農村小產權房買賣合同有效嗎?

小產權房的交易有哪些風險?有關小產權房有哪些政策規定?小產權房可以轉讓嗎?是否可以抵押?農村小產權房買賣需要注意哪些問題?本文就小產權房的相關知識作相關解析。希望對您慎買小產權房有幫助。

非集體組織成員買賣“小產權房”合同是否有效具有很大爭議。目前大體有兩種觀點。

一種為有效論。理由是：其一，最高人民法院(1992)民他字第8號覆函肯定了農村房屋買賣原則上不以所有權登記為生效要件，同時也間接地肯定了農村宅基地房屋是允許買賣的;其二，從《土地管理法》第62、63條立法本意來分析，其禁止的僅是對宅基地使用權的單獨轉讓，但在宅基地上的房屋所有權發生流轉的情況下，該宅基地使用權的附隨轉讓並不禁止;其三，認定小產權房買賣合同有效符合《合同法》規定小產權房買賣是一種合同行為，對其效力的認定當然要基於《合同法》的有關規定，只要合同的內容不違反法律、行政法規的強制性規定，形式也符合《合同法》的規定，就應該認定為有效合同，因此只要小產權房買賣合同具備合同要件，就應當認定為有效。

另一種觀點為無效説。理由是：根據《土地管理法》第62條及其他相關條款的規定，農村宅基地使用權的取得有着嚴格的身份限制。由於“地隨房走”的制度，如果允許農村房屋出售給集體經濟組織以外的人，將導致宅基地使用權享受主體的擴大化，這與《土地管理法》規定顯然是矛盾的。其次，根據《物權法》規定，宅基地使用權屬於用益物權，而用益物權是一種不完整和受限制的所有權，其上所蓋房屋自也不具有完整的所有權，故其流轉條件不能簡單等同於其他具備完全所有權的財產，而應受到限制，其轉讓合同的效力不能徑直認定為有效。

由於房屋與土地的不可分離的屬性，決定了房屋權屬與土地使用權之間的相關性。雖然，我國法律對農民的房屋所有權予以了充分的保護，但基於對農村土地的特殊社會負擔考慮，現行法律對宅基地的使用權流轉未予以肯定。而且，農村住宅用地制度是具有我國特色的福利性分配製度，是集體經濟組織對其集體內部成員的一項福利性措施，具有很強的身份性。如果允許其向外進行流轉，便導致流轉標的不適格，造成集體資產的流失，違反了公平的原則，違背農村住宅用地分配製度的本意。根據《民法通則》第6條規定，民事活動必須遵守法律，法律沒有規定的，應當遵守國家政策。法院在審理案件的時候，如果法律對某類糾紛沒有明確規定，應該查找國家政策對此規定。國家政策有規定的，適用國家政策進行裁判。因此，根據“地隨房走”的制度和我國現行法律和有關政策規定，非集體組織成員買賣小產權房合同應當認定無效。

本站小編提醒您，小產權房是國家不予認可的，是違法建築。在購買時需要謹慎，以免不必要的麻煩。