先抵後組買賣不破租賃可以用嗎？

一、先抵後組買賣不破租賃可以用嗎?

在租賃關係存續期間，即使所有權人將租賃物讓與他人，對租賃關係也不產生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關係的存在並要求承租人返還租賃物。但是，買賣不破租賃原則有例外情況。訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關係不受該抵押權的影響。抵押權設立後抵押財產出租的，該租賃關係不得對抗已登記的抵押權。

抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現後，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己承擔。

也就是説，在先抵押後出租的情況下，抵押權優先於承租權。抵押權人在債權無法實現時，將抵押物變賣，購得該抵押物的買受人不受原租賃合同的約束。

二、買賣不破租賃是否僅僅適用於買賣?

我國明確了“買賣不破租賃”的規則。買賣不破租賃是指當出租人在租賃合同有效期內將租賃物的所有權轉讓給第三人時，租賃合同對新所有人有效。從法律的規定來看，“買賣不破租賃”並不僅僅限於出租人出售租賃物的行為，還應包括租賃物抵押、贈與以及遺贈、互易甚至將租賃物作為合夥投資等情況，因為這些情況都會涉及租賃物的所有權變動問題。

“買賣不破租賃”構成要件中的交付，除指出租人已交付租賃物外，還需承租人繼續佔有租賃物。主要理由是，一方面，承租人未佔有説明其對租賃物沒有使用收益，無此收益則失去了強化租賃權的基礎;另一方面，承租人未佔有不能起到公式作用，為維持交易安全，不應賦予租賃權對抗力。

綜上所述，買賣不破租賃是有一定適用條件的，如果房子之前被抵押出去，之後發生的租賃行為就不能對抗買賣，作為房屋的新產權人，有權將房子收回。除了這種情況，房子被查封之後租賃的，也同樣不能採用買賣不破租賃的辦法處理。