抵押與買賣不破租賃有什麼關係？

一、抵押與買賣不破租賃有什麼關係?

“抵押不破租賃”的前提是租賃權先於抵押權設立。

《物權法》第一百九十條：“訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關係不受該抵押權的影響。抵押權設立後抵押財產出租的，該租賃關係不得對抗已登記的抵押權。”

《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十條：“租賃房屋在租賃期間發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：(一)房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”

《擔保法》第四十八條：“抵押人將已出租的財產抵押的，應當書面告知承租人，原租賃合同繼續有效。”

二、買賣不破租賃的例外

1、動產租賃的限制適用

從買賣不破租賃原則產生的歷史條件及各國立法規定來看，該原則應當不適用於動產租賃。

2、在不動產抵押權之上設定的租賃關係的限制適用

最高人民法院關於適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第六十六條規定：“抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現後，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己承擔。”即在抵押權之上設定的租賃關係限制適用該原則。

3、在人民法院查封的不動產之上設定的租賃關係的限制適用

查封是指人民法院執行人員將作為執行對象的財產加貼封條予以封存，禁止被執行人轉移或處分的措施，體現了國家公權對私權的干預和救濟。其本質上是一種公法行為。查封包括財產保全過程中的查封和強制執行過程中的查封。由於查封的目的是為了債權人實現債權，不動產被查封后，其所有人或使用權人喪失了對不動產的處分權。因此，被查封的財產，債務人或其他人擅自處分的，該處分行為無效。最高人民法院經他字第8號覆函明確指出，執行債務人擅自處分被查封的房產的行為無效。從另一方面來説，查封的目的就是為了實現債權，承租人明知租賃物有可能被變賣，卻仍然與出租人訂立租賃合同，由此帶來的風險只能由他自己承受。

4、破產財產處理過程中的限制適用

破產企業的房屋建築作為破產財產，必然要進行拍賣或變賣，所有權肯定會發生變化;以出讓或轉讓方式取得的土地使用權也屬於破產財產，其權屬同樣會發生變化。在破產案件中，對於破產企業以其所有的房屋建築物或者土地對外簽訂的租賃合同在破產宣告時尚未履行完畢的，在破產財產處理過程中，一般應限制適用“買賣不破租賃”原則。

對於建立了租賃關係的房屋，即使在租賃合同有效期間，房屋的所有人簽署了抵押合同或者是擔保合同，此時由於買賣不破租賃法律規定的存在，租賃主體的權益依舊可以得到保護。但是對於那些已經被抵押的房屋，之後建立的租賃關係，此時並不適用於買賣不破租賃的規定。