，若房價上漲，而配偶藉口不同意出賣房屋，則有可能產生無效的法律後果;其二，若在過户之前，賣方夫妻離婚，則涉及到共同財產的分割問題。以上兩種情況，只要賣方配偶簽名，並輔之以必要的條款，則基本上能夠預防。

綜上可以看出，未取得房產證回遷房買賣合同是有效的，但是與期房轉讓一樣存在着一定的風險，如果購房者一定要購買未取得房產證回遷房，建議最好考慮清楚，必要時可以先諮詢一下房產方面的專業律師。至於如何購買回遷房，上文中小編也作出瞭解答，要是還有不清楚的，請直接來電諮詢我們本站的在線律師。