買二手房買賣不破租賃適用嗎

一、買二手房買賣不破租賃適用嗎

適用。

1、存在合法有效的租賃合同要適用該制度，在所有權讓與時，租賃合同應該已經成立並且生效，就是租賃關係須有效的存在，換言之，租賃關係的有效存在的準據時點應確定在所有權讓與時。同時，需要注意的是，根據我國民法典的規定，僅有租賃物讓與契約尚不能實現物權變動，對動產來説需要交付，對不動產來説需要登記。

2、出租人或租賃物的所有人將租賃物的所有權讓與了第三人租賃物的所有權已經讓與給了第三人也是該制度適用的必要條件。如果租賃關係雖然有效存在，但是租賃物的所有權人僅僅與第三人形成了房屋買賣的合意，沒有辦理過户手續，即所有權並未發生變動，在此情況下，則該制度也沒有適用的餘地。

3、租賃物已經交付於承租人“買賣不破租賃”構成要件中的交付，除指出租人已交付租賃物外，還需承租人繼續佔有租賃物。主要理由是，一方面，承租人未佔有説明其對租賃物沒有使用收益，無此收益則失去了強化租賃權的基礎;另一方面，承租人未佔有不能起到公式作用，為維持交易安全，不應賦予租賃權對抗力。

4、所有權發生變動是在租賃期間內“買賣不破租賃”的本意即包含了承租人在佔有租賃物的期間內，租賃物的所有權發生變動，導致自身對於租賃物的使用效益可能面臨受損的風險。故所有權發生變動是在租賃期間事適用條件之一。

二、租户一定能優先買房嗎

雖然租户享有優先購買權，但並不意味着租户一定能優先買房。還需要滿足下方條件：

1、承租人與出租人之間簽訂的租賃合同必須合法有效。

2、房屋所有人將房屋出售給配偶、父母、子女等親屬的話，承租人無法主張優先購買權。

3、承租人只能在同等條件下行使優先購買權。所謂的“同等條件”就是指，承租人購房的條件與第三人購房的條件是相同的，不論是在房價、支付方式還是其他方面，承租人都不會以優於第三人的購買條件買下房屋。

4、如果承租人和共有權人同時想購買房屋，共有人可以先於承租人行使優先購買權。

5、承租人必須在一定的期限內行使優先購買權。房屋所有人賣房之前要確保租客等享有優先購買權的人已經放棄使用權利，要求對方出示放棄優先購買權的聲明。

承租人雖然有優先購買的權利，但是並不是所有的情況承租人都有優先購買的權利。比如説出租人把自己的房子賣給自己的直接親戚，那麼承租人就沒有這個權利。所以只有在適合的條件買賣不破租賃才會生效，不要認死理，要按照實際情況。