買賣不破租賃在拍賣中怎樣規定

一、買賣不破租賃在拍賣中怎樣規定

“拍賣財產上原有的租賃權及其他用益物權，不因拍賣而消滅。”，即採用了承受原則。也就是説，一般而言，拍賣引起所有權發生變動，也不影響原租賃權及其他用益物權的效力。

《民法典》第七百二十五條規定的“買賣不破租賃”，則是當事人之間的一種基於意思自治的民事行為，與強制拍賣不同，強制拍賣中，被拍賣的標的物已被法院查封或凍結，被執行人已喪失了處分權能，法院基於法律賦予的職權強行對該標的物予以處置變現，在強制拍賣中並不能體現拍賣標的物原所有權人的意思表示。

那麼，《民法典》第七百二十五條規定的“所有權變動”，是否包含了因拍賣而發生的所有權變動呢?從所有權變動的原因來分，應當包含當事人因合同等法律行為引起的物權變動，和因強制執行、強制徵用、法院判決、繼承、新建等行為引起的物權變動。那麼，不論是因何種原因發生的物權變動，都屬於所有權變動，都應當適用該條款。

《最高人民法院關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第四百八十九條規定了“拍賣財產上原有的租賃權及其他用益物權，不因拍賣而消滅。”，即採用了承受原則。也就是説，一般而言，拍賣引起所有權發生變動，也不影響原租賃權及其他用益物權的效力。

但是，這不是絕對的，最高法院在該《規定》中又規定了例外情形，即如果上述權利繼續存在於拍賣的財產上，對在先設定的擔保物權或其他優先受償權的實現有影響的，應當依法將其除去後進行拍賣。該條規定的意思即，如果在拍賣財產上設定的租賃權在先，設定的抵押權在後，依物權優先的原則，租賃權應當優先予以保護，拍賣後，租賃權應由買受人繼續承受；相反，如果抵押權設定在先，租賃權設定在後，同樣依據物權優先原則，設定在後的租賃權不能影響設定在先的抵押權的實現，如果租賃權繼續存在於拍賣財產上，會導致拍賣的價款過低，影響抵押權實現，執行法院應當將該租賃權取消，然後再進行拍賣。

《民法典》第七百二十五條規定時，還應當注意到“租賃物在租賃期間發生所有權變動”這一條件的適用。人民法院對被執行人財產進行查封、凍結時，如果被查封、凍結的財產上尚未設定租賃權，而是在查封、凍結之後，被執行人才設定的租賃權的情形，應另當別論。查封、凍結的實質在於禁止或者限制被執行人處分其特定財產，直接影響被執行人對該財產的佔有、使用和收益。

《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第四百八十四條第1款規定：“被執行人就已經查封、扣押、凍結的財產所作的移轉、設定權利負擔或者其他有礙執行的行為，不得對抗申請執行人。”因此，被執行人的財產被查封、扣押、凍結後，其處分權已經受到了禁止或限制，如果仍然在該財產上進行移轉、設定權利負擔等行為，則妨礙了人民法院對該財產進行強制執行，因此，人民法院可依申請執行人的請求，直接對該財產進行執行。如果要進行拍賣，則被執行人在查封財產上設定的租賃權，將不受法律保護。

但為了保護善意第三人，該條第3款又規定“人民法院的查封、扣押、凍結沒有公示的，其效力不得對抗善意第三人。”而查封不動產的公示方法，主要是通知有關登記機關辦理登記手續，同時在該不動產上張貼封條或者公告。因此，如果租賃權設定在先，法院查封、凍結在後，那麼，該租賃權仍然應當受到法律保護，可以適用“買賣不破租賃”的原則；相反，如果法院已經查封、凍結，且查封、凍結進行了登記及張貼公告、封條等公示，在之後被執行人在該財產上設定了租賃權，則屬於在該財產上設定了權利負擔，如果該租賃權的存在影響到了拍賣活動的進行，會導致拍賣價款過低或者拍賣無法成交，則人民法院可以應申請執行人的請求，將該租賃權除去，然後委託拍賣。

綜上所述，買賣不破租賃在拍賣中規定不會因為拍賣引起所有權發生租賃權的變動，所以拍賣後不影響租賃權的效力，在法律上採用了承受原則，但是強制拍賣以後，被執行人喪失對該房產的處分權利，租賃權就不適合。