買賣不破租賃中的以租抵債合法嗎？

一、買賣不破租賃中的以租抵債合法嗎?

不合法，按照目前的司法實踐，以租賃形式抵償債務的，不適用“買賣不破租賃”原則。所謂買賣不破租賃，係指除非法律另有規定，租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力

法律依據：《合同法》第229條，即租賃物的所有權被出租人以贈送或出售等方式轉移給他人的，受讓租賃物的人須繼續履行該租賃物上的已經設定的租賃合同。

同時，在抵押關係中，亦受“買賣不破租賃”原則的約束。根據物權法第190條的規定，訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關係不受該抵押權的影響。

二、買賣不破租賃的適用瑕疵有哪些?

1、是否僅僅適用於買賣。

“買賣不破租賃”這一法律制度，不僅包括因買賣而引起的租賃物所有權變動，還包括因贈與、繼承、互易甚至合夥投資引起的所有權變動。

2、是否適用於“動產”。

“租賃”，依合同法第212條規定，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。這一條款並沒有對租賃物進一步設定限制，就是可包括不動產也可以是動產，從字面看無論是不動產還是動產都可以適用“租賃物所有權讓與不得對抗租賃物債權”原則。

但是當我們將這個概念運用到229條的時候，不禁會發現，如果所有權轉移以交付為要件的動產也適用第 229條，將不利於財產的流通，有悖於現代民法的宗旨。因此《合同法》第229條中租賃物一詞，應限定於不動產，如房屋等更妥。但司法習慣是這樣做，但也沒有法律條文明確。

3、買賣不破租賃與抵押權競合。

最高人民法院《關於適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第66條第1款規定，抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現後，租賃合同對受讓人不具有約束力。

因此，以抵押財產出租的，不適用“買賣不破租賃”原則，在這種情況下，抵押權優於租賃權，租賃關係因抵押權的實現而解除。

4、財產保全與租賃競合。

財產保全與租賃競合，指在同一標的上同時存在財產保全和租賃，二者在效力上發生衝突的情形。若租賃先於查封存在，則在債權人依法定程序取得被查封財產所有權後，原租賃契約當然地適用於債權人，對債權人具有法律拘束力，因為承租人在承租時並不能預見到將來租賃物會被查封。

若租賃後於查封存在，則在債權人依法定程序取得被查封財產所有權後，原租賃契約並不適用於債權人，除非債權人同意。因為查封的目的是實現債權，承租人明知承租的房子有可能被變賣，卻仍然與出租人訂立租賃契約，由此帶來的風險只能由他自己承受。若承租人不知道或不應當知道租賃物已被查封的，則損失應當在承租人或出租人之間按照雙方過錯承擔相應責任。

買賣不破租賃原則的適用中，不動產的出讓方是負有告知義務的，即必須在與受讓方在訂立買賣合同之前將不動產的實際情況如實告知買方，由買方自己決定是否訂立合同，如果不履行告知義務的，由此給受讓人造成的實際損失，應當由賣方承擔。