房屋買賣合同無效的法律後果是什麼？

在房屋買賣過程中，如果雙方簽署的房屋買賣合同具備無效的條件，那麼相關責任人就要承擔房屋買賣合同無效的法律後果。具體如何承擔？房屋買賣合同無效的情形有哪些？本站小編整理彙總了相關法律知識，通過下文給大家帶來答案。

一、房屋買賣合同無效的法律後果是什麼？

無效的房屋買賣合同自成立時起就沒有法律效力，任何人在任何時候都可以主張該合同無效。該無效合同自成立時起即無效，具有溯及力。房屋買賣合同是否無效應由人民法院、仲裁機關確認，而不是由買賣雙方或一方決定。房屋買賣合同被宣告無效後，將產生以下法律後果：

1、相互返還。即由出賣人返還房屋價款，買受人返還房屋;

2、在商品房買賣過程中，如涉及到開發商惡意行為而導致合同無效，則開商有可能支付已付購房款一倍金額的懲罰性賠償責任。

3、買受人已經實際使用房屋的，應當支付相當於房屋租金的使用費，買受人對房屋進行了裝修的對於裝修價值部分可由出賣人適當給予補償。

4、有過錯的一方應賠償對方因房屋買賣合同無效所受到的損失，雙方都有過錯的，應當按照雙方的過錯大小分清雙方責任，各自按照應當承擔的責任分擔損失。

5、因雙方惡意串通，損害國家、集體利益和第三人權益的，應當收繳雙方財產，歸國家所有或返還給第三人。

6、涉及到違法犯罪行為的，則應受到行政或刑事處罰。

二、房屋買賣合同無效都有哪些情形？

1、房屋與土地分開轉讓，合同無效

《中華人民共和國物權法》第一百四十七條規定：'建築物、構築物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建築物、構築物及其附屬設施佔用範圍內的建設用地使用權一併處分。'由於房屋是建築在土地上的，為土地的附着物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權通過買賣而轉讓時，該房屋佔用範圍內的土地使用權也必須同時轉讓。如果賣方將房產和土地使用權分別轉讓與不同的買方，或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權，買方可以提出這種買賣合同無效。

2、侵犯優先購買權，合同無效

《物權法》第一百零三條規定：共有人對共有的不動產或者動產沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關係等外，視為按份共有。《民法通則》第七十八條規定：'財產可以由兩個以上的公民、法人共有。共有分為按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份額，對共有財產分享權利，分擔義務。共同共有人對共有財產享有權利，承擔義務。按份共有財產的每個共有人有權要求將自己的份額分出或者轉讓。但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優先購買的權利'。《合同法》第二百三十條：出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。在同等條件下，承租人有優先購買權。所以同等條件，主要是指房價同等，還包括房價交付期限、方式同等等。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優先購買權的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。

3、商品房預售違法，合同無效

我國《城市房地產管理法》第四十五條規定，商品房預售應當符合下列條件：已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;持有建設工程規劃許可證;按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期;向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。如不符上述條件，買受人可請求法院或仲裁機構宣告該買賣無效。《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規定：出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。

4、與第三人惡意串通另行訂立商品房買賣合同並將房屋交付使用導致買受人無法取得房屋的，買賣合同無效

《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十條：買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同並將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。

5、無民事行為能力人簽訂的房屋買賣合同無效

《民法通則》第十二條規定：不滿十週歲的未成年人是無民事行為能力人，由他的法定代理人代理民事活動。第十三條規定：不能辨認自己行為的精神病人是無民事行為能力人，由他的法定代理人代理民事活動。第五十八條下列民事行為無效：無民事行為能力人實施的。因此，無民事行為能力人簽訂的房屋買賣合同無效。

6、限制行為能力人未取得法定代理人同意簽訂的房屋買賣合同無效

《民法通則》第十二條規定：十週歲以上的未成年人是限制民事行為能力人，只能進行與他的年齡、智力相適應的民事活動;其他民事活動由他的法定代理人代理，或者徵得他的法定代理人的同意。《民法通則》第十三條第二款規定：不能完全辯認自己行為的精神病人是限制民事行為能力人，可以進行與他的精神健康狀況相適應的民事活動;其他民事活動由他的法定代理人代理，或者徵得他的法定代理人的同意。《民法通則》第五十八條規定：下列民事行為無效：限制民事行為能力人依法不能獨立實施的。

7、買賣權屬有爭議的房屋買賣合同無效

《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條規定，下列房地產，不得轉讓：權屬有爭議的。上述法律條文是《城市房地產管理法》專項特別法規的禁止性規範，屬於強制性規定，《合同法》第五十二條規定：有下列情形之一的，合同無效：違反法律、行政法規的強制性規定。出售人應當對所出售的房屋擁有絕對的、無任何瑕疵的所有權，因為產權發生爭議的房屋權屬尚未確定，出售人並不一定擁有絕對的所有權，其簽訂的房屋買賣合同當然無效。

綜上所述，房屋買賣雙方應該認真履行簽署合同的義務，儘量避免合同無效的情況發生。如果一旦發生，那麼哪一方負責，哪一方就要承擔房屋買賣合同無效的法律後果。通常買賣雙方要相互返回房款和房屋，有過錯一方要承擔相關賠償責任，更多相關問題您可以諮詢本站江門律師。