當事人買賣不破租賃是債權嗎
一，當事人買賣不破租賃是債權嗎
房屋是物權，租賃合同是債權，在一物之上債權與物權並存時，無論物權成立先後，其效力均優先於債權，即法律原則是物權大於債權，例如，在一物二賣時，若後買者(後發生的債權的債權人)取得標的物的所有權，則先買者(先發生的債權的債權人)不能取得所有權。又如，所有權人將其物出租或出借時，在承租人或借用人破產時，所有權人得取回其物。
物權具有優先於債權的效力也存在例外，比如：“買賣不破租賃”。在租賃關係中，出租人將租賃物出賣給受讓人時，受讓人雖取得租賃物的所有權，但不能以該所有權對抗承租人的租賃權。就是説，承租人的租賃權雖為債權，但具有優先於受讓人的所有權的效力。這就是所謂的“買賣不破租賃原則”，是債權物權化的一種趨向。我國《合同法》第229條所規定的“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力“，即是”買賣不破租賃原則“的立法表述。
二，限制適用
1、動產租賃的限制適用
從買賣不破租賃原則產生的歷史條件及各國立法規定來看，該原則應當不適用於動產租賃。對於我國合同法第229條的規定是否應當適用於動產呢?筆者認為，動產租賃不應當適用該原則，其理由如下：第一，動產的種類繁多，且價值普遍較低，通過市場交易很容易取得，因此，沒有必要給予動產租賃權以特殊的保護。第二，對動產租賃適用“買賣不破租賃”原則，不利於財產的流通，不利於充分發揮財產的效用，不符合物盡其用的財產利用原則。第三，租賃權的物權化應有一定的邊界，否則不但有違租賃權物權化的初衷，而且會導致法律體系的紊亂，這一邊界應通過其適用的客體體現出來，即租賃權物權化應是指不動產租賃權的物權化。第四，從各國立法來看，立法例上都是對不動產實行租賃權物權化。
2、在不動產抵押權之上設定的租賃關係的限制適用
最高人民法院關於適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第六十六條規定：“抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現後，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己承擔。”即在抵押權之上設定的租賃關係限制適用該原則。司法解釋做出如此規定的原因在於：雖然對於承租人享有的承租權，古今立法者的態度經過了從“買賣擊破租賃”到 “買賣擊不破租賃”的變遷，逐步體現出一種租賃權物權化的趨勢，但是，法律對租賃權效力的特殊規定只是強化了債權的效力，從而達到對租賃人權利保護的目的，但租賃權的性質不因此而改變。在將房屋抵押後再出租的情況下，仍然適用 “先物權優於後債權
債權問題的處理在有關部門的審核上存在不少的限定，畢竟債權問題在有關環節的處理上需要注意有關法律的要求，上述問題的處理需要當事人在房屋的解決上確定是否是買賣不破租憑，只要確定，自己的權益維護就不會存在的較大問題，自己需要了解。
