買賣不破租賃與拍賣之間存在關係嗎？

一、買賣不破租賃與拍賣之間存在關係嗎?

即將拍賣的房屋並不會受到買賣不破租賃法律的保護，《最高人民法院關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第31條第二款規定：“拍賣財產上原有的租賃權及其他用益物權，不因拍賣而消滅，…”

《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十條規定：租賃房屋在租賃期間發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：

(一)房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的;

(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

二、拍賣程序有無瑕疵

根據《中華人民共和國拍賣法》第十八條第二款規定：拍賣人應當向競買人説明拍賣標的的瑕疵。

第二十七條規定：委託人應當向拍賣人説明拍賣標的的來源和瑕疵。

第三十五條規定：競買人有權瞭解拍賣標的的瑕疵，有權查驗拍賣標的和查閲有關拍賣資料。

第六十一條規定：拍賣人、委託人違反本法第十八條第二款、第二十七條的規定，未説明拍賣標的的瑕疵，給買受人造成損害的，買受人有權向拍賣人要求賠償;屬於委託人責任的，拍賣人有權向委託人追償。拍賣人、委託人在拍賣前聲明不能保證拍賣標的的真偽或者品質的，不承擔瑕疵擔保責任。因拍賣標的存在瑕疵未聲明的，請求賠償的訴訟時效期間為一年，自當事人知道或者應當知道權利受到損害之日起計算。

據此可知，如果拍賣機構未向競買人履行標的物瑕疵告知義務，或義務履行不完全，因此造成買受人利益損失的，拍賣機構應當依法承擔賠償責任。具體到本案，如果拍賣機構未告知拍賣標的上存在租賃關係等權利瑕疵，或告知不完全，則丙公司有權向拍賣機構主張賠償。

三、從租賃合同內容及相關法律考慮丙公司單方解除合同的可行性。

根據當事人介紹，該合同條款較少，違約責任約定不詳盡，且未規定當事人解除合同的約定情形，故依據合同可能難以達到單方解除合同的目的，而且有可能面臨鉅額的違約金賠償。故可以依照法律、規章等賦予的法定解除權通過創造條件從而達到該目的。

《城市房屋租賃管理辦法》第二十四條 承租人有下列行為之一的，出租人有權終止合同，收回房屋，因此而造成損失的，由承租人賠償;

(一)將承租的房屋擅自轉租的;

(二)將承租的房屋擅自轉讓、轉借他人或擅自調換使用的;

(三)將承租的房屋擅自拆改結構或改變用途的;

(四)拖欠租金累計六個月以上的;

(五)公用住宅用房無正當理由閒置六個月以上的;

(六)租用承租房屋進行違法活動的;

(七)故意損壞承租房屋的;

(八)法律、法規規定其他可以收回的。

《中華人民共和國合同法》第九十四條規定，有下列情形之一的，當事人可以解除合同：

(一)因不可抗力致使不能實現合同目的;

(二)在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務;

(三)當事人一方遲延履行主要債務，經催告後在合理期限內仍未履行;

(四)當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的;

(五)法律規定的其他情形。

第二百二十四條第二款規定：承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。

第二百二十七條承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求

承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

對於在租賃之前就已經辦理了抵押手續的房屋，一旦抵押期限屆滿，房屋所有人並不能償還借款等，此時該租賃房屋就有可能會被法院拍賣。根據買賣不破租賃的例外情形可以知道，對於此類即將被拍賣的房屋，承租人的權益並不在法院的考慮範圍之內。